在中国，现在的城市化进程中，由于城市改造快，而老百姓的消费提升与城市化进程速度无法匹配，基本上每个二三级城市，商业都已饱和，某些地区城市几乎严重饱和，尤其以内蒙古各地城市为甚。这种饱和现象，短期之内难化解，“这个短期指5-6年之内”，所以就会面临商业的激烈竞争，一个新商业诞生，就意味着一群老的及小的商业倒闭，这种情况已屡见不解。为此，我们特邀北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司董事长张金，为业内网友来分析一下目前商业地产开发常见问题。

　　时间：2010年6月24日星期四 10：00-11：30

　　地点：新浪乐居直播间(海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层)

　　主题：商业地产开发常见问题分析

　　讲师简介

　　张金：现任北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司董事长；中国商业企业管理协会中国专业市场委员会常务理事。1996年进入专业市场领域，对全国各大城市商业地产均有系统调研了解，拥有十余年商业地产操盘经验，并成功带领金力天团队操盘几十余个大型商业地产项目，先后于2006年出版《商业房地产投资分析》，2009出版《商业房地产操盘实务》，是中国商业房地产行业的知名专家。

　　张金：大家好，我是张金，北京金力天商业房地产投资服务有限公司董事长。我们公司主要是从事专业市场投资服务方面工作。是一家从前期拿地一直做到招商销售，一条龙服务的专业性公司。很荣幸有这个机会来到新浪乐居跟大家一起沟通交流。

　　我做这个行业有十多年时间了，有这个机会跟大家一起分享我这十几年的从业履历中的一些感悟；同时，也借这个机会把这个行业现在我们认为出现的一些问题跟大家探讨，这样对大家和我们也是一个共同的提高。非常感谢！

　　今天主要讲的内容是关于商业地产宏观环境的几个要点，和对过去商业地产发展的一些回顾，讨论当前大家比较关注的一些问题。

　　商业地产对很多人来说是一个比较陌生的行业，甚至在很多时候，我给别人名片的时候，商业地产策划师，别人还很诧异。其实这个职业对我们来说不陌生了，很多人说它是从2002年兴起的，实际上它从90年代初就开始有了。只不过90年代初，我们国家改革开放开始很多人做这个已经很有成绩了，或者做得非常好隐退在后面，大家不知道而已。

　　我在这里主要讲一下集中性商业。因为商业地产分类比较广阔，我们的划分是划分为六大类，从社区底商、商业街、百货、专业市场、购物中心和物流园区这样的划分。但实际上有不同的公司和学术机构对它的划分是不一样的。

　　我这里主要讲的是这个领域里集中性的商业，主要以专业市场、百货和购物中心为主的模式。六个不同的模式，他们的运作形式和运作思路也是不相同的，因此我们就会经常发现做百货的不懂市场，做市场的不懂购物中心，做购物中心的不懂物流园区。虽然都是商业地产，但是他们之间的划分也是有很大区别的。但是他们的内在原理还是相通的。

　　今天我主要讲一下原理方面的问题，具体细节大家可以看我写的《商业地产分析书》和《商业房地产操盘实务》。这里主要讲一下宏观的内容。

　　我特别有感触地说一下，我是96年开始做这个的，之前有很多先行者92、93年他们就开始做，就是中国改革开放刚刚兴起，从计划经济转向商品经济的时候，城市里出现了一个个商品集散地，比如像木樨园早期的城中村，或者城市郊区的集贸市场，在当时中国很多城市都可以看到。比如石家庄的南三条、济南的泺口等等。

　　在这个时候，由于人们商品集散交易的需要，大量的人就进入了这种大棚式的初级交易场所，形成了很多市场，这样的市场到现在还存在，甚至有的做得依然不错。这种局面一直持续到1999年。在这之前我们做项目都是非常轻松，只要开个商场，基本上都是一抢而空。而且一个铺子，好的时候给个好处费给到10万块钱是没有问题的。我记得当时一个小铺子十几平米的面积，在全国各地很普遍。

　　为了这个问题，我从2000年到2002年的时候对全中国的商业进行了一个考察，当时主要以省会城市为中心。在当时情况下我花了30多万块钱和一年多时间，把整个全中国跑了一遍，对当时整个商业规律还是比较了解的，感觉这个形势还是不错的。像发展到现在的红星美凯龙、香港的豪德，在当时他们刚刚进行品牌连锁和品牌扩张，那时候我就特别看好他们，也希望他们能做好。

　　回过头来，他们现在有的已经做到上市了，有的做到很大，我也成立了自己的公司。为什么发生这么大的变化？我们国家从1999年开始，朱镕基把房地产作为国家支柱性产业之后，中国的城市化进程迅速发展，这是一个影响全世界的事情，在全国上下涌起一片建设热潮。02、03、04、05这几年是特别有利于开发建设的，基本上我参与开发运营的项目都是建完卖完，而且这个时间也使很多人赚到了钱。比如天雅，天雅在北京也是一个非常大的公司了。

　　但是在05年以后局势就不一样了，中国城市化进程速度非常快，普通老百姓的收入还没有到迅速增加的速度，造成了大量商业物业建设完以后缺少商家入住和消费者，这个矛盾现在就突出了，就是我们现在说的饱和。

　　我记得很早的时候有个外国人提出一个“饱和理念”，我觉得这个饱和理念在中国已经没法用了，他们的理论基础好象是人均商业面积1平米作为饱和性的理论。在中国来说，现在过10的到处都是，就是人均商业面积已经过10平米的地方到处都是。用这个理论来说，几乎就没法弄了，所以这个饱和程度是很严重的。

　　因此在这种形势下，最近这三年，我平均每个月考察六七个城市，每两天就接触一个项目，一年就要接触200多个项目，但这些项目有80%是很难成功的。我说的成功的标准是能开业，能正常运营，或者投资成本在七到八年能收回来，我们以前做项目一年、两年、三年就收回成本。所以它造成的进入门槛是极其高的，同时它的养护成本也很高。现在一个5万平米的商场，在中国的养护成本，人工、电费、暖气、维修下来相当于每天是3万块钱，一年一千万，很昂贵的。所以这个成本非常高。

　　(删除了一句)中国商业体量迅速膨胀和商家销售能力没有提高的矛盾，在中国已经很突出了，在这种背景下大量的项目很难成功。很难成功就意味着大量的财富浪费，像5万平米的商业，轻轻松松就是几个亿的投资。现在5万平米在我们眼里就是一个中小型项目，以前是大的。低于两万平米，我们认为就是很小的。按两万平米来算也将近1个亿的投资。而且对于很多企业、集团来说也是一种浪费和损耗，因为这种财富是来之不易的。

　　这种饱和性的矛盾，我认为在短期三到五年之内很难解决。因为整个中国普通老百姓的消费水平还没有达到完全匹配的程度。所以在这个地方，关于饱和性，任何地产开发商或者准备做商业地产的开发商，对这个饱和应该有一个清醒的认识，这个现象在全国已经很普遍了。

　　我主要说一下内蒙，因为我认为内蒙古地级市的商业项目在招商引资上做得最不错的，我每年都和大量的市委书记领导接触，在中国来说，我认为内蒙的领导干部还是非常不错的，非常有魄力的。但是内蒙商业基本是超级饱和，很难成功。因为内蒙有一个特点，它很难成功的背景是它地大，人少，它的开发量过大，整个内蒙有几十个地级市。

　　当然别的城市，像山东、山西都已经非常饱和了，因此这种饱和的情况，希望要引起大家的高度重视。很多人说饱和归饱和，需求还是有的，这样就出现了这种情况，修起了一个楼倒下一片楼，这就是商户太少或者需求达不到造成的情况。

　　这种矛盾，在投资开发的时候要特别谨慎。同时在这种情况下，开发企业有时候得不做商业地产开发，因为现在很多土地拿的时候，市里面就规定死了你必须是商业用地，要不然它不给你，这就造成了很多开发不得已而为的情况。

　　那么你要做这个的时候就要考虑这个问题，一个是饱和性；第二，要解决开发企业、商户和消费者三者之间的关系。我把最基本的商业原理给你说一下，这样你在处理的时候比较好。所有的商场，我们要考虑这个支撑，这个支撑有一个基本的原理在里面，就是任何一个商场的回收，它都是有一个收入的，主要是靠租金收益这一块。租金收益是靠顾客买东西来的，也就是说，消费者购物产生的剩余价值，租户靠这些剩余价值的一部分交给商场，这是三者之间的关系，消费者、商户产生一个购买行为，挣的租金交给商场。这里面首先你要考虑到消费者有没有能力消费，或者消费者的消费能力是多少，消费人群是多少。

　　我们经常做这样的调研分析，在某个城市的某个商业项目，每个到来的消费者月消费多少，占他月收入多大的比例，因为他一个月的工资不可能全部花完，这就是居民可支配收入，大家可以算出来。另外，还有一个商户数量，大家也可以算出来。把这两个之间加起来做一个换算，这是最基本的原理。但是很多项目都是违背这个原理的。我见到的一些项目，都是路上一个行人都没有的，这种项目就注定很难成功。

　　从项目投资方向来说，这是社会大环境造成的矛盾，我们要做的是分析商户和消费者支撑量够不够，所以，进行商业开发选址的时候，尽可能选择具有足够商户支撑和消费支撑的地方进行建设。

　　第二，在做商业的时候，还有一点很重要，很多开发商的短期行为比较严重。这种短期行为严重当然有一个特殊背景，现在和以前做项目有很大区别。在早期我们做项目的时候，土地成本没有这么高，现在由于土地拍卖以后成本极其高，这么高的成本造成很多人的资金压力是很大的。另外，现在开发的情况对回报要求和以前也是不一样的，虽然很多人说我回报10%就够了，但是他的自有资金的回报绝对不是这个数。

　　在自有资金很有限的情况下，进行一个市场的开发，需要要花高昂的费用取得土地开发使用权，造成极大的浪费。在以前遗留的问题就是售后包租，尤其百货这块造成的问题还是比较多的，造成虚拟产权的售后包租问题。在全国一般都有这样的项目，当天在北京的BC项目，就是这个事情。当时小业主买了以后跳楼自杀，《京华时报》的报道，引起了整个社会的轰动。现在这种产权商铺的包租不允许了，不允许包租，现在很多百货就没法做。因此就有很多违规的销售，违规销售也造成了很多社会问题的出现，而且也会形成很多包袱，给政府也造成了很多困难。以前国家专门解决过这种问题，政府非常头疼这个问题，我们也很头疼。这是虚拟产权小商铺的问题。

　　还有一个销售的问题。销售方面有一个销售回报问题，以前的时候基本上租金和每年销售回报之间还是可以的，有8%到10%左右。现在在很多城市租金上不去，租金价格太低，造成销售完以后给投资人回报你不能那么低，要回报更高一点。这里有个补贴问题，有些项目补贴一两年还行，有些项目补贴五年还是不行。

　　关于产权销售问题，如果不进行产权销售，靠自有资金解决，这样就有一个问题，至少要十年的回报。商业地产上市是很难的，这条路基本上堵得差不多。未来也许可以，别说商业地产，住宅也很难。所以在商业地产上就会出现像万达这样的企业做得非常好，还有一些海外企业，比如嘉茂，他们做得都非常好，因为他们有很好的融资渠道，解决了资金瓶颈问题。相当于一大批企业进入这个行业，因此这个行业，未来我们来看，我们说三高行业，其中一个原因就是资金量的高门槛。

　　在这个行业，普通人有1个亿就可以了，但是在这个行业有1个亿就算很穷了，1个亿几乎做不了项目。轻轻松松的一个投资就要五六个亿，七八个亿。对地方国家来说，如果这七八个亿损失掉了，浪费也是很大的。

　　另外，就是商业资源问题。前面讲了商业资金问题和商业饱和问题。饱和，我引进一些有品牌的商家资源就可以了。但是引进商家资源就会发现一个问题，中国真正能够进行全国连锁、扩张的商业品牌非常少，像麦当劳、肯德基，还有红星美凯龙、苏宁、国美这些，咱们说知道的大约这几十个品牌，还有一些超市，比如家乐福。

　　除了这些之外，叫大家说大家说不出来几个。而且你做商业资源，没有号召力就没有任何意义，我们经常会填充很多项目，你开发的时候做得量很大，散户撑不起这个面积，就要大品牌，大品牌特别少，现在这个矛盾也特别突出。所以现在具有能够连锁和扩张的企业都比较好过。如果在这方面进行发展的企业，我认为前途是非常广阔的，但是现在具有品牌连锁、品牌扩张和品牌号召力的企业很少。

　　因为中国城市人口占了全世界的四分之一，像欧洲这些国家，你看到他们很大的城市，跟中国一比就差得很多，所以中国在这方面的前景是非常广阔的。但是引进这些品牌资源也是不容易的。这个矛盾也是很尖锐的，就是商业品牌资源和商业体量之间的矛盾。所以，将来每一个开发商在做这一点的时候，要事先跟他们沟通，不要楼建起来再去沟通。