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第16期大师沙龙:主力店的反思与突破

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2010年06月09日15:21  新浪乐居商业地产频道

  2010年6月9日,新浪乐居商业地产频道大师沙龙第16期活动,邀请新世界K11、成龙影院、上品折扣、乐天玛特、北京颐高数码广场、日本永旺的代表共同探讨主力店的选址与招商问题。沙龙透过主力店视角和立场,反思商业地产项目的招商与运营难题,重新定位主力店的价值,并探讨主力店与大型商业项目合作的最佳模式。

第16期大师沙龙活动现场
第16期大师沙龙活动现场

  活动主题:主力店的反思与突破

  活动时间:2010年6月9日(周三)14:00--16:00

  活动地点:海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

  主持人:新浪乐居商业地产频道胡飞船、高云飞

  嘉  宾:

  新世界K11商务总监 李群

  中华影业总裁 印钢

  上品折扣开发部 顾建华

  乐天玛特拓展经理 崔龙国

  北京颐高数码广场总经理 施赟星

  日本永旺华北区开发经理 王胤琛

  以下是本次活动现场精彩实况:

  主持人 胡飞船:我代表新浪乐居欢迎各位嘉宾的到来,今天是我们商业地产大师沙龙的第16期活动。因为今天来的嘉宾都是之前没有来参加过我们活动的,我简单地介绍一下大师沙龙这个系列活动。商业地产大师沙龙是新浪乐居不定期举办的系列沙龙活动,主要针对商业地产的一些重点、热点话题进行研讨,纯粹属于业内圈子的业务探讨,同时也给大家提供一个交流的平台。在此之前我们举办过15期活动,包括有写字楼方面的,也组织过商家品鉴的活动,其他的主题研讨,包括规划设计类的,还有稍微偏技术一点的,更多的是直接跟商家选址和拓展相关的话题。目前参加过我们大师沙龙活动的嘉宾累计已经超过100位,包括行业协会的领导、品牌商、运营商,以及商业地产开发商,都是跟商业选址相关的业内专业人士。

  今天我们第16期活动主题将围绕主力店展开。我们的目的就是想站在主力店的角度和立场来看商业模式,同时我们对这个主力店有一个重新的自我认知,然后我们会解答一下目前在商业地产的招商和运营过程当中我们遇到的哪些问题和难点,以及我们要怎么来解决?最后我们希望能够探讨出来一种主力店和业主合作的最佳模式。

    首先开始第一个话题。今天我们到场的嘉宾有购物中心、影院、大卖场、百货、专业电子卖场的代表,我们先来看作为主力店的各业态对自我的认知是怎样的?在一个大型商业项目中应该处于什么样的地位?在选址和合作谈判的过程当是有没有遇到过业主对咱们认识上的误区?有请中华影业的印总。

成龙影院总裁印刚
中华影业 印刚

  印钢:先说电影这个产业。文化产业在美国可以在整个国民经济各个领域中间排到第四,排到能源、汽车制造和IT之后,而我们可怜得不得了。我们去年一共做了63亿票房,中国所有的加在一起,63亿票房呢这就怎么说呢?还不如新世界的规模大,也不如你们乐天,也更不如永旺,你们所有的人,你们都比我们产业,就是63万电影工作者,63万人做起来,不一定有你们在座的任何一个企业做得大,乐天是韩国的,韩国去年的票房是98亿人民币,我们是63亿,可是韩国只有4000万人口,我们是13.48亿,我们的尾数还比他多800万,你看我们做得多差,我是跟韩国比,实际上我们跟更小的国家比,去年阿联酋做了22亿人民币的票房,那么就只有300万人口,比我们海淀区还小。由此可见,我们电影做得真的是很差,跟发达国家比不行,跟不发达国家比也不行,印度经济比我们落后至少30年,一年半以前我曾经去参加过他们第二条高速公路的剪彩,他的高速公路是从德里到阿格拉,中间只有127公里,他在第二条高速公路剪彩,第一条高速公路建成的时候我也去了,我以前在西亚北非区工作的时候也主管印度,所以我对印度很熟,我都说印度。就是说你看这两高速公路加起来的总长度是270公里,还没有我们北京的五环长,你就知道他经济有多落后,但是他电影比我们做得好得多。就是怎么说呢?首先我们没有基于足够的重视,从上到下都没有基于足够的重视,其实一个强国不但应该是经济强、军事强,更主要的是要文化强,特别是在和平时期,那个战争时期你可能是经济能驱使它就行,那么和平时期你重要的是经济强和文化强,你才能算得上是一个强国,这个文化强是反映在各个方面的,你看我们现在穿牛仔裤、喝可口可乐,吃肯德基麦当劳,看美国电影、听美国音乐、用美国的网络技术、用他的WINDOWS,然后你休闲一下还要去他的星巴克喝咖啡,他的文化渗透是各个方面的。

  电影的影响力某种程度上比军事上还要强,二战结束的时候美国在广岛和长崎扔两颗原子弹炸了两个城市,你看他拍了一个阿凡达炸了多少城市,全世界不分国土、文化、宗教。我们发展到这个地方了,发展到这边,首先是大家通过从2002年以后各个方面的努力,我们的基础设施方面好起来了,电影院越来越多了,我说多只是相对的,你像我们现在中国电影市场上,我们现在整个中国电影全部的银幕加起来不到5000块,美国的有效银幕,就是它每年产出在100万以上的银幕就是4万多块,我们是多少?我们人口只有他的四分之一,他是3亿人口,我们是13亿人口。如果按美国这样的比例,我们的银幕数量应该是20万块左右,我们现在去年我们全年全国一共新建了600块银幕,这是在我们建国以后历史上最高的,就是我们平均一年建1000块的话,十年才增一万块,我们要增到20万块银幕,还有一个非常长的路要走。

  另外就是我刚才前一段说了,我们整个上下对电影的认识不足,特别是我们做电影的,你看我们电影学院很有名气的,他开设的专业,你看他培养导演、培养演员、培养编剧、摄影,张艺谋他们都是从那儿出来的,但是他没有一个专业是培养经营的,这个电影跟影院根本没有什么关系。

  我前一段在腾讯上他们给我颁奖,我就在讲话,我说我很惊讶,给我颁奖,因为什么呢?就像平常在高速公路上你看到的都是车,看到宝马、奔驰、劳斯莱斯,很少有人去关注高速公路,很少有人去想,如果没有高速公路,劳斯莱斯也跑不起来,宾利也跑不起来,你到萨哈拉沙漠里面怎么去跑?就是电影院属于是基础设施了,平常不容易被关注到,我们太注意面子上的东西。浙江的老百姓说要致富先修路,很早之前浙江的人先提出的,所以浙江修了很好的路,他经济发展得快。我们过去电影发展快很重要的原因是基础设施太差。

  另外我们搞电影的人也太自我了,从导演到所有搞电影的人都认为电影是纯艺术,很高雅的艺术,属于我们自己拍的。其实跟我们说商业电影,我们只是在说,商业电影应该关注老百姓想要什么,市场上需求什么你就要拍什么。你像我们去年400多部片,全世界产量第三,美国、印度、中国,但是真正放出来的是90多部,有各种各样的原因,一方面的原因是因为银幕太少了放不出来,就是还是电影这个行业的垄断没有打破。我有一段建议我们搞电影的人去重新学习一下毛泽东在延安的时候的一个讲话,就是说要放下架子重新回归大众,让老百姓重新回到银幕,一个就是我们说基础设施太少,还有一个就是你说的我们派的东西离老百姓的生活太远。电视剧比我们电影拍得好。你看为什么老百姓看,你说拍个蜗居响应多强烈,大家都去看,响应多强烈,那是老百姓想说的话,老百姓想看到的事情。

  你看我们最近乐居网是做地产的,今年以来中央出了那么多的政策就是限制高房价,你们有想到过吗?有相当一部分的原因是因为蜗居的影响,就是这个电视剧的影响把老百姓的心里话说出来了,影响了社会的安定,中央要来做这个事情。

    印钢:影院能为商业项目带来长期稳定收益

  印钢:影院大家知道,应该说是商业中心的主力店之一,其实不是所有的业态都能在,就是在商业中心里头做主力店的这个角色,商业中心本身,商业中心的建设是一种投资行为,既然投资肯定有风险和利润两个方面的问题,任何一个投资商都会努力地去避免风险,争取最大的利润。那么避免风险的最重要的办法就是有稳定的主力店,主力店商业信誉好、稳定、投资也比较大,只要有足够比例的主力店在那里,这个商业中心就不会垮掉,它很稳定也不会垮掉。那么通常一个商业中心主力店的,就是我们这个行业里头的不管是找商业地产协会、购物中心协会各种各样的资料和教科书里面,实际上我们做的数据里头,这两个的平衡点应该主力店占的面积在45%到65%之间,如果主力店占的位置再大了,就是作为投资商的回收期就很长了,主力店面积过小,风险就很大了,经常容易让商业中心垮掉,我可以举出很多很多的例子了。比如说我们华南MALL,面积过大主力店不够,像厦门的广场等等这样有好多的例子。

  大家通常认同的主力店通常有三种业态,就是百货、超市和电影院,至于说其他有好多人经常会写比如说什么肯德基也放进来当主力店,国美也放进来当主力店,实际上它对每个行业的经营模式不太理解。一个10万平米的购物中心为例,如果按我刚才说的那个比例,50%去到主力店的话,那么一般一个百货,超市一般会占一万平方米左右,正常的超市,百货会占3到3.5万平方米,那时候电影院就应该占5000平方米左右,这样有这三个的组合,应该就是让这个商业中心,10万平方米规模的商业中心就很稳定,就是他的抗风险能力就很强了。

  我说这个数字是想说,就是作为电影院这个业态,我们在一个10万平方米的商业中心占的比例就这么点儿,5000平方米左右,应该换句话说在5%,这个比例左右,我们从规模上讲。但是电影院这个业态它占的面积小,但是实际上起的作用应该是其他业态不太容易取代的,电影院的这个业态首先说它是有很强的目的性消费,它有非常强的导向性。你们可以把电影院做到最高的楼层上。我举个例子在西安我有一个广场,和沃尔玛和百盛一块儿做的,沃尔玛在地下,百盛在一二三四五,我在十楼,就是你很难想象如果没有电影院在十楼的话,就是其他业态能上十楼,我在广州中华广场的电影院,我们可以做到七楼,华西乐茂我们最近开了一个最大的,也是六楼、七楼,在银川我做的电影院在八楼、九楼,实际上电影院拿的位置跟其他两个主力店业态还有不一样的地方,百货很难想象如果不给他首层的话,百货不会进去的。首先百货他卖的东西价值高,他能付得起租金,首层肯定卖珠宝、香水这些东西。超市有大量的人流,要有滚梯,通常要有接近出口的地方,你可以把它放在地下室或者一楼的一部分。但是电影院通常是,我们是挑那些,如果我去走,我肯定会告诉你,哪个地方没有人去把我放在哪个地方,哪个地方是死角就把我放到哪里去。电影院的这种作用是非常明显的,它会帮助商业中心,就是把那些本来活不来的地方活起来,它的导向性很强。

  商业是这样的,浙江的农村人说水流到的地方就长水稻,商业也是这样的,人流走到的地方零售额就高,零售额高了,这个店铺需求就高,店铺需求高了租金就高。所以你可以看到很多例子,比如说上还有一个港汇广场,最早我进去的时候他五楼是做餐饮的,六楼是空着的,我们电影院上去以后,现在六楼餐饮都做得非常好,其他我刚才前面说的几个例子也都是。就是电影院能够把人流带到一些非常边边角角死的地方去的这种作用,在商业中心里面是这样的。

  另外电影院自己的投资量很大,电影的装修通常我现在在国内做的是8到12个厅的电子院,通常2000座左右,投资应该在2000到2500万,电影院的投资大部分都是,或者一半以上都是装修的,就是带不走的,我说它的抗风险能力很强,如果他轻易地退掉一个场地,意味着他就直接把这个投资扔掉了,拆走也没有用,就是它的稳定性很好。

  高云飞:这个投资回报从电影院的角度来说,大概要多久能够收回成本。

  印钢:电影院正常的投资回报期应该在6到8年左右,当然做得好的。

  高云飞:我们签约的年限呢?

  印钢:通常在15年左右。电影院的这种作用就是比较稳定,刚才我也说了,比如说和其他一个业态比较,比如说卖电器的,不好意思你们这里也有卖电器的,卖电器的像国美吧,国美他首先不管谁进来他有一个入场费,他的装修的费用事实上是由各个供货商出的。然后另外呢他还可以就是销售以后,他还可以对回款掌握一段时间,相当程度的一段时间,帐期可以是30到40天。实际上他在这里,他开店本身是挣钱的,他投入的管理人员很少,大部分现在都是厂家自己派人,他只是管理,但是他的营运成本和投入成本,所以你看国美可以大量地开店,也可以大量地关店,他一年可以开300家关150家,因为他开店、关店并不亏钱,电影院不一样,电影院如果亏的钱,马上意味着这个投资的钱就没有了,因为我说它对购物中心来说它很稳定,不会轻易地撤走。如果这个地方这个商业中心不管是好还是坏,它都会待着。

  我再举一个就是刚才我说的一个华南MALL,你看华南MALL那个地方其他都死了,包括百安居都走了,可是电影院还在那里,电影院依然做得挺好,可以做2700万票房去年,没有走。而且你要去看华南MALL,只有环绕着电影院周围的那些铺子还在开,其他的都死了。就是它的稳定性确实很强,从这个角度,从商业中心的角度,他有点儿帮助商业中心提高抗风险的能力,我前面说了两个,一个是说它的导向性很好,能够消灭我们一些商业中心的盲区、死角,提高人在里头的流动性,一个是我刚才说的就是抗风险能力。

  还有一个是时尚性,你不管是超市、百货,他卖的东西,一个牌子在那儿10年、8年都不换的,电影不是这样的,电影你像我们每一周都要上影五到六不新电影,我那些东西在不停地换,观众会不停地回来看新电影,它不容易产生那种疲劳感,或者说审美疲劳也好,他老看,你说你有一个牌子,佐丹奴在那里,十年都是佐丹奴,他老看这个牌子,电影阿凡达完了以后马上就是艾丽斯,艾丽斯完了以后马上就是变形金刚什么都有,就是说不停地在换,包括那些追星的人,明星也在换,明星更换的速度也越来越快,以前你看孙道临可以40年里头都是明星,现在生命周期没有那么长了,现在你问年轻的,喜欢周迅的人都笑,现在在追孙俪了,过两天又新的上来,就是它的时尚性很好,它能够不停地带来一些新的东西,新的观众过来。

  还有一个它的观众群你注意到,不管怎么样,不管是在全世界各地,它的主要的观众群体都是在15岁到35岁之间,基本上可以达到75%以上,对任何一个商家来说,15岁到20岁之前是潜在的消费者,开始可以培养他的消费习惯了,然后25岁到35岁是购买力最强的一个阶段,就是电影院的这个特殊的消费群体对商业中心的其他业态的贡献是很大的。不光是这,其实我们说得偏一点,你看电影的时候心情肯定都是很好的,不会两个人吵架去看电影,心情好的时候购物肯定会多。你有的时候可以观察在地铁旁边流量很大,一天可能有100万人从你那里过,但是他停不下来买东西,他要买的就是早上顺手买个吃的,下雨了买把雨伞,没有价值的。因为它的流速太快。

  到电影院的时候去都是有很好的心境,都有那种闲情逸致停下来看看,买了票了还没到时间出去溜达溜达,这就看你商家的本事了,商家如果展示得好、陈列得好,他就想要买东西,他心情好。就是电影院对其他业态的帮助是明显的。给你一个具体的数字,你们搞商业中心的人肯定知道,我们的租金是一楼最贵,越往上越便宜,到八楼、九楼的时候,如果没有电影院的业态,你租都很难租出去,除非一些特殊的业态,什么SPA、网吧这些会上去,但是如果有个电影院,特别是电影院如果在那一层的面积不到50%的话,你可以看到那一层不管是八楼还是九楼,那一层的租金可能跟你第二层的平均租金差不多,就是那些小的营运商,他知道电影院能带来什么样的功能,他就会选电影院边上的,会争这个地方。有了电影院这个业态以后,实际上把对平均租金的增长是有帮助的,特别是提高了高楼层的租金是有明显的帮助的。

  高云飞:结合这几点电影院对一个购物中心的作用,你们去跟他们合作,会开出一个什么样的条件。你能给购物中心带来稳定性、带动客流、提高他的租金,你们倾向于一个什么样的这种条件,或者是有其他的合作方式,是共同投资,或者是租赁,或者我购买这个地方等等这几种环境,你们倾向于哪种。

  印钢:这个话题说得比较远了,就是出了我这个业态了,但是我还是想告诉你,就是我们多数采取租赁的方式,我们对商业中心的贡献有什么条件呢,事实上我们实际付的租金比超市要高,超市一般付到一块钱一天一阁平方,或者最高的时候可以付到两块钱,很少有高过三块钱的,我们可以付的这个数字比这个高,我们一般使按净票房的10%分帐,我随便举一个例子。

  武汉万达我们是5000平方米,我们去年做了5000万票房,你看10%我们交500万的租金,你可以算算一平方米交多少钱这个租金,当然这是一个特例要比超市价格高得多。就是说事实上,当然这是一个特例,这是属于我们经营得很好这个电影院,但是大多数电影院,只要你电影院做得规范,有很多电影院我们开了很多新电影院,全国开了很多,但是赚钱的不多,我告诉你我开的全赚钱。我们做的最好,去年全国报纸上统计的,国家统计的前50名电影院里面,有25家是我本人做的,这个是另外一个事情,就是电影院做得很好又规范的话,应该他的就是对商业中心的贡献,就是租金,你就纯说他自己,还不要考虑因为有的电影院他所在的楼层和周边的业态会整个提高他的租金水平,就是电影院付的租金应该比超市高。

  高云飞:你们和购物中心这种合作的时候,会不会也采用一些像超市或者是这种外租居的形式,当二房东的这种模式。

  印钢:不会,这也是电影院作为主力店的一个优点之一,我不能说绝对的。比如说华星就做了这个事情,华星把整个楼租给了UME,UME又把底下的一层楼返租给了必胜客,他实际上他的电影院是零租金的,下面小的运营商把他养了,那是一个极端的特例,那基本上是一个非商业行为,因为业主本身是电影科学技术研究所,他有很多,正常情况下不会出现这种情况。当然永旺做得很好,有很多超市。举个例子比如说家乐福,他其实他的卖场的面积只有1万多平方米,他谈下来2万,实际上他当了二房东了,他实际上卖场是零租金的。我刚才说正常的一个十万平方米的商业,应该给超市的面积在1万平方米左右,那个像他已经超出了,你都给他了是有问题的,就是对于发展商来说,他本身有人在跟你竞争,他的租金,他可能有一些客户,比如说肯德基,他也可能跟你,也可能跟家乐福,多数的情况他会跟家乐福不跟你,他在跟你争客户,就是资源好的客户他跟你争,第二个是本来是你的租金你交给他们了。

  高云飞:我想请问新世界和永旺二位,在做购物中心、百货这一块有没有遇到过这种情况。

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