图为巴贝拉餐饮开发总监  霍小兵

　　霍小兵：是的，商家也是有成本的，他经营不下去可以走，你开发商去哪儿？这就乱了。所以必须现在得翻过来，以商家为主导，加入专家的意见这是应该的，政府给政策、给扶持，这是应该的。但是话语权的主导应该是掌握在商家、乙方、市场的手里。一些扰乱市场的声音应该过滤掉。

    我们商家可以借助于不以盈利为目的的比方说新浪这样的媒体平台，在相对开放的层面上，甲乙双方聚合在一块儿。乙方有什么需求，甲方第一时间知道。，甲方有什么计划，乙方第一时间了解。这样不单是对于第三方消费者，对于市长的业绩都是有好处的。以后我们商业的发展走这条路，在有条件的情况下尽快地升值，把商业地产给它质变成地产商业，将来开发商不是简单地提供一个物业、收一个房租，搞一个管理的物业管理公司，而是一个真正的商业运营公司，大家绑在一船上，风险共担，利益共享，最后肯定是大家一块儿赚钱，基本上就讲这么多。

　　主持人：大家有可能是第一次来到这附近看项目，有的可能在这边有店比较熟，我建议咱们到现场，跟吴总、销售顾问一起过去转一转。在具体看铺的过程当中熟悉这边的环境，听一听我们这边销售主管对于项目的全方位介绍，了解周边的人群和商业情况，看看哪些位置适合咱们来做。等回来之后大家准备一些，要想在这边开的话有一些什么样的问题，我们再来做一个交流。

　　吴文：刚好霍总说到地产商业，行业内很多同行业说我们富力地产(企业专区,旗下楼盘)在做小区配套的商业，其他的配套的东西做得比较到位，这个跟刚才我们所说的桃园这些商业，我觉得有一些关联。就是我们在做一个社区的时候，通常就真的会先考虑我这里做一些什么配套，我这里一般业主他会在这个小区希望得到一些什么样的配套服务，怎么样生活便利。

    我们不是说刚才所讲的追求一些大型的MALL，大型的商场，因为一个社区他最需要的就是：生活如何便利、如何服务到位，如何很舒适的那种，所以我们搞的那些商业，就不会说太过大型，或者说太过复杂。我们基本上都由社区帮它定性了，我不会定性这个商铺就是做服装或者说做饮食，是由市场定性的。因为以前我做的区域也留意了一下，开始的时候发展商将它做定性，可能这里做一个发廊，这里做一个便利店，但是最终不是的。最终真正能长久立下来的就是居民最需要的那种业态，可能就是一个餐饮。

    所以我们现在做很多东西，就会考虑到他的实际体会，因为我们公司也有设计院，就是我们在做这个规划设计的时候已经考虑到这种产品，这种大小，它的实用度，它到底将来适合什么样内容的产业链在这里去经营，都在考虑这个。等一下大家去看的时候，也可以想想，然后回来也可以给一些意见给我们。

　　主持人：正如吴总所说，富力这一个商业主要以社区定位为主，在这个社区里大家可以打消一个顾虑，怕没有人气、没有人流，他在这边设计的面积，包括一些配套，完全能够让自己本社区的人来满足就OK了。

　　咱们现在一起上他的项目周边转一转。

    下为实地考察环节

图为富力桃园·淘金源部分已开业店铺

图为乐商会品牌商家对富力桃园·淘金源项目进行实地考察

　　商家1：这个小区我觉得买了那个房子非常适合居住，因为那个房子品质挺好，由于房子品质高，很多的比如说因为上地的人，搞IT的人在这边买房子很多，他们的消费能力很高，同时你小区的配套商业做得还比较恰当、合适，但是我觉得现阶段应该缺少支撑小区这部分人群消费的正餐，一些小范围不是太大的品牌餐厅先有一个，因为本身这个小区周末在家休息，他也不愿意做饭。

　　主持人：适合正餐、晚餐。

　　商家2：他这个是这样，小面积的餐饮一般来讲的话，两种形式最多，快餐或者是像饭馆形式的，菜品结构层次比较丰富，这两种形式像咱们这样的社区，初期我认为可能就是饭馆的形式更适合，菜品层次比较丰富，有炒菜，有主食，外带打包比较多的。刚才看了那几个商铺，比如说洗衣已经有了，剩下的可能餐饮、文化方面的，书记音响这些。

　　商家3：应该有一个小区的药店，这个最需要。

　　商家4：前期来讲看这个社区的体量来讲基本上，刚才你那边介绍的，剩下的铺子还有11个，已经入住的已经有餐饮了。刚才我看到那边有快客，然后还有烟酒、零售、美发、美容。

　　商家5：一般这边来讲居民的便利性是第一位的，我下楼能够买到我生活中的必需品，像一些日化的东西，吃肯定很重要，但是这个社区里面，餐饮来讲最多也就是早餐跟晚餐，中餐不会有人消费，晚餐来讲打包带回家，如果入住的话，餐饮的便携性要比较高，比如说刚才云飞在旁边，这个比较适合，老少都可以去买。剩下的刚才说了药店很重要。

　　商家6：我觉得还缺少一个儿童类的东西，现在这些小区基本上人群都是从上地那边过来的，餐饮上地也稀缺，这边更稀缺，但是上地上班的人写字楼里面都有餐厅和食堂，所以他们上班的时候中餐基本上在食堂吃饭了，晚餐的时候路过哪里会吃饭，因为都开车，有些人回到家可能不愿意做饭了，他可能去吃小型的一个正餐，服务于这个小区，然后换一个角度来看，你这个里面因为这个楼很新，他有一个培养期，可能现在都在还月供，另外里面装修，可能现阶段不会有要小孩儿的准备，可能再过两三年，他的装修也都装完了，这个我觉得。

　　商家7：我一直在西三旗这个区域，我们这边在新都环岛一直在关注，看了有没有适合的地方开店，看了您这边单层90平米，如果说加层的话，我们这边还比较喜欢一层，因为像用户，像这种有婴幼儿上楼还是比较不方便，我还是觉得一层比较便利，比较适合于他们来挑选物品，您刚才给我介绍的加层，我还是希望有没有那种单层在200平米的，还是比较关注的。

　　主持人：他可以两个铺位打通。

　　商家8：我这个产品是比较适合于小区性的。

　　富力销售顾问：您要是在风和日丽的一天，到我们这个门口，一定会有很多小孩儿的，基本上从刚出生到三岁的孩子都有。

　　商家9：这边的消费力还好一些。

　　销售顾问：基本上是从事教育或者IT行业的，收入也会比较高消费能力没有问题。

　　商家10：新楼盘刚才说了，有可能会贷款买房子，有这种可能性，我们现在也在选择有新楼盘或者是老楼盘相互融合的，能够补充一些，比如说新楼盘他会推迟，老楼盘这边加上现在我们也调查了一下，年轻的父母生小孩子，会让他的父母退休了帮着他带，这一点也不是说他的消费都在这儿，有的小孩儿的父母，老的50、60岁退休了，他们也会来消费。咱们这块新楼盘、老楼盘两个收费层次能够互补一些，这也是比较好的，我感觉很关注西三旗这一块。

    主持人：其它的休闲消费业态是否适合进驻呢？我们有海乐咖啡品牌在这儿，张总给说一下。

　　海乐咖啡 张刚：我个人认为，作为高档社区，咖啡业态可以做配套，这个没有问题，但是如果有品牌现在打算做社区店的话，可能还早了点儿，我还是同意刚才大家的意见，儿童这方面应该不错，比如说做这个，乐友是一个，比如说像红黄蓝这样的，幼儿园这样的肯定需要，这是毫无疑问的，而且是非常受欢迎的。

　　销售顾问：我们自己也有一个配套幼儿园就在边上。

　　主持人：现在很多儿童的一些早期教育，还有包括孕妇的早期教育，这些已经成为了一种产业链。

　　商家11：前面那几位都讲了，比较清楚、比较明白，我刚才也是在说，一个是儿童，儿童这一块这边特别需要，你这边也有一个幼儿园，像那边幼儿园里面刚才说到了幼儿的服装，幼儿的用品这边都没有，而且我们看了之后也没有专门有儿童的一些东西，可以考虑在这儿做一个。还有一个是药店。这边的楼我走到那边去吃饭比较小，为什么他们这个餐饮做得这么集中，或者说在规划的时候把它集中一点儿。

　　销售顾问：咱们刚才走了一条街而已，另外还有一条街。

　　商家12：你们这个是两条街，两条街之间的商铺有没有集中到我这条线，现在都做餐饮，或者说其他地方我就顺着这条街走过来，你如果很零散的话，我可能不会为了吃东西走到这边来。如果说我这一块都是做餐饮的，我要是到这边来就好了，或者选择餐馆，他肯定会说我这条街都是餐饮我到这儿来吃饭，当然也有餐饮，比较零散，美容院也在中间，整个在一起应该有一个规划。

　　销售顾问：我们是做社区商业，比较灵活。

　　商家13：这些也是我们考虑的。

　　主持人：在这种社区商业我们考虑综合商业，另外我们站在甲方的角度，要对投资回报，他一旦把这种商铺卖出去，和这种整体的定位的这种形式就不好控制了，你今天一个药店给我租金可能高了，这边给一个餐饮租金低了，他做一个药店不如做餐饮，他不会按照甲方这种的想法来控制这个商铺一条街。当然你说的这种形式在未来的发展，这块的市值，这边的增长，这边的人流逐渐热起来，会在短时间内把这边带起来，但是消费行为不好控制。

　　商家14：另外一个为他社区店也会有好处。

　　商家15：项目做规划的时候可以考虑一下，涉及到自己去运营还是出售。我们自己运营的时候比如说这个是一条餐饮街，如果我出售。

　　商家16：我见过一些社区是高档社区，他有规划的，而且这种规划对双方都是有利的，我看到的结果都是这样子的。对你们来说更好做一些，对商家来说也更好做一些。

　　商家17：因为茶叶是一个相对来讲机会主义比较强一点儿，你像在座的每一位喝茶，你想上楼以后来这儿办事情的，生活当中必须的你比如说正餐，小吃或者说我们就是涮火锅，我就直接奔那个主题，主体性比较强，现在我觉得已经分散的时候，可能茶叶，如果说下楼放松一下，这种社区的体能和硬件，不够养活品牌茶叶店的日常运转，一定要装潢各方面都非常到位，压力会非常大。而且我感觉现在的商铺比较散，两条街，没有说小区集中在一个部位。茶叶现在将来有钱能，应该风险性比较大，对于我们来做太难了，现在同硬件上没有办法养活，只有说生活必须的，社区的体量要大，他这个社区，你下楼以后的需求是什么？反过来说家里来人我们不愿意做饭，我吃点儿清淡的，你说下来逛买茶叶，累了一天了，这个区域人肯定不够，这个是一个很现实的。

　　商家18：可以外送的。必胜客在国美第一城他专门就是一个门脸，就是一个操作间，外送。最重要的现在整个这个小区没有人都住在这儿，有的可能是说这个阶段在这儿住，需要他有一段的培养期和居住期，这是一个问题，需要花一点儿时间。北京很多像类似于这样的小区，现在配套商业最为实在的一个方向去看，最实用，因为人数达到一个数量以后是吃，吃的话像粥铺这种更为实惠一些。里面有一些小租户，有一些不好的铺位可以给他，你就收一个租金，不要给他门店，他的利润还是挺大的，还有就是说搞一个网吧这些东西，但是你前期必须找这样的一些租户，你先把这个项目给他填满，让他先在这个里面经营，小区逐步地在养着，达到一个时间段以后可以逐步再调整。

　　商家17：要是外送的，这个地方的体量，要养活一个店可能比较难，我个人觉得生活必需的会比较强一点儿。

　　商家19：我觉得一方面从对方业主的角度来讲，花一些精力去统计一下咱们社区里面的人口层次是很重要的，为什么这么说？社区的人口层次占比会决定您的商业的需求度，中老年占比高，年轻人占比高还是什么样的家庭占比高，这个会决定以后咱们的社区商业规划。而且它要考虑社区商业的规划与人口的日常生活贡献区分，如果我们社区年轻人占比层次比较高的话，他上班肯定不是在西三旗，他的工作地点我想北京应该偏多，一般我们现在的周边购物很方便，SHOPPINGMALL、大卖场也很多，居住在这个地方的人他交通有自主性，大宗购物社区内就不需要了。现在来讲就要做一些糕点之类的，大概这种需求就比较高，如果中老年占比会重的话，我想可能银行的需求就高，现在药店的需求就高对于购物，便利店就不行了，要做便超了，整体体量至少要上到300、400这样的地方，会有一些瓜果、冷鲜的东西，所以咱们这个社区的规划，前期还要多花一些时间考虑人口占比，这样才会更有针对性，因为中老年太多的话，比如说你开手机店谁会去？

    主持人：时间的关系，我们这部分的讨论就到这里。接下来会有一个晚宴，大家可以边吃边进一步沟通。

　　吴文：今天的这些意见非常好。非常感谢各位。