2009年10月21日，2009中国电影业与地产业跨界峰会(专题实况)在怀柔中影数字制作基地隆重举行，来自地产和电影行业的专家、项目代表纷纷出席了此次盛会。在活动现场，新浪乐居商业地产频道对北京金隅嘉业房地产开发有限公司商业地产部经理马烈进行了独家采访。

　　时 间：2009年10月21日

　　地 点：国家中影数字制作基地

　　嘉 宾：北京金隅嘉业房地产开发有限公司商业地产部经理 马烈

　　以下是本次采访的精彩图文实录：

　　新浪乐居：马总您好！对于今天来参加这个“电影业与地产业的跨界峰会”您有什么感想吗？

图为北京金隅嘉业房地产开发有限公司商业地产部经理 马烈

　　马烈：可能影院会作为另外一类主力店的形式会引进，所以它的经营模式、盈利模式、选址需求，包括它在商业里面起什么作用，这个我们都得慢慢地来学，慢慢地来了解，这个平台挺好。又省事儿又省时间，还能多认识一些朋友，多学习学习。

　　新浪乐居：看来您是带着问题来参加这个峰会的。那么当您和影院朋友交流的时候，您最想问他的是什么问题？

　　马烈：想问他毛利率是多少？这个直观的就是他买我的房子或者说租我的房子，他能出到什么样的价钱，因为我们做开发的，最关心的还是经济效益。

　　新浪乐居：因为影院他所做的面积比较大，但是他的租金可能不像其他的业态，相对来说比较低。

　　马烈：看跟谁比？这个我们还确实不太清楚，我估计肯定跟银行比不了，但是我觉得应该会比超市强一点儿。

　　新浪乐居：现在您经受了一些商业项目吗？

　　马烈：有一些在做，前期的项目里面可能会考虑影院这种业态进来。

　　新浪乐居：在北京有吗？

　　马烈：北京也有，北京中大、西四环有几个在做前期的项目，商业的规模都比较大，也包括在大兴，然后在外地的像杭州、呼和浩特、杭州应该算一线城市，呼和浩特应该算省会城市，我们也只是觉得可能都有这种可能性吧，但是这个东西还确实得跟客户、电影院坐在一块儿，慢慢地聊这个事情。

　　新浪乐居：咱们的商业项目也不少。

　　马烈：还行，但是确实我们做这方面的经验也不多，也是在摸索这个事儿。

　　新浪乐居：您举得影院在商业体中所发挥的作用，包括它所处的角色是什么？

　　马烈：主观地看它会带一些人流进来，但是像现在的这种多厅影院，可能进来看电影的人的年龄、收入的层次，说不太好，可能反正会偏年轻一点儿，因为电影院咱们不懂，咱们懂看电影的，你去看电影的排队买票进去的，大部分还是年轻人，所以电影院是一个年轻人谈恋爱，虽然是文化消费的，我觉得也是一个趋势，反正慢慢地我们也能感觉到，电影院现在都会变成多厅影院，原来大礼堂这种肯定不行，一个是我们觉得这个大的，它从经营上可能就有问题，你卖两张票也得放一部电影，再一个可能也满足不了现在的人多元化的需求，一个场子，你这一个小时、两个小时只能放一个电影，多厅的话这两个小时可以放不同的电影，这是我们对现在电影院发展的变化，因为我们也是在看电影，这个变化也是能感受到的，但是真正它在商业里面能够带来客流量的变化，我觉得大致判断应该是有的，但是它真正地对一个项目的运营、项目的经营，它能给其他的这个业态、其他的商铺能够创造多少的消费的机会，我们也说不太好，因为看电影可能也是一个目的性相对比较强的这么一个，一个购物中心里面可能会有一部分餐饮、会有一部分电影院，但是他的餐饮是面对这附近来这儿消费或者说这附近愿意来这儿吃饭的，但是看电影的这些人，他能在这里头有更多的其他的消费，这个看不太好，可能就是一般电影院的增值区的毛利率我感觉比较高，一瓶水十几块钱，在超市里一块多钱的东西给人家翻十倍，所以我们对电影院的盈利方式也很感兴趣。

　　新浪乐居：您对这一块特别想了解。

　　马烈：对，到底他是哪一块挣钱。

　　新浪乐居：然后再想想我怎么来收租金。

　　马烈：对，关键是收租金的事儿，天天有人看电影，给不了我多少租金，我也白搭，天天影院的人很多，但是我其他的消费带动不起来，意义对我来说也不大，我看这个事儿就是赤裸一点儿，还真的就是看这个经济效益。但是有一些人在给我们做策划的时候，包括我们自己有时候异想天开的时候也会想，这儿是不是弄一个电影院，这个纯粹就是瞎想，一个是人家电影院愿意不愿意来，再一个是他来了以后能对我有什么好处？这个东西我们还真是需要多学习、多摸索。

　　新浪乐居：咱们现在在做那么多的项目，比如说想招一个影院的话我们会做一些分析和调查吗？

　　马烈：应该会做，至少访谈我会做，像你们有这种平台我觉得就挺好，如果没有这个平台我们只能单约去，有这样的瞬间认识很多人的机会，收了名片回去再慢慢打电话一个一个见面。对，这个东西反正得多聊，尤其像影院目的性这么强、这么专业的业态，一般的调研根本解决不了问题，我觉得更多地还是得一对一地跟影院的这些经营者来沟通，我觉得可能会直接一点儿，因为你分析去他那儿消费的人，你肯定没有他分析得清楚，你自己去分析的话，也没有太大的意义，你对这个商圈的认识，可能是你基于这个商业项目，他对这个商圈的项目的认识，可能是基于影院的角度去看的，想法会不一样。

　　所以比如说消费者这一块的调研，像一般的业态、零售我们可以去做，但是电影这种太专业了，我们也没有那个能力、那个时间去做，所以还不如直接听他们的，我们回去直接算我们的帐，合适不合适。

　　新浪乐居：因为刚才其实您谈到以前，可能我们看电影都是在那种单厅的电影院，就是大礼堂式的那种，现在可能观影的环境改善了很多，都是基本上是购物中心了，您觉得像这个地产家、影院的这种模式，这种模式的发展前景会怎么样？

　　马烈：我觉得应该还好吧，因为现在没有其他的模式，我知道的除了华兴比较早，他们改造的独楼，现在新出来的都是在跟购物中心在一块儿，因为本身影院本身增值区的配套服务也是有限的，有的刚上了大片，一去买票，都得买两三个小时以后，这些人去干嘛？如果只有一个影院他们可能走掉了，就不买这个票了，他如果时间还算合适的话，商场没有关门，或者说有喝茶、有喝咖啡的地方能暂时坐一会儿的话，可能会把人留住，所以我觉得这个结合在一块儿，至少影院这一方面，我觉得他们应该是想得很清楚，购物中心想没想清楚这个事儿，因为我也没做过，我不太清楚这个事儿，但是从目前的随大流的这种想法来说，目前是这种模式，但是我觉得它可能还会发展一段时间，但是这真的要看影院对整个购物中心、商业地产的贡献能有多大，三五年以内都没有看清楚这个事儿，大家有可能都会跟着，然后影院可能很高兴，过一段时间购物中心能不能高兴，也不一定了。

　　新浪乐居：也得看后面的收入说话。

　　马烈：对。

　　新浪乐居：今天非常谢谢马总能够跟我们交流和采访。