星光城郑智仁：打造台湾品牌大陆拓展平台

　　MIDTOWN WALK--星光城是东莞中心o首个观光体验式国际时尚广场，这个项目由台湾运营团队打造、经过3年精心规划，拥有与欧美同步的国际大师时尚建筑设计外观，并聘请仲量联行负责后期经营及物业管理……这些让星光城注定成为引导东莞城市消费潮流的新天地。相信很多网友都非常关心这个“永不落幕的时尚舞台”。基于此，我们非常荣幸邀请到东莞百事威房住开发有限公司总经理郑智仁先生，做客新浪嘉宾聊天室。希望通过本次访谈，郑总能带我们一起体验这个“高贵而不贵”的国际时尚广场。

     【项目解读】星光城项目位于东莞市黄江镇五星级裕元花园酒店旁，由裕元集团旗下的百事威地产历时3年规划2年建造完成，总建筑面积约13万平方米，包括写字楼、商业、高档住宅、主题公寓等。其中，商业面积约4.5万平方米，共三层商用楼面，近200个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，星光城可能会成为东莞商业的“新地标”

　　主持人：您好，郑总。很荣幸能在这里与您面对面的交流有关星光城这个项目，首先请您结合星光城的项目谈一下东莞目前的商业地产市场发展现状？

　　郑智仁：各位新浪网友大家好，我也非常高兴能有机会来到乐居和大家交流。要了解星光城这个国际时尚广场，首先从了解东莞开始。东莞是早期的“世界制造工厂”，现工业逐渐外移，沿海部分内移，政府大力推行“退二进三”的政策(是指在产业结构调整中，缩小第二产业，发展第三产业，即支持商业的发展)使得东莞发展潜力倍增。

　　基于此，我认为当地的商业地产将要进入一个空前发展的阶段。南方经济因发展进程的差异，消费族群跟其他地区有所不同。南方一般是以制造产业为主，大部分居民来自外地，具有很强的消费潜力和能力，市场消费人群基本集中在18岁到28岁之间， 80、90后居多，加之现今东莞地区的薪资结构亦逐渐提高，消费潜力极强，对新时尚的接受度渐高，相对使得东莞的商业项目能更加的蓬勃发展。

　　百事威房住开发有限公司本业是专注于地产开发的企业，一手创建的“棕榈泉”高级大型住宅项目，在东莞地区声名大噪。为延续此一优质的品牌效应，并为当地人创造一个好的休闲消费环境，所以倾力打造这个总建筑面积13万平方米的MIDTOWN WALK星光城大型城市综合体，目的是希望能满足周边30公里范围内居民休闲、娱乐、美食、购物的需要。加之我们的运营团队是来自宝岛台湾的，借助过去的商业成功经验，也希望能扶植当地的商业地产发展。

　　主持人：您是台湾人，在东莞做商业项目开发，那么，请就您的感受谈一下南、北方商业地产的差异。

　　郑智仁：北方，如北京。商业地产基本上已经算是到了成熟的阶段。希望走向更高的境界，商业品牌来自世界各地，国内品牌亦广布八方。南方，以深圳为例。临近香港，南方资源相对丰硕。对香港、台湾的品牌认知度会比较高。

　　东莞和北京的差异就更大了，因为东莞以工业发家，早年招商引资从深圳开始，渐渐进入一个转型时期。东莞算是继深圳后第二个工业城市，所以在深圳产生的商业效应同样也会接着在东莞产生。

　　在广东珠三角地区，目前要做的就是把工业精致化，把劳动密集型产业再往有劳动力的地方转移，譬如西部，或者广东以北的部分。渐渐地就把该留的人留下来，创造一些他们的价值。东莞正在一个转型的阶段，很多区域和我们北京的某些新区一样，旧的部分在慢慢地改造。而且由于消费群体年轻，具移民性格，对新时尚接受度高，比较不需要经过传统的渐进式磨合，相对来说，在商业发展项目的进程，更具跳跃式的升级潜力。

　　主持人：我们的团队是来自宝岛台湾的运营团队，那么台湾商业地产的发展市场，与大陆市场差异在哪里？

　　郑智仁：这些年台湾的经济高速发展，在这个过程当中也受到很多发达城市的影响，比如美国、日本，还有香港。在这样一个商业环境里开发的模式就会像国际发达城市靠拢。但这些模式也是经过了十几二十年的学习，商业地产也经过了好几轮的变化。

　　台湾最早的时候也是根据当时的经济需求，做最简单的家用百货。到后来大家的生活水平提高，就慢慢开始有精品百货，再后来消费者在需求上越挑越精，所以管理商业的人就要提高他们的服务品质，增加对消费者的服务，管理上就会做更精细的管理。

　　中国大陆是一个很大的消费市场，将吸引国内外很多有成熟经验的团队进来。所以我相信国内的商业地产发展不用走那么长时间的路去摸索。并且更有机会在引进国际品牌，欧美同步服务及精致管理，三位一体的结合上，一步到位。如同前面所说，商业模式的跳跃式升级，国内比世界任何市场更有机会。

　　主持人：目前星光城的品牌招商分布情况是怎样的？台湾品牌会占很大比重吗？星光城项目的运营成功对这些来自宝岛台湾的品牌有什么意义？

　　郑智仁：星光城是一个一站式的休闲场所。目前以东莞这个地区来讲，这一类的购物消费环境非常稀缺，所有消费都是分散的，吃饭去一个地方，购物去一个地方。这样对消费者是很浪费时间的，也不符合经济效益。我们看到了这个市场的潜力。所以在招商部分，我们就往“一站式”购物平台的方向发展。在整个市场面，原本既有的，我们希望再做得更好。还没有的，我们更有机会一次到位。

　　例如沃尔玛是我们一个主力店，不论本地或外来人口，都可以在这里买到品类完整且低价安心的产品。再如最基本的餐饮，不管是国际连锁还是国内高质量的商家，我们都会涉及。在服装上面，我们把最好的厂商招进来。比较有信誉的厂商是我们的目标。我们还希望提高辐射区域的健康娱乐休闲环境，提供最优质的设施。譬如说影院，儿童游戏，还有一些比较好的娱乐业态。而且我们十分注重绿色环境规划，让忙碌的消费人群都可以在这里得到全新的呼吸空间，更愿意把星光城当作最时尚的约会地点。

　　而对於台湾品牌是这样的。首先，有很多的台湾品牌比较熟识我们，也相信我们在当地的影响力，并希望借助我们的商场作为他们入驻大陆的切入点。其次，我们同时也希望建造一个转换平台。让台湾所有优质，经过市场淬炼的品牌，通过我们的转换再进入大陆市场。再者，很多台湾品牌是将日韩等地的产品经过台湾当地的进化与转型而产生的新产品。而这些“混搭”“混血”的成品，相对未经磨合的日韩原品更容易为中国的消费者接受，也更符合中国消费者品味的期待。在这个部分，我们经营上面会做成比较规范的市场。利用我们这个平台让台湾更多的商品在这边安心发展。   

　　与此同时我们也希望更多符合我们项目定位的品牌入驻。在搭配上无论是国内、国际或是台湾，甚至日本、韩国、香港的品牌，我们的目的是让你进来后的第一个感觉就是国际化。让您感受到“高贵而不贵”的购物环境和购物体验。高贵是指无论从我们这个项目的环境，到提供的服务品质都是很高贵的。但是进来消费，会让你觉得经济上很轻松。

　　主持人：星光城整个项目在商业设计上有哪些亮点？最经典的地方在哪里？

　　郑智仁：人性化，时尚化的动线设计是我们最大的亮点。星光城的设计是由美国最知名的商业设计公司来操刀的。我们希望把国外一些好的设计带到中国来。在我们做这个项目的初期，我们也对一些商业地产做了考察，怎么样把适合当地的东西放在这个设计和未来的环境里面，我们下了很多功夫。在星光城里，你每走一个点，都会看到下一个点是什么样。应该说我们着重让人能在这得到一个很舒适的消费体验。商场是半开放性的设计，在视觉上更有通透性及开放性。通道的设计上面也不断的有变化和点缀。也就是说，走在星光城中，消费者就像漫步在星光大道一样，感受到环境对他的尊重和礼遇。

　　主持人：公司的未来发展计划是什么？

　　郑智仁：未来我们会进行同质性项目的扩展。目前我们也不排除在其他各省各地设置同样的项目。我们希望在全国做五到十个这样的星光城项目，也希望在商业地产行业里做一个品牌出来。如同新浪乐居为中国的商业地产做出这样一个丰富完整的交流平台，目前也由北方向全国发展。而我们比较熟悉南方市场，会以南方为基点，考察继续往华东还有西部地区发展，当然也不排除往北发展。星光城这个概念就像是一个模块一样，未来会因地制宜的差异化复制。

　　主持人：我们都期待着一个运营非常成功的星光城，那么最后您给我们诠释一下，一个商业地产项目如何才算得上成功？

　　郑智仁：我觉得一个商业地产的成功取决于消费者爱不爱来。你来了，你消费得高兴，消费得舒适，就创造了商业价值，你就得到了商业利润；人潮就来了，人潮来了，客人多了，商场就赚到该赚的钱。从投资到最末端的人都满意，就是一个好的商业地产项目。

　　主持人：好。我们都拭目以待一个成功的星光城模式，能在全国各地开枝散叶。