图为万科副总裁 毛大庆

　　到目前为止，根据市场统计数据，北京万科1-3月份销售额已经超过20亿元。在万科副总裁毛大庆上任的第七个月，万科很可能第一次拿到了北京市场的季度销售冠军。

　　在北京市场“名副其实”是历任北京万科老总的梦想。正因为如此，房企老大万科在北京市场“名不副实”的表现一直以来为业界所诟病。也正因为如此，原凯德置地(企业专区,旗下楼盘)总经理毛大庆的跳槽，让业界对北京万科开始有了新的期待。

　　3月15日，一个特殊的日子，受本报一年一度《品牌地产新动向》邀请，万科副总裁毛大庆接受了本报记者的独家专访。而这个曾经说要在万科成长的“孩子”，与北京万科一起都有了新的进步以及新的梦想。

　　荣登一季度销售冠军 北京万科今年要进前三

　　如今，上任7个月的毛大庆，正经历着从“小孩”到“成人”的蜕变；而在这蜕变中毛大庆所享受的喜悦，已经与北京万科的每一个进步密不可分。

　　“出于对时机和市场的判断，一季度，北京万科推盘比较狠。”毛大庆告诉记者，截止到目前，北京万科很有可能成为北京销售冠军，销售额预计超20亿元。

　　事实上，北京万科在一季度的确发力不小，尽管自春节之后，整个北京市场都销售欠佳。

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示，2月，北京期房成交量环比下降了近四成，降幅非常明显。但北京万科旗下项目成交量却在逆势上升。根据中国指数研究院发布的“2010中国房地产新春第一榜部分榜单”，2010年1-2月北京商品住宅销售额前十排行榜中，万科蓝山、中粮万科假日风景分别名列第七、第九，但却是北京惟一一家两个项目名列前十的房企。

　　在众人眼中，“改写北京万科历史”俨然成了这位轰轰烈烈跳槽万科的明星经理人的重要任务。这是因为，北京万科作为华南房地产企业最早北上的先锋，其在北京市场上的业绩一直难尽如人意。

　　根据万科集团的年报显示，除了2004年，过去10年，北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年，万科在北京市场实现销售收入8.37亿元，仅占万科整体销售收入的3.88%，利润贡献率只有3.35%，成为集团内惟一一个在一线城市销售份额未进入三甲的公司。

　　“如何改写历史？”业界对北京万科的众多疑问无疑就落在了这位从凯德置地跳槽过来的明星经理人身上。事实上，不为众多外人所知的是，早在2009年9月份，北京万科就已经创造了新的历史。“2009年9月份，万科在北京销售排名第七。”毛大庆说，北京万科的进步肯定会稳步前进，不会一蹴而就。而对于2010年，他的期待是能够进入前三。

　　“北京万科要站起来。”在毛大庆眼中，“成长的喜悦”已经深深融入这个在他当初看来“大有可为的平台”。

　　土地疯狂　北京万科的另类“突围”

　　按照毛大庆在入职伊始接受媒体采访时的表示：他进入万科最重要的工作除了带领北京万科争取在3-5年内进入北京房地产市场销售量的前3名以外，还有一个重要任务就是拿地。

　　凑巧的是，在接受记者采访的当天上午，北京市进行了6块土地竞拍。而土地成交价格纪录被频频打破，令当天所有业内人士都为之感叹。

　　“自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败。华远无法承受这样的天价，只好承认自己的无能。于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。”对于昨日同样参与望京地块竞拍的华远地产(企业专区,旗下楼盘)，面对如此高价，其董事长任志强只能落寞地承认自己失败。

　　有人评论说：“北京楼市疯了”。但对于万科副总裁毛大庆而言，他更感慨的是，如今的高价地正验证着北京万科当初在房山长阳地块决定的正确。要知道，2009年8月以前，万科在北京市的土地市场上甚至颗粒无收。

　　“现在想想，当初北京万科拿长阳地块的时候真的很幸运。”央企疯狂拿地，作为民企和承担老大责任的万科管理者，每一步的决策都决定了今后企业的成败。

　　借毛大庆调侃的话，一个企业在高价地面前显得越来越渺小，尤其是在北京，这个寸土寸金的首都城市。“万科去年销售总额634.2亿元，还蝉联全球冠军了，可是拍10块亦庄就没了。”毛大庆说。

　　如今，万科长阳项目正在步步推进，而房山也因万科的进入，正呈现出新的CSD格局。在最近由北京万科主办、新浪乐居协办的“一生之城——暨中粮万科·长阳半岛”房山CSD发展高峰论坛上，毛大庆透露，“万科选择房山地区，主要有三个动力来源，第一是长阳的区位优势和特有的城市建设模式；第二是日益成熟的市政资源，包括水岸经济的发展规划、教育资源的输入、奥特莱斯的引进、永定河岸的改造以及CSD的规划，这些都将会推进长阳的发展；第三是北京城市化正进一步向近郊发展，未来西南部将吸纳更多的人口，房山第一站就是距离五环路很近的长阳。

　　开发商们在土地市场越来越激烈的厮杀，让毛大庆在心里暗暗捏一把汗的同时，如何推进下一步的土地储备也成为他更头疼的事情。

　　他告诉记者，尽管目前北京万科已经有300亿-400亿元的货值土地储备，根本“不饿”，但鉴于为发展预留空间需要，如何为2011年-2013年增加土地储备成为他目前最烦恼的事情。

　　根据万科2009年年报，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例。万科整体主战场已经转向二三线城市。

　　然而，对于房企有着重要意义的北京，万科显然是无论如何也逃避不了。一方面是不拿高价地，一方面是地价不断飙升。北京万科如同所有民企一样，遭遇着拿地“头痛症”。

　　毛大庆说，今后不排除再与其他房企合作拿地的模式。而随着地价的不断上涨，这种模式也许会成为房企拿地主流模式。

　　他透露，北京万科的下一步拿地计划可能会绕开那些拼抢得头破血流的地块，跳出包围圈，但绝不会放弃北京市场。同时借鉴长阳项目的成功案例，把眼光投向更有战略意义的郊区。

　　据了解，北京万科除了在房山的长阳项目年内将启动，其投资10亿元的唐山项目南湖郡畔、香河项目也将陆续开盘。

　　万科责任 2010年大力推进绿色品牌“战略”

　　3月底，北京万科要在集团中带头推广“工业化住宅绿色低碳”，并在建委组织下，万科领头成立“工业化住宅联盟”。而万科集团也决定，在北京、上海、深圳所有新开工项目，全面实行建设部的绿色三星标准，做到这一点是很不容易的。”毛大庆说。

　　“万科今年还要在所有的小区推行垃圾分类处理系统。北京万科西山庭院，连保姆也由万科来统一进行垃圾分类培训。在这个海淀重点试验小区，我们的垃圾自循环系统能做到50%的垃圾不外运，30%的垃圾联系废品回收网在小区门口就拉走，剩下20%，我们采取压缩技术，只占到原有体积的5%，再送去填埋处理。这么做事实上是给万科增加成本的，但却是万科非常重要的绿色战略。这种环保新技术万科引以为傲，王石甚至拿到联合国大会去演讲。”毛大庆说。

　　“北京万科要在3月底成立万科社区志愿者，这是与团市委合作的活动。先是由万科员工主动参与，然后在社区推广，未来还可能号召媒体一起参与。”毛大庆说。

　　“还有万科推进的地球一小时活动，城市呼吸绿色行动新闻发布会。”问到万科2010年的品牌战略，已经融入万科的毛大庆显然说不完。

　　然而，这也让我们看到，身为房地产企业的老大，万科的责任使命感更强于销售数字上的竞争。

　　据了解，2010年，万科公司将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。

　　作为万科北京历史上最大规模的项目，中粮万科86万平方米的长阳半岛，其目标是低碳绿色建筑的示范项目。毛大庆说，“万科此前在上海、北京做过一些工业化住宅的试点，像制造汽车一样‘制造’房子，而长阳项目将成为国内第一个工业化生产住宅的完整组团。这个项目有多个小组团，每个小组团的面积大约是10万平方米。考虑到目标客户是自住群体，这里将引进优良的教育和医疗资源，同时建设16万平方米的商业配套。”

　　住宅+商业 北京万科今年将推进40万平方米商业

　　2009年，毛大庆曾经留下一句给人遐想空间的话。他说：“万科并不是绝对不做商业地产，我们会在住宅需要的情况下，让商业带动住宅，帮助住宅发展，提升住宅的价值。”

　　在媒体眼中，面对商业地产领域的诸多诱惑，这个20多年里一直在以减法和住宅战略为主题的房地产公司为自己赢得了“坐怀不乱”的完美形象，如今这一切却将改写。

　　根据毛大庆向记者透露，北京万科今年将启动共计40多万平方米的商业配套设施，这包括长阳项目的20万平方米以及万科公园五号的商业街。

　　“从新光天地到燕莎板块，万科公园五号中间没有一个项目具有临街、300米长的都市意味浓厚的商业街。可以预见，公园五号的商业街将来会是朝阳公园、棕榈泉、公园大道这一带非常亮眼的商业街。”毛大庆透露，万科在公园五号项目将进行商业地产开发，打造一个与朝阳公园区域相称的时尚商业街区，成为区域的城市风景线。在过去，万科专注于住宅房地产开发，但是现在不得不面对商业配套开发。因此，北京万科表示，在做好住宅的同时，还要做好商业地产的开发。

　　而根据毛大庆的畅想，北京万科将把长阳项目打造成一个高端低调奢华的、同时具有浪漫田园风情的住宅小区。但毛大庆同时也强调，万科今后的产品仍然以住宅为主，万科做商业同万达、绿地做商业地产的概念是不一样的。“我们会在住宅需要的情况下，让商业带动住宅，帮助住宅发展，提升住宅的价值，”毛大庆说。商报记者  朱小丹 王营

　　记者手记

　　毛大庆的另类逻辑

　　“一个中午，30多个电话，每一次采访内容都离不开地王。” 

　　比起感慨地王、地价，作为上任第七个月的万科副总裁毛大庆似乎更有心情向记者描述人们对于地王的极大兴趣。

　　在他看来，原本是普通的国土局拍地现场却变成了媒体挖新闻的“最佳场所”；原本是市场经济化的土地交易场所却成了很多分析人士的“新闻发布会”。

　　在这个出现多高地价都不足为奇的年代，所有的话题都是从地王开始的，也是由地王结束的。然而，关于地王，关于高房价，毛大庆却有着不一样的理论。尽管作为民企，万科也深受高价地王之困。

　　与很多企业老总在专访中围绕自己的项目、自己的品牌不同的是，在我们近两个小时的采访中，毛总却用大部分时间在“国事”。

　　毛大庆说，全国有665个城市，真正有房地产市场经济的城市现在最多占70-80个，也就十分之一。正是这十分之一的城市推动着中国房地产的发展。

　　毛大庆说，“两会”其实有很多亮点，可以看到政府其实在进步，但却被很多嘈杂的声音掩盖了。大力推行保障性住房政策就是政府的进步。虽然这个进步来得有点晚，但用这种措施去解决一线城市住房问题至少需要三四年的时间。

　　毛大庆说，中国房地产市场是两个圈，小圈套着大圈。我国目前的经济依旧没有找到新的经济增长点，中国政府要健康执政仍然需要靠土地财政。

　　毛大庆说，“两会”期间，中国政府还是研究了很多的新经济增长模式，虽然目前还是以地产经济作为重要的推动力。但是，在未来十年之后，中国政府仍需要不断挖掘新的经济增长点。但我们不得不面对的是，“两会”没有解决高房价问题。地王是按捺不住的，地价是永远超乎想象的。

　　正如任志强所说：“缺少资金实力的开发商早就自觉向大城市高地价低头，朝二三线城市转移了。而那些对高房价无限愤怒的‘80后’还在坚持要为大城市的房价做‘贡献’”。

　　而浮躁、一味指责、四处炮轰的我们，是不是也该安静下来，放下批判，现实地考虑我们的“住房问题”：

　　批判央企，能让那些“眼酸的”民企们吃到更多的“酸葡萄”吗？

　　批判政府，能改变土地财政的现实吗？

　　批判高房价，能让我们人人有能力购房吗？商报记者 朱小丹 王营