综合本报驻美国记者马小宁和驻西班牙记者张金江报道:虽然受美国抵押贷款利率偏低、住宅价格下降以及首次购房享受联邦税收优惠延长等措施提振,美国住宅市场正在出现企稳迹象。但许多经济学家仍担心,由于失业率高达10%,房市中依然充斥着大量等待拍卖的房屋,暂时的房市回暖迹象无法持续很长时间。

　　欧洲一些国家的房市受国际金融危机冲击而由盛转衰,进入2010年后,市场前景暗淡依旧。

　　美国住宅市场企稳 商业地产低迷

　　全美地产经纪商协会2月2日公布,去年12月成屋签约销售指数环比略有回升,较上年同期上升超过10%。该协会的月度行业预测称,今年成屋销量将达到566万套,明年将达到570万套。美国商务部报告也显示,住宅投资去年第四季度增长5.7%,这是在连续14个季度下跌后出现的第二次季度增长。

　　不过,美国联邦住房管理局(FHA)最近发布的一份报告显示,清空次贷危机引发的房市泡沫仍然需要时间。FHA并不发放抵押贷款,而是为放贷机构提供损失担保。

　　该局的最新数据显示,近几个月来,尽管美国房市出现改善迹象,但FHA的贷款违约率却在急剧上升。2009年由FHA贷款担保的房主中9.1%欠贷违约超过3个月,比去年同期上升2.6%,第四季度因违约而丧失抵押贷款赎回权的贷款数量同比上升了26%,为近30年来最高。如果这一趋势继续,FHA将首次面临现金短缺,而大量贷款违约将对房市进一步构成冲击。

　　与住宅建筑市场出现的复苏迹象相比,商业地产市场形势依然严峻。美国商务部的最新报告称,商业地产投资第四季度投资环比下降15.4%,显示商业地产供给严重过剩。

　　综合商业和住宅两大市场,2009年全年建筑支出较2008年下降12.4%,为1964年有纪录以来的最大降幅。经济学家认为,尽管地产价值下滑最严重的时候可能已经过去,但美国房市的复苏仍是缓慢的。

　　欧洲房市前景暗淡行业有待规范

　　过去两年里,英国房市经历了严重衰退,资产价值下降44%。不过,近期伴随经济向好和各类资产价格回升,英国房地产市场出现反弹迹象。有数据显示,自2009年8月以来,英国房市的资产价值上升了近9%。

　　英国房市的回升,主要是因为受低利率、疲软英镑和低房价吸引,英国本土和国外的大量资金投入房地产领域。随着英国央行逐步撤销“量化宽松”货币政策,英国房地产市场的反弹能否持续,存在很大不确定性。

　　国际会计师事务所安永的一家机构近日发布报告指出,英国房市仍处于危机之中,导致房价下跌的根本问题仍没有解决,市场对新房的需求并不强劲。

　　在西班牙,2008年之前,西班牙房市经历了一个持续10多年的黄金期。但从2008年开始,全国房价持续下跌,烂尾楼和空置房到处可见。仅以新房价格为例,继2008年下跌6.3%之后,2009年继续下跌5.7%。

　　越是大城市,房价下跌越大。首都马德里2009年新房价格下跌7.7%,为全国城市之首。现在,全国新房平均价格为2558欧元/平方米,回落到2005年的水平。

　　西班牙评估公司最新发布的一份调查报告称,目前西班牙还没有哪一个省的房市摆脱颓势。该公司总裁认为,由于需求疲弱,2010年西班牙房价跌势还将延续,尽管下跌的幅度可能会趋缓。

　　西班牙房市的另一大问题是房屋存量很大。西班牙房地产经销商估计,全国现有75.7万套现房待售。马德里房地产开发商协会公布的报告认为,存量房至少需要6年才能完全消化。

　　房地产业曾是西班牙的支柱产业,创造了大量就业岗位。然而,国际金融危机袭来,西班牙的火热房市骤然变冷,并对经济造成极大冲击,房地产行业的失业人数已占最近18个月失业人数的一半。这令西班牙人普遍认识到,建立在房地产业,特别是“房地产投机”基础上的经济是不牢靠的,必须改变这种发展模式。

　　西班牙政府2009年11月通过的《可持续经济法》,就包括扩大科技创新型产业,调整房地产过大的比重,纠正经济失衡等内容。

　　西班牙首相萨帕特罗不久前也在议会发表讲话时说,不能再继续那种建立在住房建设上的经济模式了。西班牙政府认为,房地产行业将会继续在社会经济中发挥重要作用,但必须对其进行规范。

　　点评

　　汪利娜(中国社科院经济研究所研究员):房地产是2001年互联网经济泡沫破灭之后美国经济繁荣的重要助推力量。2007年次贷危机浮出水面,美国房价经历了3年持续下跌,部分地区的房价跌幅超过50%。在欧洲,房地产市场表现不一。一些欧洲发达国家,如德国,房价一直很平稳。而在英国、西班牙等国,房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨,危机后这些国家的房地产市场随美国急剧下滑。

　　总体而言,房地产行业是欧美发达国家国民经济的重要组成部分。例如美国,住宅投资占私人投资支出的34%左右,占居民消费支出的15%,对经济增长的贡献度较大。因此,经济复苏在新技术新产业没有出现之前,一定程度上还要依赖于房地产市场走出低迷。

　　目前,由于各国利率维持低位,量化宽松货币政策释放出大量流动性,加之政府采取强有力的刺激政策,美国和欧洲部分国家的房地产市场有所企稳,但这主要是受“救市”政策推动,经济基本面能否支撑房地产市场持续复苏还有待观察。