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作者：giantchina 发表日期：2008-06-02 21:41:22
主题：买了被抵押的房子，我们该怎么办？跪求解答！[表状]
我2004年购买了一小区里的商品房。与我们一起买的有五十多户一次性付款的业主，到现在也没有拿到房产证。据了解，是由于开发商把这些房产抵押给了银行，没有还款致使一直没有解除抵押（由在建工程抵押转过来的）。我想请教：

1.根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释［２００４］１５号）第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”说明法院不能对我们的房产采取查封、扣押、冻结等强制措施，银行无法真正得到我们的房产。

2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 法释〔2002〕16号“ 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。"那么工程款优先于抵押权，而买受人权益又优先于工程款，应该得出推论：买受人的权益优先于抵押权。

请问，我上面找的两条依据能否对我们有用？我们能否据此向法院起诉要求判定抵押无效呢？如果起诉的话胜算有多大？这是第一个问题。

另外，我们中有一个人拿到了契税的正式发票（这证明房管局工作有失误），他打官司要求房管局给办房产证并胜诉。剩余的我们都无契税正式发票（只有开发商的收据），但包括我在内的部分人有交维修基金的正式发票，那么这能否说明房管局的工作有失误，要求其为我们办房产证呢？这是第二个问题。

我们自2006年开始多次找政府解决问题，也报了警，市政府成立了协调处理小组，房产局副局长是组长，市经侦队也立了案，但是不顾我们的提醒，没有控制住开发商的总经理，使其卷款潜逃国外。后由开发商的董事长来处理此事。当时协调小组对受害业主承诺对开发商剩余的几套房产、车库、门面等进行处理后的所有资金都要进入经侦队的监管帐户，并最终用于给我们办理解押。在此过程中，经侦队未经我们同意，允许开发商动用了此期间进帐的五百多万元中的二百多万元来办理了其他一批未被抵押但因开发商截留契税和维修基金而未办的二三百户人的房产证。按理说，我们的问题更为严重，在善后处理中至少应保证所有受害者有同等权益，怎么能把我们受害最严重的一批人撇在一边，先动用资金给其他人办证呢？（他们的目的有可能是减少受害者人数，免得影响过大）。那么，我们是否可以起诉经侦队？这是第三个问题。

实际上我们都看得出，经侦队已经被开发商收买，完全站在开发商的一边，开发商存在一天，就要多挥霍资金用于享乐和收买有关官员，从而使剩余的能解决问题的资金越来越少。那么，我们是否可以向法院起诉，要求对开发商尽早破产清算（开发商剩余的资产可能不值所欠贷款，但相差也不会太多了），用拍卖资产所得偿还大部分贷款？如果可以的话，余下的缺口由我们这批业主每户分摊几万元还给银行，我们可以办到证吗？这是第四个问题。

另外 ，我还想问一下，银行的抵押权有没有时效问题？现在银行的态度就是一个拖字，我们只能苦等吗？

两年来，让这件事搞得工作都难以集中精力，苦不堪言，我们到底该怎么办？跪求法律专家帮忙解答！不胜感激！
  • 买了被抵押的房子，我们该怎么办？跪求解答！ <2886 bytes> giantchina <20080602 21:41:22> [点数:64]
  •  回复！ <16 bytes> 胡文友律师 <20080615 15:26:21> [点数:1]
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