|
|
| 主题：追问北京房地产骗贷7亿案背后地产界潜规则 | [表状] |
追问北京房地产骗贷7亿案背后地产界潜规则
一个急于在房地产“圈地热潮”中获得资金的开发商，一个在竞争中迫切寻找放贷项目的银行，两个小有名气的职业律师，共同将虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同“合法化”。2006年7月3日，这起房地产骗贷7亿元的系列案件，几经周折后终于在北京市二中院开庭。
如果不是审计机关介入以及中国银行的股份制改革，此事件甚至很难走上法律程序──对于2000年左右的房地产业内行情来说，假按揭几乎成为惯用的一种“潜规则”。
北京朝阳门内大街边矗立着一栋8年之久的烂尾楼──森豪公寓，从1998年土建工程完工，到2005年成为国家审计署披露的“北京森豪公寓6. 45亿元虚假按揭大案”，2006年7月该案终于到了庭审阶段。“起价2500美元/平方米，紧临东二环路市区快速道，与三环、四环均有接路”，这则森豪公寓的销售信息，一度曾将京城二环内繁华路段的高级公寓打造成房产热点，然而开发商邹庆从银行“套”来的几亿资金，却没能将“套钱圈地”的游戏玩得太久。
一个京城黄金地段的开发项目，由北京市规划局和计委批准立项、又有北京市住宅开发建设集团总公司这样的大公司作为合作背景，在房地产商看来，几乎是稳赚不赔的香饽饽。记者获得的信息表明，1993年，由北京市城市规划管理局颁发的《朝内大街危改规划方案》正式出台。随后，首都规划委员会办公室再次确认将位于朝内大街南侧、占地面积1.27万平方米的危改区（即后来的森豪公寓所在地）单独规划为A-4地块改造项目。当时准备开发成天域公寓项目，项目获得了良好的评估，财务效益综合分析表明，本项目具有投资效益好、建设周期短、还款能力强以及上缴税金量大的特点，并且具有一定的抗风险能力。
但是早期参与合作的三个公司在1995年先后选择了退出。退出具体原因如今很难追寻，据一些业内人士推测，资金不足可能是开发商面临的最大问题。在1998年房地产行业按揭贷款火爆之前，开发商的资金门槛肯定要高得多。
今年42岁的邹庆1996年进入该项目的开发，他的资金积累过程有鲜明的同时代人特点。7月7日，邹庆的朋友王为明（化名）也来到了庭审现场，据他向记者介绍，在上世纪80年代末，邹庆靠着跑中国与东欧之间的服装、有色金属等贸易起家。1992年，由邹庆担任董事长与法人代表的慕来投资公司在香港注册成立。这种内地商人在香港注册公司的状况并不少见，虽然公司在香港几乎没有具体业务，但能享受到外资的种种优惠政策。邹庆也因此由一位地道的北京商人变成了港商。
1996进入项目之前，邹庆注册了另一家自己任董事长的华运达投资有限公司，并将原天域公寓改为森豪公寓。到了1998年森豪的土建工程封顶完工，却由于邹庆的公司没有如约支付费用，施工人员全部撤离工地，在朝阳门地段形成了京城着名的烂尾楼工程。
而经过一系列运作，2000年12月31日，停工两年多的森豪公寓正式对外开盘。高调的森豪以高价位一度成为热点，按照当时媒体信息，森豪公寓住宅面积为 3.4万平方米，商用面积1.3万平方米，开盘均价分别达到了2500美元/平方米和3500美元/平方米。从表面上看，一个极具潜力的楼盘在楼市迅速火爆的背景下又“复活”了;对于开发商邹庆来说，起到决定性作用的正是中国银行北京市分行的6. 45亿元贷款。邹庆一度断裂的资金链又盘活了。
个人房贷开始实行时，买房盛行着“零首付”。虽然银行只提供给个人最多80%的贷款，但为了吸引买房者开发商为之垫付20%首付款，买房者只要有能力还月供就可以了。而对于邹庆的华运达公司以及随后成立的“华庆时代”而言，虚构买房者资料来获得数额巨大的个人贷款，成为邹庆“骗贷”的主要方式。
邹庆的朋友张志（化名）1992年开始做房地产生意，他向记者回忆，在有银行贷款之前，北京乃至全国的楼市远不及如今火爆，开发商的风险也要大得多。 1993、1994年起步不久的北京房地产“好了一阵子”，到1995、1996年就“不好做了”。对于开发商来说，卖出一套房子才收回一套的钱，资金回笼太慢。对买房的人来说，一次性拿出百分之百的钱，“哪有那么多有钱人呢？”按照森豪公寓的定位，一套房子至少售价100多万元，如果没有银行贷款，显然销售并不乐观。地产商与银行“一拍即合”式的运作，迅速推动了房产项目。
然而依靠森豪公寓获得6. 45亿元贷款后，邹庆又运作了华庆时代投资集团有限公司，通过华庆公寓楼盘从中行北京市分行获得了1亿多元贷款。一心想靠房地产快速起家的邹庆，将贷款主要用于上海、北京、成都、陕西等地的房地产投资。朋友张志说，“那时大家都知道抢到了地就是抢到了钱，房子不愁卖，有了资金就赶紧到各个城市圈地”。但由于经营不善，邹庆的多项投资失败，逐渐没有了还款能力。朋友张志从开发商的角度认为:“那年头不少开发商都是做虚假手续从银行获得贷款的，邹庆如果不是投资失败，谁还会注意到他当年的获贷手法呢？”
审批贷款的中国银行北京市分行零售业务处副处长的徐维联、该处消费信贷业务科科长尚进、该信贷业务科信贷员张笑非也成为此系列案件被告。按照公诉机关指控，他们三人于2000年12月至2002年6月间，在审批向北京华运达房地产开发有限公司开发的“森豪公寓”房地产项目和华庆时代投资集团有限责任公司开发的“华庆公寓”房地产项目发放个人住房贷款过程中，严重不负责任，没有严格执行银行信贷制度，先后向257名虚假贷款申请人发放个人住房贷款共计 7.5亿余元，造成银行损失贷款本金6.6亿余元。
其中，向244名虚假贷款申请人发放7.1亿余元的贷款为三人共同签批，贷款本金损失6.3亿余元，徐维联、张笑非共同签批向其余13名虚假贷款申请人发放贷款4000万余元，损失贷款本金3000万余元。银行工作人员明知是“假按揭”还照样放贷，也成了开发商与银行之间并不少见的一种“默契”。据徐维联身边人透露，徐个性开朗，极好结交朋友。从上世纪90年代中期开始，他就任中行北京市分行的副处长，负责个人消费信贷方面的业务。而从2001年开始，他所在的零售业务处正处长空缺，徐在相当长时间掌握了该行审批个人按揭贷款的权力。
据朋友说，徐维联业余好打牌，时常在北京丰联广场附近的一个俱乐部出没。一些有求于徐的房产商打牌时故意输钱给他，投其所好。森豪公寓的贷款甚至没有办理房屋抵押登记，徐对此解释是:“刚开始办房贷时竞争激烈，要求并不严格，总行要求我们业务量成倍地涨，我们四处找放贷项目，竞争激烈的情况下银行同意森豪不用办房屋抵押登记。”
银行在刚刚实行房贷业务时的压力，从银行员工的证人证言中也可以强烈感受到。中行北京市分行一名员工说道，当时总行和各分行都很注重发展贷款，各行竞争很激烈，大环境要求增加放贷业务量。“我们都要四处去找放贷项目。森豪这个项目好，几个银行都在抢，我们徐处（徐维联）很早就看好这个项目了。”被告张笑非提到，当时其他项目也有不少购房者虚报收入证明。
消费信贷业务科科长尚进在口供中提到，对于森豪和华庆公寓，“我们抽查过一些报卷，还打电话询问过，有四五人否认买了房。但后来又说徐处同意交律师办理手续”。虽然“到后期我们感觉不对，但行里给我们个人定的指标高，只能这样做，这个事情也不是我们个人能够左右的”。同样作为被告的律师孔卫东在口供中提到，“我发现有20多岁的小孩也买二三百万元的房子，曾向银行提醒过，但是管理科、业务科都说没有问题”。
而对于中行而言，这起腐败案件的披露也与行业整治的大背景有关。 同为被告的余建三操作了部分虚假买卖商品房的合同。余建三比邹庆年长9岁，两人是老交情，1985年即相识。在银行系统任职的余建三履历却并不光彩，在担任北京合作银行展览路支行行长起，余建三因犯用账外客户资金非法拆借、发放贷款罪， 2000年被判处有期徒刑6年。2001年5月被假释后不久，余建三进入邹庆的“华庆时代”任董事局主席助理，“华庆公寓”个人银行按揭贷款合作担保协议，很多正是由余建三签字并加盖公章后生效的。
熟知银行借贷规则的余建三，自然是邹庆的得力助手。余的妻弟也曾“帮助”虚假购买了一套房子，并介绍了三个朋友“购买”。提起购买过程，其妻弟在证人证言中说，余建三告诉他，“公司有楼，准备在银行做抵押获得贷款，需要做假合同”。对于这些“帮忙”买房的人来说，“不用还贷，公司来还贷，算是从小业主手中回购”。于是2001年9月10日，余的妻弟带了三拨朋友，大家带上户口本、身份证，邹庆公司的工作人员将不同的小条塞到各人手中，“上面写着购买房子的门牌号、面积、总还款额、贷款额等等，让我们背好后一起拉去银行办手续”。
1995年应聘到华运达经贸公司做文字打印和处理方面的秘书王育红，2000年底转到华运达房地产公司做销售。她提到，在华运达房地产做销售时，每天的工作是填写各种人事材料，包括购房人的个人基本资料信息、收入证明和存款证明等，然后由其他同事按照银行的要求加以完善并上报。公司还有几个员工专门对外跑银行、房产局等机构。而出具收入证明的单位，大多数都是华运集团的子公司，他们的公章和工商牌照都放在华运集团的总办内，需要用时，“我们的负责人就提前跟总办打个招呼，派人去拿就行”。
购房人的收入证明都是华运达房地产公司的员工自己写的。作为被告人的华运达员工聂萍在法庭上也说道:“那些跑银行的同事教我们怎样按照银行要求的比例，来写收入证明等材料。”邹庆、王育红等人都强调，银行是在知道虚造个人购房合同的情况下发放贷款的。“找来的那些‘买房人’，从衣着谈吐上看都不像有钱人，森豪的房子一套上百万元，这些人一看就不是真正买房人。”即使这样，所有的个人购房合同还是顺利办完了。
一位业内人说道，在银行急于找到放贷项目的背景下，“对于银行审批人员来说，他们认为地是真的，楼盘是真的，这些都跑不了，银行也就不会有多大的损失。对假按揭也就睁只眼闭只眼”。在7月5日至7日的庭审中，房产商华运达公司及法人邹庆、“华庆时代”董事局主席助理余建三、公司员工王育红、聂萍等人，无一例外选择了无罪辩护。控辩双方的核心放在了被告的行为是否构成合同诈骗罪。
华运达公司的辩护律师认为，华运达完全具备按揭贷款的还款能力。“被告单位在2001、2002、2003年的审计报告显示，资产总额分别为5.7亿、 5.4亿、5.7亿元，森豪项目中贷款总额6.3元亿左右，被告单位在申请按揭贷款?A
|
|
|
在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：