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作者：leichijushi 发表日期：2007-01-18 09:58:12
[转帖]主题：土地增值税，壮士断臂or鱼死网破？[表状]
转自：信购网
国家税务总局网站昨天发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。（包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况）这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。
这一消息的出台表明了中央对房地产调控的决心，决不能让某一个行业危害整个国民经济，也现示出中央的智慧。土地增值税一旦开征，意味着房地产行业变数的加大，房价将有更为明显的变化，可能明显的下降，也可能再次冲高。为什么这么说？
首先，我们要明白什么是土地增值税？土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。简单的说来只有一句话，就是土地价格变高以后需要交纳的税种。
那么增值额是怎么计算的呢？增值额＝转让房地产收入一扣除项目金额 。扣除项目金额包括以下几部分：
(1)取得土地使用权所支付的金额；
(2)开发土地的成本、费用；
(3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)第一项和开发土地成本金额之和的20％为加计扣除。
很明显：增值额基本上也就＝房价减去开发商成本。这么看就明白了，房价拉的越高，增值额越大，交税就越多；房价增长越小，增值额越小，增值税越少。我们在看一下，缴税的情况（包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况），等于是说所有的房地产企业都要缴。卖完的把利润吐出来；没卖的先把利润缴上来。可以说，这样一来，完全将开发商置于进退两难的境地，继续拉高房价，将交纳更多的增值税，风险加大，土地不开发的，超过2年把土地收回。同时政府也摆脱了，推高地价的恶名。
在这种情况下，开发商会采取那些措施呢？最牛比的，继续拉高房价，有的就是钱，最好把其他的都征死，全国就剩我一家。最坏的，保存既得利益，携款潜逃。不过这样很难办到，绝大部分开发商都有不止一个的再建、在售项目，逃出去损失更大。最正常的，保持目前价格，采取各种方法少缴、晚缴增值税，拖一天是一天。最聪明的，立刻降价，价格越低，缴税越少，卖的越快，现金越多，活下去的机会越大。但是聪明的肯定是少数！可以看看我的信购网，说不定会获得新的契机。
所以，不排除房价继续拉高的可能。最后的结果不是中央政府壮士断臂，就是开发商冲个鱼死网破。另外，我们还应该注意，此次的征税对象是房地产企业。下一步调控措施，很可能就是对个人征税，到时时候而收房市场，将更为惨淡。
作为一个房地产策划，我只能默默等待最后结果的降临。
  • 土地增值税，壮士断臂or鱼死网破？ <2342 bytes> leichijushi <20070118 09:58:12> [点数:5][转贴]
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