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作者:zhamuxin 发表日期:2007-01-17 14:33:22
主题:人民币升值引发房市“追涨”[表状]
作者:文|本刊记者 陈桂龙 姚笛 《楼市·财经地产》86期

编前:房价涨跌堪称房地产最受关注的热点论题,而影响房价涨跌的因素可谓纷繁浩杂。不同因素对房价的影响究竟几何?《楼市·财经地产》自本期始推出“房价涨跌辨析系列报道”。邀请相关领域的权威专家为您深层次剖析各大因素对房价涨跌的具体影响。
2007年1月11日,人民币兑美元汇率再度大幅上涨130个基点,一举突破7.80关口,报收于7.7941。
纵观2006年全年,人民币的升值走势呈现出了明显的加速度,并且弹性在逐步增强。前半年,其累计升值幅度为746个基点,但是后半年这一数据骤增至1869个基点,截至2006年底,人民币全年累计升值幅度达到3.349%。
2007年,针对人们非常关注的人民币汇率走势以及人民币升值对房地产市场的影响等问题,本期《楼市》诚邀北京科技大学经管学院教授赵晓、银河证券首席经济学家左小蕾、祥德国际投资管理(新加坡)有限公司董事总经理刘秉军、知名经济专家孙飞以及香江国际集团副总裁潘明朗等专家对话人民币升值,共同解析2007年人民币升值因素将对房地产市场产生的影响。

「房价涨跌辨析系列之一:人民币升值」

人民币升值在成为房市追涨催化剂的同时,亦可能引发更严厉的调控举措。

2007年有望升值5%
《楼市》:去年人民币兑美元汇率全年累计升值3.349%,您预计今年会有多大升幅?
赵晓:中国经济高速增长和老百姓收入高速增长的理性繁荣下,人民币持续升值的预期正在加速形成。从2005年人民币就开始渐进升值,每年涨幅为3%~5%。
刘秉军:总体来讲,2007年人民币将沿着上升通道继续升值,我的基本预测是全年升值5%左右。
孙飞:如果人民币继续升值,影响会越来越大,将导致产品进口价格下跌和出口价格上涨,这对进口更为有利。但升值不是无限的,而是动态的,会有一定的空间限度,将与国民经济和购买力水平相匹配,最终达到平衡。我估计今年人民币升值幅度大约是2%。
《楼市》:如何看待人民币升值对中国经济的深层次影响?
赵晓:在人民币持续升值预期形成的同时,美国目前正在挤压房地产泡沫。全世界热钱的超级流动性决定了它们会涌入中国、印度、泰国等经济好、货币也比较坚挺的国家。热钱的进入会形成泡沫。事实上,泡沫在2006年已经蔓延至资本市场,给股市和房地产市场带来大幅增长。
房地产泡沫带来的财富的分配是掠夺性的,只有少数人受益,而大多数人受损失。另外,房子作为基本生存品,存在泡沫也会引发社会矛盾和冲突。
刘秉军:从短期来看,人民币升值本身有很多负面因素。因为它对总体需求、对经济景气、对个人收入而言,是抑制性的,也加大了通缩的可能性。也就是说物价水平会下跌。
不过,从长期而言,人民币升值有助于房价水平的上升,因为贸易顺差属于资本的净流出,人民币升值后,出口会相应减少,这样会减少资本的净流出,增加国内的生产,国内居民的收入也会增加,包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升。
孙飞:人民币汇率上调幅度较小,不会对资本进入、出口贸易产生较大的实质性影响,属于可控范围。人民币汇率调整,将对包括纺织服装、家电等传统出口优势型产业产生一定影响。

吸引外资加速涌入
《楼市》:在继续升值的预期下,会否刺激外资再度加速投资内地房地产?
左小蕾:人民币稳定小幅升值会给投机资金一个很稳定的收益预期。这等于给海外热钱打开了一扇没有风险的大门,会导致海外热钱大量涌入内地房地产市场。
赵晓:外资会加大投资内地房地产的力度。
刘秉军:人民币升值带来的双重投资收益是外资考虑投资中国房地产的因素之一,但其更加看重的是由于中国房地产市场上升趋势带来的租金和房价的上涨而带来的投资报酬率。总体来看,中国房地产市场是呈上升趋势,这才是吸引国际资本投资于内地房地产的主导因素。
对于以投资为目的的海外大型投资机构来说,起主导影响的还是中国房地产市场的未来走势。当然,在人民币升值的背景下,外资对于内地地产的(纯地产)投资回报会降低,比如原来要求达到7%~8%,但考虑到人民币升值的因素,能达到5%~6%就是可以接受的。
《楼市》:下一步,外资具体将会有什么样的动作呢?
刘秉军:人民币升值的预期使大量外资投资于中国的楼市和股市,以赚取人民币升值和投资收益的双重回报。
同时,由于中国长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值五方面因素共同造成了房地产投资热,仅仅是人民币的升值还不足以导致热钱的退出。
潘明朗:外资还会继续通过各种方式进入中国房地产市场。去年的“限外”政策,对外资来说是抓了小头,放了大头,并没起到很大的作用。对外资而言,购买只是其投资房地产很小的一部分,真正大头是进入中国房地产市场参与开发经营的外资。如果人民币继续升值,会吸引更多的外资进入。
《楼市》:外资持续涌入对国内房地产业将带来什么影响?
赵晓:人民币小幅稳定升值使得外资有一个无风险的收益预期,很多境外的投机资金涌入内地房地产市场有可能进一步加大房地产过热的压力,对调控也就带来更多的压力。
孙飞:如果升值5%,相信外资会继续大量涌入。这将带来两方面影响:一方面投资会增加;另一方面住宅价格会上涨。而这又将促使产业结构进行调整。

房价上涨催化剂
《楼市》:人民币的汇率走向对房价会有怎样的影响?
赵晓:人民币升值会推动房价相应地上涨。在升值预期下,如果不进行调控会涨的更快。
刘秉军:如果升值5%的话,将会使中国的房地产价格再度被重新评估。人民币升值对中高档房的影响最为明显,今年是人民币升值受影响较大的一年,中高档房产的价格上涨,也会从侧面拉动整体房价的上涨。
同时,对国内高档房地产市场也将会有一定的影响,特别是发达大城市中具有一定规模的高档住宅物业和商业物业,国际资本获得的收益会很大。所以,相应的高档住宅物业和商业物业受到的影响会更大。
孙飞:对国内居民来说,房产消费都发生在国内,人民币升值并不会表现为购买力增强,但人民币升值会使国际投机热钱涌入内地房地产,而这些热钱首选的是国际化程度高的城市。换句话说,受人民币升值影响比较大的是国际化程度比较高的地区,如北京、上海等地,房价受到的影响会更加明显。

或将引发更严调控
《楼市》:人民币升值和房地产调控是否有关系?
赵晓:人民币升值在前,而房地产调控在后。人民币升值充当一个牛鼻子的角色。
刘秉军:政府对房地产行业的宏观调控是个长期的趋势,目的是促进这个产业健康发展,这是由房地产行业的属性决定的,而人民币升值也将是一个长期的过程。在这种背景下,以人民币为计价单位的房产必然受到国家相关部门和国外资金的高度重视。
左小蕾:人民币升值和房地产宏观调控是两个概念。两个市场要分开,要从资金流出上实行强硬的外汇管制,这样才能真正防止热钱。
《楼市》:人民币升值和宏观调控,二者中谁对房地产的影响更大?
赵晓:当前房地产宏观调控政策最为关键的是要防范泡沫风险。政府应该改善和加强宏观调控,把房地产市场的泡沫引入资本市场,从而加快工业化的发展。同时要加强住房保障体系建设,解决中低收入人群的住房问题。
刘秉军:从某种层面上说,人民币升值和房地产业的宏观调控都是国家的调控措施。只是房地产的宏观调控直接作用于房地产行业,而人民币升值通过货币的传导机制作用于各个产业。二者中,调控政策本身对房地产市场的影响更大。
孙飞:宏观调控政策对房地产的影响大。人民币权重不大,宏观调控调控的是供应结构。
《楼市》:如果人民币升值加速,房地产业接下来是否会迎来更严厉的调控政策?
赵晓:如果人民币升值加速,国家肯定会出台更为严厉的调控政策。
刘秉军:对于2007年的房地产市场来说,它仍然是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。2007年房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断,在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路,那么,2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行。
需要指出的是,国家的宏观调控是为了调整过快和超前的豪宅消费市场,从而形成理性均衡价格,保持房地产市场作为支柱产业的稳定健康发展,从长期来看房地产市场将会迎来更大的发展机会。
孙飞:如果人民币升值到5%以上,外汇方面会有相关的调控政策,国家政策不会是一刀切,而会是细分调控。
潘明朗:房地产业会迎来更严厉的调控政策,这些更严厉的政策目的是促使房地产业转变生存策略,提高产品附加值,减小市场风险。
否则,一旦人民币升值加速,大量“热钱”达到目的后集中撤出资金,可能会对金融业形成很大打击。
  • 人民币升值引发房市“追涨” <6935 bytes> zhamuxin <20070117 14:33:22> [点数:19]
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