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作者：公众智库 发表日期：20070112 08:52:49
主题：2007年房产有望实现30年产权销售 房价将大降50％？[表状]
2007年房产有望实现30年产权销售 房价大降？

房屋30年产权销售 博弈方易位

房产市场现状及矛盾

目前我国各地的房产价格不断攀升，已大幅超过了社会人均收入的增长水平，房价水平与居民收入水平呈现出越来越背离的现象。房价持续、非理性的上涨，造成大多数民众的观望心里，也使越来越多的购房者被迫背上沉重的住房贷款，承受着巨大的还款压力和精神压力。
虚高的房价还抑制了城镇居民正常、健康的社会投资和支出，透支了居民的未来消费。
而在房价不断攀升，表现出求大于供现象的同时，新房的空置率也在不断的增加，又向市场发出了供大于求的矛盾信息，而其症结还是房价虚高的原因，房价的过高造成了房产市场正常流通的困难。

房屋30年产权销售制度的实施方案

在现有房屋70年产权销售制度基础上，新增加房屋30年产权的销售制度。实施30年产权销售的房屋其使用面积必须在90平米以下，以确保该政策的实施能最大程度照顾到社会上中、低经济收入的群体。
购房者可以购买新建住房前30年的使用产权，购买房屋前30年产权的资金由购房者自行支付，在30年产权期间，购房者享有和70年产权的房屋相同的权利，即抵押权、收益权、使用权、买卖权，但应注明是30年的产权；该房屋后40年产权的资金由银行向地产商支付，银行拥有其后40年的所有权、买卖权、收益权等。购房者的购买方式可采取一次性付款，也可办理银行按揭付款。

当房屋30年产权到期后，国家及银行可委托专业房产评估机构重新订立房屋后40年的产权价格，价格的订立标准应参考三方面因素：1、银行30年前购买房屋40年产权的价格；2、房屋到期时社会的经济发展水平、物价水平、居民人均收入水平等；3、房屋的地理位置、配套设施、新旧程度、房屋质量等。定价的原则应在保证国有资产正常保值（银行正常收益率）的基础上充分考虑人民群众的正常经济承受能力。同时根据该房屋的装修、使用维护状况评估出“房屋装修维护补偿金”（按前30年产权购买资金的5％――10％评估）。当订立出房屋的后40年产权销售价格后，原有购房者（居住者）如需继续持有，可按新的价格优先重新购买；若不愿继续持有，则由银行向其支付“房屋装修维护补偿金”后，收回该房屋的产权。委托专业机构推向社会二手房市场进行销售、出租，也可用于国家实施的廉租房、经济适用房销售体系中等。

房屋30年产权价格的制定

规定房地产商新开发的房屋，在对外公布房屋70年产权销售价格的同时，必须同步公布房屋30年产权的销售价格（使用面积在90平米以下的房屋）。对于可以进行30年产权销售的房屋，因为剩余40年的房屋产权是由银行直接向地产商进行购买，因而银行购买价格的是否合理，关系到国有资产是否能够合理化使用，关系到是否存在国有资产流失的可能。

对于房屋70年产权总价值的确定，将由银行与地产商共同认可确定。对于地产商而言，收回房屋开发成本并争取尽可能高的利润率是其关心的主要问题；银行则要考虑国有资产是否能够合理化使用，是否存在国有资产流失的可能。因此，房屋总价值的评估将由银行聘请国家认可并指定的专业房产评估机构对房屋的总价值进行评估。房屋总价值的评估标准应有三部分组成：1、房地产商用于房屋开发的各项有形实际支出成本。包括：土地出让金、用地拆迁费、各项审批费、房屋建设费、配套设施费、贷款利率等；2、地产商进行房屋开发所应获得合理的、正常的商业利润率。其利润率主要根据：地产商所建房屋的质量、规模档次、配套设施、投入资金力度、公益设施建设等因素综合考核确定；3、地产商在房屋开发中所附加的无形资产价值。包括：地产文化氛围、房屋环境氛围、开发商累积的企业信誉等。

房屋前30年产权价格的确定方式：考虑到房屋在居住30年后会存在一定的折旧现象，而因折旧造成的房屋贬值是客观存在的。因此，在对房屋总价值完成评估并确定后，其前30年产权价格将占到房屋总价值的55％左右；后40年产权价格占总价值的45％左右；例如：某新建的80平米房屋评估的70年产权总价值为60万元，则该房屋前30年产权价格为33万元，后40年产权价格为27万元，该比率也可由国家在不同时期内，根据社会总体物价水平、居民人均收入水平及货币利率增减幅度进行一定程度的上下调整，使其更符合市场经济发展的规律。

对于房屋价值评估标准的第三部分：房地产商在房屋开发中附加的无形资产价值，将限定在房屋总价值的6％以内。对于这部分资金，银行将在对地产商支付的后40年产权价格中暂行扣除，五年后再统一返还（或每年等额返还）给房地产商。返还的条件是：1、地产商所建房屋在返还期内无明显的质量问题；2、地产商对购房者的承诺与实际建好后的房屋无明显的偏差现象。如有上述问题发生，银行有权扣除应返还给地产商的支付款并作为房屋的公共维修基金，而房产评估部门也将调低对该地产商今后开发房屋中无形资产的价值评估标准。

在对地产商所开发房屋的价值评估过程中，地产商将不得不全数提供房屋建设过程中的各项成本开支，以希望能够得到较高的评估价值，而对于评估过程中异常的成本支出，评估部门将予以深究，寻找问题所在，如发现有“官商勾结、钱权交易”的不法行为，政府有关部门将进行从严、从重查处，以有力的打击与制止房产开发领域中的违规、违法行为。

房屋30年使用产权销售制度的实施，将使房屋的定价权力不再由地产商独自确定，并将极大增强国家在房产价格制定上的直接话语权，从根本上改变目前地产商定价过高、随意涨价的行为，有力的加强国家对房地产市场的宏观调控能力；通过房屋价值评估体系的建立，引导房地产商获得正常的、合理的经营利润，制止地产行业暴利现象的产生，打击房地产领域的腐败现象；通过对房屋使用产权的分割式销售，也将大大降低房产价格，使广大人民群众、中低经济收入阶层真正受益，并达到了刺激消费、扩大内需的政府目标；而银行对地产商开发房屋中无形资产价值部分的资金缓付，也有力的遏制了地产商在房屋开发过程中不规范的行为，促使地产商更加重视房屋质量，提高建房质量，树立企业诚信。
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