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作者：liaohaomeng 发表日期：2006-12-31 11:43:13
[转帖]主题：住宅房地产应该实施价格管制[表状]
转自：http://blog.sina.com.cn/u/57eaa8d0010006co
在谈及价格管制策略之前，我想先谈谈我们国家目前宏观经济的情况。目前的情况是流动性过剩（由于每年大量的贸易顺差等原因），存贷差很大（大概存款为34万亿，贷款为20万亿），消费占GDP比重较低（为52％左右，而发达国家一般为80％以上），投资增长近几个月有所趋缓但投资占比仍较高，居民消费率（即居民消费占居民收入的比重）较低而储蓄率较高。所有上述问题都和一个问题——即消费低有关。因为消费低，所以不得不大量出口，而造成累年的大量贸易盈余（昨天还看到欧盟抵制来自中国的大量水果而想到其实中国老百姓自己吃水果都太少却还要出口）。而贸易顺差又是流动性过剩的一个重要因素，而流动性过剩又导致存贷差过大。另外，消费低带来的一个直接后果就是虽然GDP逐年增长但是百姓感觉不到生活质量的提高。所以说，解决消费低的问题是当前调控经济运行的一个重要环节，甚至可以说是核心环节之一。

大家肯定觉得奇怪我为什么会说上面这些和房地产毫不搭边的话，那是因为消费低的一个重要因素就是房价。今年来有这么一个观点，即房价、医疗和教育的高价制约了消费。我很同意这个观点，并且认为，房价是占了一个更重要的地位。之所以如此，是因为购房所花的钱比教育和医疗要更多。高额的房价不仅因为存钱买房和购房还贷而抑制了消费（这主要发生在中青年人身上），而且使父母为子女未来的住房而存钱（在中国这样一个就业竞争如此激烈而房价又如此高的地方担心的父母怎能不为子女存钱？），而近年来高涨的房地产使得有房的富人们也宁愿放弃消费选择投资房产（我就认识这样的人不买车而投资买房）。以上可以看出房价抑制消费的渠道并非只是一种。由于我国目前房地产市场缺乏有效数据，所以不能给出消费和房价之间的定量的计量经济模型，但我们仍可断定高房价是导致低消费的一个重要原因。因此，解决房价问题不仅是一个社会问题，也是和宏观经济运行密切关联的一个问题。

虽然二年来政府对住宅房地产市场采取了种种调控措施，但是房价仍然一路上扬而且看不到什么停滞的迹象。经过对个别地区的调查研究，我发现实际的涨幅还高于官方公布的数字。为什么政府的调控不能达到预期的作用？这是因为调控的措施只限于调节需求和规范市场，而未触及到房产价格形成的根本——土地供给方面。要达到稳定房价的目的，应该实施价格管制策略。

住宅房地产市场的供给是个什么情况？我将其分为两个层次。第一个层次是土地的垄断者——政府，第二个层次是开发商形成的卡特尔。政府对土地的垄断不难理解，因为我国是实行国有土地制，新建项目的土地须由政府出让或划拨。开发商形成卡特尔是因为对垄断利润的追求使他们往往达成一致把持市场价格。因此，住宅房地产市场可以说是一个由垄断“厂商”和完全竞争的需求者组成的垄断市场。垄断必然导致市场价格大大高于“有效率”的价格，即市场价格处于高位。而使垄断市场能更好的达成效率的一个措施就是价格管制，例如国家对成品油的价格管制。这就是价格管制策略可行的理论原因。

有人会说美国等发达国家的房地产市场都是完全市场化的，没有价格管制，为什么我们不行？我可以说，我国现在的情况和美国是完全不同的。美国现在是以二手房为主的房地产市场，而二手房市场是不会存在垄断的，而且即使是美国的一手房市场因为土地私有制也是非垄断的。所以美国实行房地产价格完全由市场决定是合理的。而我国目前是以一手房为主的房地产市场，而且是土地国有制，我国目前的房地产市场垄断特征是非常明显的。如果我们已经实行了价格管制而有朝一日我国进入了二手房为主的阶段，那么到时就可考虑撤销价格管制了。

价格管制策略的可行性还需考虑其措施是否得当。一个我认为可行的措施是：政府在出让土地给开发商时就制定房屋销售的价格上限，开发商在考虑销售价格上限和自己开发成本的条件下报价竞争土地。政府对各个地块上房屋价格上限的制定可参照该地块周边一手房、二手房的价格等标准来制定。

实施价格管制策略的直接好处是房价有充分把握可得到稳定。另外，房价不再上涨后有实力购房的人相对增多即需求增多可能让房地产开发更加繁荣。而实行价格管制策略的成本是政府也许需要投入更多的力量进行房地产市场的调查和监管。最后，我想说明的是价格管制策略是针对住宅房地产而非商业房地产。前段时间看过一篇报道说福州已经有政府出让土地时限定房价的例子，和本文论述的价格管制策略的措施几乎不谋而合，这种例子的出现无疑为价格管制策略的实际可行性作出了有力的例证。
  • 住宅房地产应该实施价格管制 <3630 bytes> liaohaomeng <20061231 11:43:13> [点数:26]
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