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作者:狼的迷茫 发表日期:2006-12-25 14:44:45
[转帖]主题:展望2007楼市:资本圈地加快 调控措施趋严[表状]
转自:http://jjckb.xinhuanet.com/cjxw/2006-12/25/content_27495.htm
记者观察:资本挥师二三线城市

已开始在银川、海口等地找地的广州利海集团副总裁莫嵘,近日在三亚一个会议上语气坚决地向记者表示,该集团将不会参与广州双限地的竞拍,“广州开发商已经开始逃离广州,因此利海也开始在银川、海口、长沙等二线城市寻找机会。”
据记者了解,当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“抢”破头时,不少精明的开发商早已将触角伸向了二三线城市。万科挺进天津、沈阳、佛山等地;首创置业进入太原、无锡等地;富力地产的触角也伸向了天津、西安等地;而在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后,又在山东东营取得新项目,使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。一位正打算进军外地市场的京城开发商告诉记者,如果说2006年还有很多房企在观望中,那么2007年将是房地产开发商集中向二、三线城市挺进的“资本圈地年”。


上海今年的房价和成交量均出现大幅波动。这是上海浦东陆家嘴的高楼群。经济参考报资料照片

二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后,给开发商带来了很多信心。记者注意到,今年以来,身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事,但是拿地、开工、销售工作却也有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是,外资地产巨头也闻风而动:在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示,2007年前将在上海以外的10个城市,每年购入三到四块大型土地,共建约10个购物商场;新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地,也计划在2014年前在成都开发五到七个项目。
凯德置地高层表示,之所以青睐二线城市,原因有四个方面:经济充满活力,居民购买力迅速提高;城市发展快,市场空间及前景广阔;各地都在加大基础设施建设,招商引资环境良好;本地房地产业起步晚,竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析,目前上海房地产投资收益率只有7%至8%左右,而几大主要二线城市平均利润能够达到30%。

业内预测:一线城市房价将回落

在三亚的一次会议上,中原地产中国区总裁黎明楷认为,明年国内一线城市可能会出现房价的适度回落,其判断依据是政府宏观调控政策最终指向是希望房价能够有所回落。黎明楷在比较分析了2006年京、沪、广、深的房价与成交量后,发现除上海出现房价与成交量的大幅波动外,其他城市的成交量与房价均为增长。他认为中央可能将在明年5月左右出台后续调控政策,房价或许会受到更多影响。
“虽然北京房价仍在上涨,但这并不能说明宏观调控没有效果。”黎明楷向记者表示,这一轮的宏观调控主要针对大户型、高档住宅。从10月份的数据看,随着宏观调控的逐渐深入,高档住宅已经受到较大影响,销售价格开始下降。另外,众所周知,近期北京市二手房交易中最后一个未实现全面征收的税种——土地增值税尘埃落定,北京市地税局规定自2006年12月1日起对二手房交易全面征收土地增值税。该政策一出,即刻让二手房的交易成本再度上升。黎明楷表示,此次政策的出台表明了政府对“打压高房价”、打击房地产投机行为的决心。政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间,从而抑制上涨过快的房价势头,打击投机炒房行为。
黎明楷认为,为抑制房价的增长,政府并没有像外界所预期的那样,逐步减少调控措施,而是进一步加强了调控的力度。除了将以前尚未落实的政策落实外,还进一步出台新的政策,加大调控力度。比如,物业税明年可能会出台。

专家观点:土地政策将成调控重点

事实上,进入二、三线城市的开发商在寻求商机的同时,也给当地的房地产市场带来不小的震动,比如洗牌就是不可避免的。一位不愿意透露姓名的北京开发商告诉记者,二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商,而是投机商。“我们曾在一个三线城市遇到了一个开发商,他拿到了一个160亩的大项目,但手上自有资金却只有3000万元。”该人士表示,这种开发商如果不是炒地而是自己开发,资金链随时都会断裂。
“随着政策越来越严,加上很多品牌开发商进入,实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰掉。”不少专家普遍认为,2007年,二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。
北师大金融中心主任钟伟教授则认为,接下来还将会有更加严厉的调控措施,其中土地政策将成为调控重点。目前的土地前期开发费用都是由地方的国土资源部门掌控,先进入投资,然后再把开发成本摊掉,剩下的进入财政账户。类似于拆迁等费用并不在财政的预算范围内,而是“账外账”。但是今后,土地的前期开发费用将完全并入财政预算,都从财政预算内支出,充分核算成本,这样可以避免地方政府对土地出让金的滥用。
记者了解到,事实上,土地的调控已经开始。日前,财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知,提高新增建设用地土地有偿使用费标准,并对相关政策作出重大调整。财政部综合司有关负责人表示,提高征收标准将带动征地成本增加,有效切断新增建设用地扩张的经济动因,从而直接抑制用地扩张冲动,抑制房地产的虚火上升。

政府动态:注重调控任务落到实处

中国社会科学院城市中心主任牛凤瑞认为,不管是北京、上海、广州一线城市,还是其他二、三线城市,“中国房价从长远看,总的趋势是上升的。”这是因为促使房价上升的因素存在,但并不等于房价上涨越快越高越好。必须承认这个现象,并基于这种现象采取对策。牛凤瑞告诉记者,北京房价今年出现的大幅上涨,带有一定补涨的因素。他预计,未来一至三年,北京房价仍将保持上涨态势,但不会长期延续去年以来出现的大幅上涨。“房价涨跌首先取决于供给,如果房屋供应量不能满足,还可能进一步上涨。政府真想控制房价,应想方设法增加供给。”
国务院发展研究中心研究员廖英敏则向记者表示,从刚刚闭幕的中央经济工作会议看,明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外,可能还会出台一些调控政策。廖英敏认为,有的宏观调控政策还要进一步细化,如在抑制炒作等方面,也可能制定一些具体的措施。廖英敏分析,问责与税收手段可能是明年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外,消费税开征有可能提上议事日程,并有可能在高档房交易方面实施。
“今年房地产调控效果不好,主要是地方政府执行力度不够。”谈到北京等一线城市今年房价的迅速上涨,廖英敏认为,如果房价还继续大幅上涨,明年中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制,加强对地方政府的检查、督察或监督,对执行不力的地方政府可能将进行惩治,直至追究有关负责人的责任,以使中央各项调控政策落到实处。

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