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作者：彼得如 发表日期：2006-12-21 10:51:56
[转帖]主题：北京房产泡沫显现 专家提醒警惕楼市风险释放[表状]
转自：星岛环球
虽然中国国家发改委调查显示北京房价涨幅仍然居前，但一份研究报告却称，国际上用来衡量一个区域房产运行状况的基本指标（二手房售价和租金比值）显示，北京的售价租金比已接近国际警戒红线，释放出了“泡沫化”的风险预警，投资北京的房产已没有太大价值。
据《大公报》报道，这份研究报告由北京专业房产经纪公司─链家地产公司对今年的一万套二手房租售数据进行统计分析后得出，这一万套房子涵盖了北京八个城市中心区，以及大兴、通州、顺义、昌平四个郊区县，信息覆盖面广，数据比较准确翔实。

　　报告指出，今年北京市的价格继续保持上涨的趋势，但是租赁市场的价格却没有明显的增长，使二手房的售价租金比扩大。统计显示，今年，北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，每套平均售价37万元，一居室普通住宅的售价租金比为242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，每套平均售价为49万元，其售价租金比为280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套平均售价为67万元，其售价租金比为286：1。

房产泡沫显现

　　据报道，国际公认的健康的售价租金比应为200：1至300：1，比值如低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过300：1，则意味房产投资价值相对变小，房产泡沫显现。

　　据此分析，北京二手房售价租金比已接近国际公认的警戒线，释放了“泡沫化”的预警信息。

　　统计数据用国际上另一个判断房地产市场是否存在泡沫的通行标准─房产投资收益年限分析后，也得出了上述结论。这项标准显示，如果一套房产能够在15年内通过出租收回成本，意味着是一项比较好的投资，同时考虑到房产投资出租必然存在空置期，如果每年加上两个月的空置期，15年就是30个月的空置期，因此，一项投资如果能够在210个月，即17.5年回收成本，说明投资收益比较理想。

　　但链家地产的统计显示，2006年北京一居室、二居室和三居室的投资回收周期分别需要20.2年、23.3年和23.8年，均高于17.5年的投资收益标准，表明存在投资风险。

　　链家地产市场研究中心总监金育松认为，北京的房价增长过快，出现预警的原因有其特定的背景，包括城市化进程的加快导致大量住户拆迁出现购房需求、2008年奥运带动了大批人员来京置业、国内外精英来京工作、投资出现购房需求等加剧了北京房市供需矛盾。金育松透露说，但是，这些需求大部分以普通住宅为主，统计显示，今年成交的房屋67%为90平米以下，总价在60万以下的房子。

需警惕风险释放

　　与旺盛的需求不相适应的是，北京现在除了以前单位盖的公房有五十到七十平米外，商品房的面积普遍过大，今年北京可售的商品房的平均面积达到了140平方米，这导致供给总量虽然在增加，但无法形成有效的供给，供给矛盾仍然突出，房价节节攀升。

　　北京市统计局数据显示，1至9月，北京商品房空置面积905.1万平方米，其中住宅空置面积475.9万平方米，在全部商品房空置面积中，空置时间在3年以上的面积为103万平方米。

　　这份研究报告认为，虽然目前北京二手房的高售价租金比并不代表房地产市场已经存在泡沫，当局应该重视和警惕房产市场泡沫风险的释放，有关部门应该对房产价格的上涨做好应对的政策措施，预防房市滑向“泡沫化”。
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