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作者：黄绪虎 发表日期：2006-12-15 20:08:57
主题：中国目前房价调而失控之主要原因及对策[表状]

由于尊敬的董藩教授给我们的新书《房价——中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读》写的序言——“房价问题为什么会有这么大的破坏力”一文，在全国网上热传。近日收到许多朋友的信息，索要书稿之内容。

临近岁末，关于房价的评说及预测众说纷纭，我们也把书中的部分观点呈献给大家，也许有点启发，也算我们送给大家的一份圣诞礼物吧！希望在寒冷的冬天里给大家带来一点新年的喜悦！
请阅读《董藩－－房价问题为什么破坏力这么大？》


房价问题是关系到房地产、宏观经济和社会发展的重要问题，是一项系统工程，必须以系统的思维去观察问题、发现问题、研究问题和解决问题，必须用系统论、控制论、信息论去优化其调控机制。房价的忽高忽低，忽冷忽热现象之背后，是机制问题。建立良好的调控机制，才是有效调控房价的根本方法。

从系统论看，必须需求、供给、宏观三个子系统的功能和谐耦合，大系统才能协调发展，否则就会产生无组织力量的积累。从信息论看，必须同时重视信源、信道和信宿的监控，从而保证决策的信息及时、真实和有效；从控制论看，在输入信息可靠的前提下，“施控系统”内部必须和谐统一，输出的控制信息必须及时、准确、有力、针对性强，并且要加大力度对“受控系统”的输出信息进行收调控集合排列，并及时反馈以“施控系统”。具体到我国目前的房价情况，有如下政策建议：
（一）“大禹治水法”——以“ 疏”为主，以“堵”为辅

从需求子系统看，投资或投机需求仍然过大———是中国目前房价调而失控的主要原因。投资或投机需求过大是因为目前中国投资渠道太少造成的———四海闲钱无出处，“华山独道”通房市。“房价问题”在房价之外，解决房价问题首先要解决民间资金的出路问题，必须大力推进金融改革。

从住房消费需求看，首次购房需求增长是平稳的，并且与整个社会的经济增长率、就业率、居民可支配收入增长率密切正相关。居民住房消费有效需求产生的基础是自己或家庭或父母有一定的“闲钱”———首付款加装修款，在目前大多数中国人收入结构来源看，这笔款项也需要全家老小多年的艰辛奋斗和勤俭积累，其生长形成的速度已大大落后于中国近两年的房价的飞涨的速度；这充分说明住房消费功能的价值与房屋的价格已经越来越背离了；这从另一方面说明房价的飞涨是住房投资功能的价值的飞涨造成的。

目前从整个中国的宏观看，2006年10月末人民币储蓄存款余额为15.8万亿元，是一只“猛虎”!!而中国的投资渠道几乎只有“股市”和“房市”。股市多年的阴跌和狂跌，多少人“已血流成河”，并且不堪回首!!这只“猛虎”几乎只能紧紧的盯住“房市”不放，——既有实物在手，又有成功“大赚”的榜样；既可卖又可租，风险可控；既可长守又可短炒，自由自在。于是投资需求难以打压和控制，加上“羊群效应”的推动；还有“恐惧”心理的作用，出现年轻一族住房“超前消费”，今天不买明天还要涨，终于众人一起一步一步地推高房价。

要调控好房价，首先是进行系统分析，找对主要”病因“，然后系统调控，对症下药。房价失控关键在民间资金的出路，因此房价调控关键在金融改革，象大禹治水一样，以“疏”为主，以“堵”为辅，“放虎归山林”，广开投资渠道，让“四海闲钱”不能象洪水猛兽一样，直冲房市。

目前境内机构和居民个人投资渠道相对狭窄，难以利用国际金融市场优化资产配置、分散投资风险、提高资金收益。这也是推高房价的一个重要原因。在此背景下，允许符合条件的商业银行集合资金在一定额度内购汇投资于境外固定收益类产品，可以实现境内居民资产组合多元化、分散投资风险的需求；同时我国也可以推出一些金融衍生工具来拓宽民间资金的投资渠道和增加他们的投资收益。
（二）统一全国房产证编号——高举利箭，抑制“不明”资金进入房市

统计资料上看，目前我国房地产开发投资中，“定金及预收款”占35~40％左右，比重极大。这些资金大部分是正常积累，但是还有一定比例是来路不明的资金。实行统一全国房产证网上编号，对巨额购房资金，抽查其合法来源及纳税状况，高举利箭，让“不明不白”资金不敢流入房市；利用人类的“恐惧”心理，达到控制投资或投机需求之目的。
新房产证全国统一编号

由于工作量及社会反响可能较大，利益当事人或利益集团会设法阻止，可以以退为进，可以先从新交易的房产登记开始，逐步过渡到现有房屋上。从而有效阻击了“不明不白”之资金，如入无人之地，猛烈冲击房市；使房市投资需求得到有效抑制，并逐步回落。
旧房产证也将全国统一编号

选择时机掀起一场“全国房产证风暴”，“不明不白”的现有房产因惧怕调查、曝光——
有的为保住“乌纱帽”和政治前途而抛售
有的为了不暴露家底而抛售
有的为了躲避税收的调查而抛售
有的为了保住自己正人君子的形象而抛售
有的为了证明一贯廉洁奉公、一心为公而抛售
有的为了证明自己是“平民百姓”而抛售
有的为了证明自己是因为“穷”而不慷慨相助而抛售
······

现有存量房中的投资部分必定会涌向房市，从而短期迅速增加市场住房供应量，逼迫房价下降；比用增加土地供应量来增加房屋供应量快12个月左右，因为从拿地到建成上市的周期在一年左右或者更长。
（三）提高新购和已购第二套住房的按揭贷款利率

投资或投机购房者，资金实力强的会一次或分次付清房款，还有相当部分的是先交首付款，按揭供房，房价上涨达到期望值之后抛售。为了加大其投入成本，大幅度提高其贷款利率，例如从6％提高到9％，增加50％，并且要交增值税和差额营业税，使得炒房成本加大、风险加大、盈利减少。对已购第二套住房的按揭贷款利率的提高，可以促使其获利了结，抛售其已购住房，加上全国统一房产证号码，
双箭齐发，现在的存量房中的投资部分被迫挤向房市，立即增加供给，抑制房价上升。比直接建造住房增加供应快12个月左右。
（四）提高全国容积率，增加每m2土地的建房数量

我国人多地少，可建设用地更少，保护不可再生的耕地资源是我国的一项长期的基本国策!，一个国家一个民族的消费心理和消费习惯的形成是一个多因素的漫长过程，相应的改变它也需要较长时间，因此
一方面继续用户型调整供应结构和消费习惯、消费心理，另一方面用提高和控制容积率的办法，例如：
县城不小于1.5
中小城市不小于2.0
大城市不小于3.0
特大城市不小于4.0

根据地块的地段和类型分别确定容积率。象新加坡、香港、日本学习，向高空发展，向天空要资源，向天空要廉价的资源。增加了每m2土地的建房数量，既节约了土地，又相当于增加了土地供应，并且比单纯增加土地更快更有效，使房价得到迅速的抑制，减少调而失控。因为拆迁难、征地难、市政配套难，所以从生地到熟地周期相当漫长，把一个新区变成生活便利、配套齐全的社区，不仅需要大量的市政投资，而且需要3~5年或更长的时间，并且由于交通远，居民的生活成本极高，因此向天空发展，提高容积率，是一箭多雕的良策，既利国，又利民；既能迅速有效调控房价；又利于子孙后代的长期的可持续发展。真是利在当代、功在千秋的良策!
（五）开征第二套房的遗产税——住房变“奔驰”，高档而不升值

中国的国情已经决定公平解决中国人的住房问题十分困难，因此必须长时间地抑制减少房屋的投资功能，彰显住房的居住功能，满足大众的居住需求。因此建议对第二套用于投资的住房，开征遗产税，彻底降低长期投资、保值增值的心理，誓把中国的住房变“奔驰”，高档而不升值；要象汽车一样，“奔驰”、“宝马”是身份的象征，但不会增值，而不能象现在从“全民炒股”变为“全民炒房”!投资需求过大，加大了房价的调控难度。
（六）运用息租比，及时测温，加强预警

“息租化”简法易行，通谷易懂；建议由各地统计局将房屋进行分类，例如：别墅、高层、多层、商场、写字楼等；分区域如中心区、城区、郊区等，每月根据市场调查，选择代表性样本，分别计算息租比，分类统计对比、上报，使各类房价的温度处于实时监控之中，使预警机制处于有效运行之中。在升温之初，及时微调，抓紧会诊、吃药、避免高烧发热，产生房价虚涨，形成房价泡沫。
（七）改善施控系统，成立副总理为首的专业调控委员会

由于房地产涉及面广，调控难度大，建议成立高级别的专业调控委员会，由副总理任主任，表决权分为三个三分之一，相关部委领导占1/3（如，央行、财政部税务总局、建设部、国土资源部、商务部、银监会、统计局等领导），专家学者企业家占1/3，专职工作人员占1/3。各省相应成立对应的专业调控委员会。由专职工作人员进行日常工作，定期和不定期的进行“测温会诊”，形成科学的、和谐的、高效的、有力的施控系统，从根本上扭转政出多门、相互矛盾的局面，避免调控信息混乱，调控时间滞后，调控执行不力的现象产生。调控机构见下图：


其调控机制如下图：



从图10-2可以看出，该调控机制、信息质量提高，反馈信息通道已扩大到A、B、C三条，特别是A信道，实行垂直领导，信息可直达，噪音干扰少；实行了专业委员会的管理，系统内耗减少，有序度增加，调控功能及效率大大改进。
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