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| 主题：开发商成本为何怕公开-----转自于凌罡的博客 | [表状] |
昨天参加凤凰卫视《一虎一席谈》，这是一个全球华人都能收看的节目，这期的主题是《房价成本应否公开》，我和易宪容老师还有魏先生，是支持公开的嘉宾。任志强和贾卧龙，是反对公开的嘉宾。也许是巧合，反对公开的，是开发商和为开发商提供策划的服务者。
任志强首先抛出了他的观点：
⒈ 社会福利全是政府的事，大多数人得靠福利解决住房问题。
这是完全的历史倒退，更是混淆数字概念。用3%的GDP，救助10%的人口，这是合理的，但如果回到大家都走福利分房的老路，那么，我们改革开放十多年来，GDP持续高速增长的成果，也就会荡然无存了。难道有谁想回到干多干少一个样的大锅饭时代么？市场经济，当然要用市场化手段解决大多数人的居住问题。
任志强混淆概念，把国外促销的贴息等手段说成福利，真是枉费心机！
⒉ 政府把地卖（租xx年）给他，他的定价权就不受监督，想卖多少都成。
这个观点完全是站不住脚的。定价权必须是在公平竞争的前提下才可以使用。
而且，必须合理使用土地这种公共资源，不论买还是租，都不能浪费。政府有明文规定，闲置两年就要收回，他的北京公馆早就竣工了，因为追求暴利，一直不肯卖，这样当然要算闲置，两年到期，政府当然应该无条件收回。否则岂不是纵容开发商非法囤积土地！
⒊ 当观点站不住的时候，他就狡辩说“成本和成本构成”是两回事。
其实，大家心理都清楚，我们首先要了解成本构成，然后才能来谈成本，房地产开发不是简单的批发零售，不是一个任老头，花80元采购100瓶水，然后150元卖出，一天收入70元那么简单。房地产开发的成本，是由以下五项组成的：
土地成本：土地出让金（给政府）、拆迁补偿（给原土地方或拆迁户）
盖楼成本：建筑安装成本、市政施工成本、管监理成本、环保节能成本
税费成本：营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税等
利息成本：房地产行业暴利严重，从行业拆借年息≈20%，已可见一斑！
管理成本：公司运作、营销及开发中额外付出的各种可见及不可见成本
对于一般住宅类项目来说，我们只要知道土地成本，和建筑安装（盖楼）成本，就可以简单速算一般企业的平均总成本，也就是说，通常：
房价成本 ≈（土地成本+盖楼成本）x1.2 ，………… 或者说：
（税费成本+利息成本+管理成本）≈（土地成本+盖楼成本）x 20%
而土地成本，因为是招拍挂，所以8·31，也就是2004年8月31日以后，都是公开的，北京的土地供应，到 http://www.bjtd.com 都可以查到。盖楼成本，因为是公开招标，所以，一直都是可以查的，到 http://www.bcactc.com 也可以查到。
所以，对老百姓来说，其实已经完全可以查出想要购买的新建楼盘的成本。
但我们还在呼吁公开，是因为，最合理的公开方式，当然是：
在 http://www.bjfdc.gov.cn 这个老百姓买房必上的网站，在上网签合同的同时，针对具体要购买的项目，由政府明示项目的：
土地成本〖项目土地总价、地上准建面积、实际销售面积，楼面地价〗和
建安成本〖项目招标价、项目总面积、项目平均建安〗。
这样，不仅可以让买房人的知情权得到体现，让消费者可以了解自己购买的产品，更能通过公众监督，刺激开发商落实关系国家前途和命运的建筑节能问题。
最后，对任志强的狡辩，说几句很公道的评语：
只要是进入市场流通的商品，就必须让公众了解，并接受社会监督。
商品社会，必须公众监督！消费者对所购商品，有神圣的知情权！
任老爷子，您别糊涂，不光你有权利，我们也有，而且，你还有义务！
⒋ 任志强在节目过程中，还不断对我进行人身攻击，无理取闹之极。
当我拿出潘石屹2004年公布的纳税情况，揭露其销售均价1.8万的建外SOHO，每平米只交466.6元所得税时，他辩称所得税是要后交。其实我们都知道，05年，潘石屹的纳税额比04年还少，只有2.84亿，这是政府公开的数据。
我想问问大家，有谁相信售价那么高的项目，每平米利润才1399元！
利用信息不对称来误导消费者，是开发商的惯用手段，任志强还说：
小于，你知道广渠路36号还规划了学校和幼儿园，也都要建设成本么？
我在这里郑重回答：我当然知道，我还知道那些学校和幼儿园，开发商盖好也是卖的，而不是白送的。而且，还有商业面积呢。跟我们耍什么花招！
就以潘石屹的建外SOHO来说，商铺销售均价4万多，以为我们谁不知道？
我不否认我比任志强年轻，但我只尊敬值得尊敬的人，和伟大的真理！
开发商怕公开成本，无非是因为他们有太多见不得光的猫腻。
而协助任志强的贾卧龙，更是荒谬，抛出“跌价老百姓吃亏”的谬论。
用威胁的口吻，试图欺骗消费者，说什么房价跌了，吃亏的是银行和老百姓。简直是一派胡言。大家都知道，同样是高价消费品的汽车，这些年来也在不断降价，老百姓吃亏了么？当然没有，大家反而过得更好了。
其实，这个骗术背后的猫腻，就是隐瞒了房子和汽车一样，都有寿命的事实。中国的房子平均寿命才33年，这可不是什么“新闻”。
人们买了房子，以后当然可以再换，这是一个策划人最基本的常识，他自称策划大师，不可能连这个基本的道理都不知道。至于他为什么说这些话，则无疑是利益驱动导致的谎言！
现场还有个小伙子，应该是人大的学生，从发言来看，出身比较苦，当然，不知道是否有我小时候苦。可我不得不提醒他，人要“自食其力”。
他愤慨的说，房子再便宜，他也买不起，他没有北京户口，又享受不了福利，根本买不起房子，所以开发商应该随便把房价订高，让大家都买不起。这是怎样的一种心理……，简直和虐杀小猫的北大医学院某生有一拼。
他是大学生啊，堂堂正正。比我都强，我小时侯家里穷，没条件上大学，是自己先去酒店做了三年门童，攒了钱，去读自考，而且是半工半读，但我在学业上没让老师费过心，在生活上没让家人操过心，我有自尊，有能力，家长给了我强健的体魄和灵活的头脑，我不仅可以自己好好的活着。还愿意象《云水谣》里陈秋水说的那样“为了让更多的人过更有尊严的幸福生活而奋斗”。
他还说要政府在廉租房等福利制度上加大力度，这本是一个好事，但以此为借口，站到开发商的背后，被任志强利用，太不理智了吧。
只要有头脑，都会想到，正是因为开发商，拒绝履行社会责任，大量偷逃税款，消极抵制政府的廉租房、限价房事业，才导致政府在落实上有这么大的困难。拿北京来说，政府已经审批34亿廉租房用款，可放眼望去，房地产开发商却清一色拒绝配合，这个道理，难道有谁会想不到？
在财政部公布的报告中，检查39家企业，无一例外的存在严重偷逃税款的犯罪行为，仅所得税一项，偷逃总额就至少11亿，这是什么样的一个行业现状，再不公开，难道还要继续纵容犯罪？
昨天的节目中，一个非常阳光，嗓音如银铃般清脆悦耳的女学生说了这样一句话：“阳光是最好的消毒剂”，让房地产成本公开吧，不要怕开发商因为犯罪而被抓，这是他们罪有应得。
况且，成本公开之后，我们会发现什么？我知道，说一说先：
我们会惊讶的发现，开发商是通过倒卖政府的土地给人民，来掠夺人民的。
既然政府卖土地给开发商的目的，是让开发商建设之后卖给人民。
为什么不可以变成，政府把土地卖给人民，为人民请承包商建设呢！
这对国家，对银行，对企业，对人民，都是有百利而无一害的好事啊！
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