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作者：myhero2009 发表日期：2006-12-13 07:16:41
[转帖]主题：畸形房市：政策“鞭子”赶出的庞大需求[表状]
转自：www.jiuke.net/
高压控制：未能抑制需求反而刺激逼出了更大的需求


房价上涨过快，已经超出普通百姓的承受能力，广大低收入者买不起房，租不起房，愤怒情绪积聚，威胁社会稳定和谐，高层忧心。自去年以来国家两度出台调控房市的严厉政策。第一手是抑制需求，诸如提高按揭贷款首付比例，新购房五年内转让要征收所得税等等。另一手是控制供给：严控、死控土地供应、提高房地产开发门槛、紧缩房地产开发信贷、严审新开发项目。这“两手”实施的结果是：抑制需求的一手软，控制供给的一手硬而灵。许多本是调控重点区域城市的房市反而更加火爆，房价应声大涨，许多城市在“新政”出台后甚至出现了恐慌性抢地、抢房，北京、成都都出现连续排队数天数夜排号的火爆场面。虽然这几个月统计数据显示房价同比只上涨了百分之五点几，但谁都知道那是有水份的假数字。上面要调控房价，下面就低报房价，有个城市2004年房价不到3000元，现在均价已超过4500元，一年多时间涨了40%以上，可上报的数字只涨了8%！若按国家统计局公布的房价只有百分之五点几的涨幅，那是非常非常“健康”的，还用“调控”吗？

为何调控的结果与初衷南辕北辙？

为什么“新政”未能抑制需求反而刺激了需求？原因就在于，提高按揭贷款首付比例，只控制了穷人买房，真正买房的大都是有钱人，一人几套几十套的买，人家根本不在乎提高首付和所得税，许多人本来就是一次付全款。至于新购房五年内转让要交所得税，下面有的是办法对付，比如合同转让更换名字同样在操作。而且，人家看中的是房价长期上涨，也不在乎那点税。更主要的是，调控政策强硬控制了供给，制造了短缺，导致了进一步看涨和恐慌性抢地抢房的气氛。这就刺激和逼出了更大的需求。严控、死控土地，提高开发门槛，严审开发项目，都意味着预期供给减少，地价、房价还要大涨。事实上也是这样，北京、深圳等大城市新申报的房地产项目有一半搁浅或延缓开工，商品房更加供不应求，调控政策出来几个月，有的城市地价又翻了几倍！开发商恐慌性抢地，购房者恐慌性地抢房。买房就像买股票，越是预期看涨，就越要抢买。庞大的投资投机性需求，是政策的“鞭子”逼出来的。

变形金刚的结构

本来是要调控房价，为什么反而出台的是“助涨”的“调控”政策呢？无可置疑，中央的调控房市的方针是正确的，就怕下面“条条”、“块块”念歪经。十四年前我们在《中国1992：背水之战》一书中就讲到：中国是一个变形金刚的结构，世界上再好的东西，一到“条条”、“块块”利益集团那里，就会被扭曲变质变味。就房地产市场而言，“条条”——城建、国土部门，和“块块”——各地方政府当局，他们的真实心态是一致的：怕跌不怕涨，怕冷不怕热。地价房价越是暴涨，地方的“第二财政”和部门的小金库就越是丰厚，更不用说个人腐败利益了，国土、城建和房地产管理部门已成腐败重灾区。调控成了“调涨”。就像任志强讲的，宏观调控就是要让房价稳定上涨。这话代表了一个利益集团的声音。要命的是调控的具体政策及实施，也是这些部门的人掌控的。他们能跳出“条条”、“块块”的利益吗？今年国务院调控房市的“新政”刚出台，一个城市的书记就对房产局的局长说：“你们给我顶住！”而目前的权力结构，地方、部门的官员权重责轻，政绩考核偏于GDP，官员可以只管自己在台上时地价卖得高，第二财政丰厚日子好过，而可以根本不管民生疾苦和任后洪水猛兽。照目前的地价和涨幅，我们完全有理由为中国的经济生态、社会生态和城市生态担忧。要知道，我国大城市的住宅用地地价已是美国许多大城市的几十倍！还有多少上涨空间？日本当年的地产泡沫，是在社会整体富裕的情况下出现的，还不是太可怕，而中国目前数亿人还处在相对贫困中，再出现大的泡沫，那结果完全是不一样的。

竞争是最好的调节 市场化才是出路


有“专家”在报纸上撰文说，任何一个国家，都不可能让房地产完全市场化，都有严格管控。这是胡说八道，你去欧、美成熟市场经济体看看，那里的房市就是完全市场化。在美国，买块地就象买块肉那么简单，横切竖切，大块小块都由你。政府只管规划、税收和房屋质量。你就是一个没有居留权的旅行者，有了钱也可以去买一块地，那里的地多在私人手里，挂牌招买主。他们的房屋供应，完全是市场调节，房价涨得快，就会有更多的人去投资开发，供应增加了，房价就平稳了。房市既然是市场，就是要有涨有跌，市才会成熟。可有人想通过行政闸门，制造一个只涨不跌的房市，那是要出大问题的。

1995年，我去哈佛大学访问世界经济学的泰斗，与凯恩斯共创了凯恩斯理论的约翰·加尔布雷斯先生。他是美国经济学会会长，曾任三任总统顾问。我问他美国政府主要靠什么调节自由市场经济，他只回答了两个字：竞争——竞争就是最好的调节，最好的管理。美国政府所做的一切，就是保护公平自由竞争，政府只制定竞争的游戏规则，不当裁判，裁判是法律。所以那里的公民有事找法院不找政府，没有“上访”一说。如果没有公平自由竞争，权力入市，垄断市场，这个市场的“繁荣”一定是短暂的。
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