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作者：gzjiangww 发表日期：2006-12-01 10:29:19
主题：蒋祖钢：房地产，中国现代化最大的一块基石⑩[表状]
房地产，中国现代化最大的一块基石⑩

蒋祖钢

系列文章
不要用日本泡沫打击中国房地产⑨
中国房地产的危险期⑧
中国房地产目前不存在泡沫⑦
普通民众购房的时代还没到来⑥

“你的言论又引起了争议，有些网友认为，你是在为房地产商说话，是不是有利益在其中啊？(参见《不要用日本泡沫打击中国房地产⑨》 )”小金的口气有点调侃的味道。

“现在说话难啊，说真话更难！”庄先生微微一笑，“你本是在探讨一个问题，追求一个真理，但总有人会从某种角度揣摩你，怀疑你，认为你的话背后有利益关系存在。虽然我与房地产商没有打过交道，不过就房地产而言，确实存在某种利益关系。”

“那些网友猜得不错啦？”

“其实，每位网友都与房地产有着某种利益关系，除非他不住在房子里。不过，我关心房地产，主要是因为，房地产是中国现代化最大的一块基石。”

“现代化最大的一块基石？是否夸大其辞了？不过，你先说说什么是现代化？”

“解释现代化？这是一个难题。学者们以大量的数据来解说现代化和中国的现代化，但对于一般读者，我觉得采取对比的方式会更能理解现代化的概念。我们可以将自己与欧美现代化国家的普通居民生活进行比较。先比较衣、食、住、行，再比较娱乐、福利、医疗等，如都相差不大，也就意味我们的生活已接近现代化了。”

“这个方法倒也简单。以我的感觉，我国普通民众的生活与现代国家比，差距还很大，但就大中城市而言，许多人的衣、食已接近现代化了，少部分人的行、住也开始接近现代化，而其他的可能差距还是比较大。不过，这种生活领域的对比，总觉得不太准。”

“其实站在一个普通人的家里，也可进行生产领域的比较。”

“真的？请试一下。”

“你可先看一下彩电。如果这家人的国产的彩电与那些现代国家的居民使用的质量差不多，也就说明中国的彩电行业已经现代化或接近现代化了。同样的道理，你还可以看一下这家人的冰箱、家俱、电脑……..。你家里的每一样用品实际上都代表着一个行业，如果这样用品是国产的并且质量与国际先进水平不相上下，也就意味着我国这种用品的生产行业已达到或接近现代化水平了。”

“使用的是进口产品呢？”

“如果多数家庭都普遍使用某种进口产品，这至少说明中国生产这种产品的行业不发达，或存在某种缺陷，甚至没有建起这种行业。”

“有些道理。”

“从家庭的这些用品的价格，我们还可看出一个行业的规模。比如，一般情况下(指家家都拥有这类产品的条件下)，电风扇这个行业不如电冰箱这个行业的产值高，而电冰箱又不如汽车。”

“我明白你的意思了。你认为，房产是一个家庭中支出最大的一种产品，所以也是一个国家最大的行业，也就成了现代化中最大的一块基石了。”

“意思差不多。不过，房产不一定是一个国家最大的行业，但肯定是影响最大的一个行业，因为房产涉及的面最广。受其直接影响的有钢铁、水泥、建材，装修等。受其间接影响的更多，家具、厨具、电器、电冰箱、洗衣机、钢琴、……”

“慢着。你怎么把钢琴也算进去了？挨得着吗？你不会把汽车也带进来吧？”

“不错。先说钢琴，目前钢琴并不很贵，国产的一万多，七八千也能买到，甚至有更便宜的。许多人不买的原因是房子太小，买了没地方放。如果住房大了，将会有更多的人购买，这不对钢琴业产生了影响吗？汽车虽与住房大小无关，但与住房的环境有关。现在北京有许多小区因为过于拥挤，一到晚上很难找到停车位，这种情况也迫使许多人不敢轻意买车，这不也影响了汽车行业吗？”

“有些道理。”

“从宏观看，房地产不仅自身是最大的行业之一，更重要的它是许多行业的龙头，房地产兴旺，许多行业跟着兴旺，房地产衰落，许多行业跟着衰落，无论在那个国家，房地产行业都是举足轻重的。而在中国，房地产的份量更重，因为绝大多数的住房都面临拆迁、改造，新的住房需求是极其强烈，这个产业之大，影响之大是古今中外罕见的。在中国现代化的过程中，如果我们将每个产业都比喻成一块基石，毫无疑问，中国房地产肯定是最大的一块基石。难道你还能找出与房地产一争高低的行业？”

“确实很难找到。”

“不仅如此。如果从生活现代化这个角度看，房地产的作用显得更大。你也知道，我们追求现代化，最后必须落实到人们生活的现代化，否则就没有意义。那么在人们生活的现代化中，最重要的是什么呢？”

“吃。”

“你真贪吃。吃当然重要，不过，对许多人来说，这个问题已经解决了。许多家庭都是想吃什么就买什么，有些公司还对职员提供免费的自助餐，也达到了想吃什么就吃什么的地步。也许在质量上还有改进，但与欧美没有太大的差别了。”

“你的意思是最难达到的？当然是住房了。”

“这还差不多。事实也是如此，中国人的居住现代化将是中国最重要也是最难解决的一个问题。对一个家庭而言，最重要的财产就是住房，无论这房子是租的还是买的，所谓栖身之地，没有住房其他财富几乎无从谈起。没有现代化的住房，也不会有现代化的生活。”

“要住现代化的住房唯一的办法就是建设，加快现代化住房建设，难道这很难吗？”

“单从技术面说，这不难。再好的房子中国也能造得出。难是难在房子的分配上。”

“这我又不懂了。这与分配有什么关系？”

“你知道计划经济与市场经济主要区别在什么地方吗？不明白？分配。”

“分配？我还是不明白。”

“计划经济是按计划分配，多干少干差不多。市场经济是按市场机制分配，多挣可以多得。所以市场经济条件下，人们工作的积极性高，生产的积极性高，投资的积极性高，从而生产效率也相对高。”

“这我明白。这与房子的分配有什么关系？”

“这种多挣多得的机制，在住房分配上也体显了出来。这就是，谁出的钱多，谁就能先得到好房子。”

“原来如此。房源不够，大家只能按出钱多少来排出先后次序，在这种竞争性的分配方式下，房价越来越高。不过这种按钱多少排队的说法有点新鲜。”

“这不奇怪。钱自身只是一个符号，没有很高的价值。但这个符号代表的是分配的权力，交换的权力。钱多意味着分配的权力大，在商品不足时，能出得起高价，优先获得某些稀缺的商品。因此钱多的人先买房应是大家能理解的。这种分配方式的好处是，分配方式简单，市场决定了一切。同时，因为开发商在高价房中增加了利润，不仅积极性高，而且增加了实力，从而能加快房地产的建设。”

“这我能理解。可是房价高了，我们这些钱少的不是买不起房了吗？”

“不会的。供小于求只是暂时的，供求平衡，甚至供大于求的情况迟早会出现。你想想，计划经济几十年，直到1978年，中国城市人均住房建筑面积仅为6.7平方米。改革开放不到三十年，至2004年，中国城市人均住房建筑面积已达二十五平米，翻了好几番，农村还要高一点，达27.9平米。进入21世纪后，住房建设的速度更快，一年的竣工面积比计划经济时代二十多年的总和还多，人均年增加超过了一平米。如果能保持目前这种建设速度，几年后中国的人均住房就将突破三十平米。”

“三十平米？据我所知，不少发达国家的人均住房也就是三十多平米。”

“不错。据有关资料，上世纪90年代初，一些发达国家的人均住房建筑面积的数据是，美国60平米，英国38平米，德国38平米，法国37平米，日本31平米。”

“一般而言，发达国家的住房供需多数处于平衡状态。也就是说，当中国的人均住房建筑面积接近欧美国家的这些数据时，中国人对住房的抱怨就会少了？”

“应该说，从住房面积而言，那时会满足绝大多数人的需求。但要人们不抱怨还是很难。上世纪六、七十年代时，很多家庭合住一套房子，许多人的愿望就是拥有一套带独立卫生间和厨房的房子，如能得到，不论大小都会令全家欣喜若狂。而现在，这个愿望已普遍得到满足，但人们的怨气比过去更大了。人们希望房子能大一些，客厅能大一些。100平米的房子已不能满足需求，一百四、五，甚至二百平米的房子成了许多家庭的选择。特别是郊区或一些中小城市的房子是越盖越大。”

“这没错啊？如果不是房子大一些，价格相对便宜一些，住得舒服一点，谁愿意到郊区去买房子啊？”

“我没说这有错，而是说，人们对房子的要求越来越高。随着人们对住房面积的要求逐步满足，人们对环境的要求也将会越来越高。”

“是。现在北京的不少居住小区，由于人口密度过高，连停车的位置也没有，许多人晚上回家，只能将车停在马路边。”

“中国房地产面临的最艰巨的任务实际上并不是简单地满足人们对住房面积的要求，而是完成中国房地产现代化的任务。没有现代化的住房也不会有现代化的社会。在可能的条件下，如何高标准、高质量建设新的住宅小区应是当代有关领导认真思考的问题。说实话，有时看着那些环境差，人口密度大的住宅区，我想，若干年后，这里又将成为新一轮拆迁的对象。这种由于计划不当而造成的拆迁是社会的一种巨大的浪费。”

“不过，高标准、高质量会带来高成本、高价格啊？政府是不会为这掏钱的。”

“不用政府掏。在市场经济条件下，那些先富起来的人会掏钱的。”

“你的意思，那些住进高价住宅区的人实际上是住宅现代化的先行者？”

“不错。可记住一句话，今天有钱人的居住标准，将是明天普通人的标准。”

“这句话有点意思。沙发、电话、彩电、冰箱、手机、电脑、……都曾经是有钱人的象征，现在全进了普通人家的家庭。不过，盖那些高标准的的住房，是否会对普通住房的建设产生不利影响呢？”

“一般不会。实际上高档住宅与普通住宅是不同的市场，价格是遵照不同的规律变化的。这有点像宝马车与夏利车的关系一样，无论宝马的价格、产量怎么变化，对夏利不会有明显的影响。相反，还有好处，一些新技术、新材料常常会在高档住宅上先用，一旦成熟了，成本下降了，又会被普通住宅使用，从而提高普通住宅的质量。”

“你的意思，是让市场来引导房地产的发展？”

“是的。但不仅仅如此。大家一定要认识到房地产对中国经济发展的重要性，要爱护房地产，特别是爱护房地产行业中建立起不久的还不是太成熟的市场机制和相应的市场化的定价机制。有的网友一提起房地产就骂，或者不负责任地预测房地产要崩盘，有的甚至要联络人们罢买房产，这些都是对房地产发展不利的。”

“难道批评房地产也不行吗？”

“当然可以。对房地产的理性批评，是对房地产的最大爱护。房地产这个行业中存在很多问题，还有不少违法现象，也存在一些政策层面上的缺陷。揭露违法的东西和各种弊端，完善各种相应的制度能促使房地产更好地发展。仔细研究中央的宏观调控，其许多政策就是规范房地产业，从金融、税收、土地等多方面进行规范，这种规范是房地产进一步正常、快速发展的保证。”

“什么样的言论会伤害房地产业呢？”

“不负责任的言论。特别是那些预测房地产要崩盘的言论。”

“房地产业如此强大，还怕这些言论吗？”

“个别言论并不可怕，但如果这些言论的观点被众人接受，就会变成巨大的力量，可以大规模地摧毁有效购买力(参见“房价上升的直接原因仅与四个字有关⑤”)，从而导致一个行业的崩溃。”

“真有那么可怕吗？”

“试想一下，如果所有的人都相信某人的言论，认为在某某时间里，房地产将崩盘，那么这些人就会失去购买欲望，就不会有人再去买房了。假如，这种无人买房的情况持续一年，所有的房地产公司都将陷入亏损，越是大的公司可能亏得越厉害，因为投入大，他们要支付银行贷款利息，要支付员工工资、土地占用费、工期延长费等等，其中一些实力不够强的公司资金链会断裂，必将破产。如果这种情况延续二年，那就没有几个公司能抗得过去了，整个房地产肯定要崩盘了。发布房地产要崩盘这样的信息，如同发布某某地方将会发生地震这样的信息一样，一定要极为谨慎，最好由某个国家机关授权才能公布，因为与这有重大利益关系的人太多，会引起社会经济的混乱，给社会带来灾难。”

“没这么严重吧？最近这些年，几乎年年都有人宣布，某某时间，中国房地产要崩盘。但中国房地产基本不受影响，还是朝气蓬勃地发展。我想，这些人的言论已让人感到听觉疲劳了，已不会有什么效果了。”

“也许你是对的。不过，我总觉得，网友们一定要认识到中国房地产的重要性，爱护这块中国现代化最大的基石，这个行业发展越快，我们的住房条件就会改善得越快。同时，我也希望那些学者们在宣布中国房地产要崩盘的相关研究时，一定要扪心自问一下，我的研究扎实吗？数据准吗？推理准吗？我对中国房地产是认真负责的吗？”
2006年11月30日
  • 蒋祖钢：房地产，中国现代化最大的一块基石⑩ <10361 bytes> gzjiangww <20061201 10:29:19> [点数:3]
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