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作者：水手_娜 发表日期：2006-11-22 16:38:29
[转帖]主题：北京叫停未封顶楼盘按揭的深层影响之一现状分析[表状]
转自：《北京地产资讯》www.land.bj.cn 来源：《楼市》/潘峰 陈桂龙
这是2006年所有的金融调控中最严厉的一次金融风暴。“北京今年新开的100多个楼盘中，约有七成是未封顶的楼盘。”“对每个房地产企业来说，95%的楼盘销售渠道都是按揭贷款。”

北京市银监局叫停未封顶楼盘按揭的威力显露无遗。

10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。这是继银监局9月27日召集部分银行召开“房地产贷款风险情况通报会”，传达指示精神后的再次重申禁令。

“如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。”银监会动了真格。部分开发商可能被“最后一根稻草”压倒，而另一些开发商正虎视眈眈，静候商机。诸多楼盘在苦寻重生之机，各大银行巧思对策，买房人心态各异……一场突如其来的金融风暴彻底打乱了楼市的格局！

《楼市》杂志从银监局、开发商、项目、买房人、银行等层面综合透析叫停未封顶楼盘按揭的深层次影响。

现状分析


银监局的一番苦心


尽管银监局此举被怀疑与北京目前并不明显的调控结果不无关系，但更多的应是出于控制金融系统风险的考虑。

实际上，这一限制规定并非第一次出台。早在2003年6月5日，央行“121号文”就明确规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

只不过，从那时至今３年多的时间里，包括北京在内的国内各主要城市，主体结构未封顶的楼盘一如既往地提前销售，银行的个人住房商业贷款业务也在飞速发展。以北京为例：对于发放住宅按揭贷款的条件，主要衡量标准是有无预售许可证和工程资金到位率，凡工程全部所需资金30%到账，并已核发预售许可证的楼盘，无论主体建筑工程是否封顶，银行都将可以发放住房按揭贷款。

而央行对风险的担忧也随之不断增加。去年8月15日央行发布的《2004中国房地产金融报告》明确表示“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。其根据是，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，并建议取消商品房预售制度。

上述建议在当时不仅引起开发商的恐慌，更在业内外引发了一场大讨论。尽管该建议并没有即刻变成政策，但却足以看出金融监管部门对房贷中隐存风险的担忧程度。

而今年以来，个人住房按揭贷款的风险已经浮出水面。“个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续三个月以上违约的房贷客户已超万人。”10月24日，上海银监局披露的信息显示，按“五级”分类口径统计，9月末中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元，比年初增加5.8亿元，不良贷款率0.86%。

事实上，个人房贷质量的下降已经不是第三季度独有的现象，6月末不良贷款率已经比年初有所增加。根据上海银监局的统计，截至6月末上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元，比年初增加1.1亿元。截至今年6月上海个贷不良贷款率0.67%，比年初增加0.09个百分点，而2005年上半年这个数字为0.3%。

权威人士分析说，北京作为高房价地区，金融监管部门必然时刻关注上海的形势，判断北京的房价走势。适时提醒北京的金融机构注意防范风险。北京市严格执行未封顶楼盘开展个人按揭贷款，显示出对个贷实施从严的金融政策，估计与上海的个人贷款不良率上升有关。

中国建设银行副行长范一飞就曾明确表示，商业银行不能从头到尾包揽房地产企业的大部分资金需求，房地产业过度依赖银行贷款，使金融体系的系统性风险增大，对大家都不是好事。
  •  北京叫停未封顶楼盘按揭的深层影响之一现状分析 <2992 bytes> 水手_娜 <20061122 16:38:29> [点数:20][转贴]
  •  北京叫停未封顶楼盘按揭的深层影响之二 开发商的两种表情 <7601 bytes> 水手_娜 <20061122 16:53:29> [点数:0][转贴]
  • 购房者的四种心态 <7934 bytes> 水手_娜 <20061122 16:54:53> [点数:2]
  • 开发商的两种表情 <7579 bytes> 水手_娜 <20061122 17:21:31> [点数:0][转贴]
  •  斑竹在不在，把我的帖子恢复一下，我转发的帖子有一个怎么显示不出来呢？ <0 bytes> 水手_娜 <20061122 17:46:48> [点数:0]
  • 分析的很透彻啊！！～～ <0 bytes> lan7225 <20061122 17:48:09> [点数:0]
  • 楼主辛苦了，提供这么有用的信息！读过了，受益匪浅！！ <0 bytes> 大力mm <20061122 17:54:36> [点数:0]
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