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作者：少吃多动 发表日期：2006-11-21 11:06:51
主题：首例集资建房，试图突破垄断开发重围[表状]
据报道，日前温州“个人集资建房”的委托开发商已经拿到政府挂牌出让地块，将成为全国首例个人集资建房项目，这个“全国首例”的有几个重要看点：

其一：1亿多元土地出让金，全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。

其二：个人集资建房组织曾经在温州看过6、7个地块，均因地价太高、面积太大、区位不好等放弃。

其三：项目开发将按政府规划进行。根据地价估算，楼面价约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米的成本在6300元~6500元；再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。

其四：项目设计成60、90、120平方米3个类型共260套住房。建成后按会员注资的先后，在户型、面积、楼层相同的住房中进行抽签取得。

以上信息表明，这个“全国首例”的土地资源，基本上是通过比较成本在市场上取得的。目前现行的垄断开发模式究竟有没有暴利，“货比货”后足以说明问题。

以上信息还表明，这个“全国首例”的项目，作为项目本身，是非常幼稚的。其可贵之处在于“全国首例”，它昭示世人，现行的垄断开发模式，并非住宅发展的唯一模式，更不是最优模式。所谓“没有开发商，人们就要睡大街”之流的理论是别有用心的。

以上信息最终表明，个人集资建房，毕竟还是有钱人的游戏。没有钱的人一样需要住房，甚至于比有钱人更为迫切。这个“全国首例”在尝试突破，但并非唯一的突破，甚至不能算主要突破。

以下是笔者工作中接触到的有关日本人集资建房的一些概念，不怕枯燥的朋友可以一看，以资比较。需要说明的是，日本也是在近代引进消化了西方的住宅商业模式，日本是一个国土狭小，人口密集的国度。

日本的集合式合作住宅：

所谓“集合式合作住宅”是指为了建设自己的住宅的人们结成组合，共同地制定事业计划，取得土地，共同地进行建筑物的设计，施工的委托业务，并在住宅完成后一起进行管理的方式。

其主要参与者：土地所有者，施工单位，设计师事务所，调查电波障碍地质勘探等，金融机关，管理公司。

其主要流程：

选定土地，事业企划（筹划事业计划、募集事业参与者、选定合作伙伴例如推荐施工单位等、对建筑物概念进行说明等），经营咨询（对组合内意见调整、协助其达成共识，对近邻住民进行建筑计划的说明，住户格局的发表会，召开现场确认会等），协助融资，管理咨询。

其主要优点：

可以根据自己的生活方式和喜好进行自由设计，可以自然地形成良好的邻里关系，合理的可以接受的价格，培养对住宅喜爱的过程等。

在“集合式合作住宅”的基础上，还可以推进更大规模的“街区合作住宅”，前者通常可以理解为单体建筑，后者可以理解为住宅小区。

“街区合作住宅”是为了实现更好的居住环境，将街、人、家的3个要素作为主轴来考虑。这其中还包括了旧房与“集合式合作住宅”等价交换等等操作模式。
  • 首例集资建房，试图突破垄断开发重围 <2369 bytes> 少吃多动 <20061121 11:06:51> [点数:12]
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