我是一普通老百姓，我是一从事房地产相关工作的普通老百姓，从政策的解读到行业的实际情况，我不禁要问——房产，你拿什么降价？
老百姓意见最大的民生问题，恐怕非住房问题莫属。自中央决定取消住房实物分配、实行住房商品化政策以来，我国房地产业成为最市场化、最与国际接轨的行业之一，但是，这种住房制度改革显然是失败了，短短十来个年头，虽然的确是“广厦千万间”，可“居者有其屋”已然成为泡影。
这几年，政府似乎加大了监管力度，开始重视以政策调控房价，04年4月国务院发出通知，决定提高房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例，由20%及以上提高到35%及以上；04年9月银监会实施房贷风险指引，个贷月供不能超过收入一半；04年10月末中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮；05年3月中国人民银行决定取消房贷优惠政策，提高个贷利率并提高首付比例；05年3月国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，也就是我们老百姓所熟知的“国八条”；直至06年的“国六条”……，调控措施是一个接着一个，房屋降价的舆论是愈演愈烈，而房地产价格的走势却是水涨船高，民间戏称为“空调”……。
从政策解读来看，中央调控房价的决心还是有的，但是一旦落实到地方，涉及到地方政府及相关行业的利益博弈问题，政府的态度明显暧昧起来。事实上房地产业至今还是不少地方政府的高额财源，甚至成为维系地方经济的半壁江山、拉动GDP的火车头，与利益挂钩，政府又岂会不在政策上与以倾斜?
从房地产开发行业来看，虽然房屋价格越来越高，但是受到的约束也越来越大。上到中央调控政策，下到民间舆论监督，开发商已然成为众矢之的。诚然，确有相当一部分开发商为谋求暴利，投机倒把，空手套白狼，只要能赚钱，哪管老百姓的死活。但不可否认的是，企业的本质是要赚钱，建立在诚信基础上的开发商追求的利润的最大化无可厚非。诚信的开发商不是没有，只是太少。而就我所知，开发商的暴利空间跟前几年相比，已不可同日而语，但为何房屋价格还是一涨再涨？
在我看来，房地产业的顽疾，集中体现在以下几个方面。一日不解决，再多的条条框框也是白条空框。
—、腐败问题，是房地产业顽疾的根源所在。
众所周知，现在的开发商老板，有不少是从政府部门出来后“下海”创业的，他们与地方政府、土地、房产、税收、规划等相关部门有着千丝万缕的关系，在高额利益的诱惑下，一些腐败分子被侵蚀，甘当开发商的保护伞，而正是这种官商勾结，使得中央的政策不能落实到位，消费者的权益不能有效保护，有的地方，甚至出现了开发商与政府官员勾结成黑社会性质的组织，强拆强买，肆意践踏国家法律尊严，造成了非常恶劣的影响。腐败不除，房地产业迎不来病愈的一天。
二、大规模城市拆迁，必须限制。
中国人好学，本是好事。但是学也要学的科学，不研究自己的实际情况，一窝蜂的照搬，不如不学！一些政府官员出去考察一番，回家后高调宣称要把自己所在的城市建成“世界的××城”、“西部的上海滩”“中国的×大宜居城市”“中国的第一街”云云，不看GDP，不看城市人口总量，为追求政绩，大规模进行旧城改造。许多本来还有房子住的老百姓被赶了出来，而得到的拆迁款可能仅仅只够买套新房子的首付。貌似城市漂亮了，有些老百姓住上新房子了，可是买了新房子的拆迁户贷款成了房奴，买不起新房子的拆迁户不是还房到交通很不方便的“偏远地区”就是所还房产的所有权证迟迟办不下来……有些走投无路的只得在头上绑上布条在政府前静坐以示抗议。
大规模城市拆迁,肥了开发商,利了政府,却惟独少了对老百姓的实惠。而每一轮大规模拆迁势必会带来该城市房价的激增，因为拆迁户没了房子要想法找房住，需求增加，必然带动二手房市场的火暴，二手房价格上涨又会影响到周边新商品房价格的提高，市场经济，环环相扣，房价焉能不高？
城市建设非一日之功，城市的风采也不仅仅停留在全国各地雷同的建筑风格和幽雅的环境方面，再华丽的空壳终究也只能是空壳.
三、取消经济适用房，健全廉租房保障制度。
经济适用房曾经是冷门，没有了高额利润的刺激，开发商不愿从事经济适用房的开发，致使很多地方没有经济适用房，或者仅仅成为大规模拆迁还房的集中地，房屋质量、居住环境和周边配套设施的建设，远远赶不上普通商品房。近两年，经济适用房又成了香饽饽，一些机关、事业单位以开发经济适用房为名，以集资、团购等种种手段，以比市场价低的多的价格，变相给职工福利，前段时间曝光的郑州市市直机关团购的经济适用房变豪宅的丑闻，一时举国哗然。经济适用房制度是一种保障手段，但把经济适用房解释为带保障性质的商品房，国人似乎不太买帐。因为既然是商品房，就应该接受市场的调节，既然带有保障性质，就不应该随便入市。而经济适用房与一般商品房价格上的巨大差异，很容易滋生腐败，很多地方开发的经济适用房审批不严格，真正的无房户买不到经济适用房，关系户有房住反而能够买到。经济适用房制度，是中国房屋制度改革的畸形产物。
廉租房制度才是最能体现社会保障性质、保护弱势群体住房权利，并且真正可行的住房制度。很遗憾，因地方财政问题及多方面原因，我国绝大多数城市都没有建立起廉租房保障制度体系。但是我确信，这个制度是最好的保障制度，至少是最适合中国国情的。政府收取的高额土地出让金应该拿出一定比例来还之与民，开发廉租住房，政府将这些住房提供给买房有困难的居民，并收取适当租金，一方便解决了老百姓的住房问题，另一方面可以减少地方财政的负担，还可以循环利用，开发新的廉租房，以提供给更多的无房户，真正做到“居者有其屋”。特别是那些参加工作时间不长，要成家又没房的年轻一族，不用再啃父母的养老钱，也不用再做年纪轻轻的房奴了。
四、抬高税收门槛，标本都不治。
为了宏观调控房价市场，房产交易等相关税率一再调高。在我的日常工作中，感触很深的就是老百姓在提高税率前后的变化。刚提高时，老百姓因为受到舆论引导，纷纷为提税叫好，可是慢慢发现这招根本不太灵，全国房地产市场不降反增，同时，还加大了真正想买房人的负担，因为卖房者往往会把这部分损失转嫁到买房者身上，造成的结果是——二手房市场持续升温，因为供大应求；租赁市场受到一定冲击，税务部门获得大丰收。今年9月的一天，我打车时听到广播里一则广告，发布者是我所在市的地区税务局，内容大致是热烈祝贺我市地区税务工作者提前3个月完成任务云云，不知你的感觉是否和我一样，就好象一只苍蝇飞到嘴里，里外不是味……
我一直比较质疑抬高税率这种调控方式，个人认为，政府降低土地出让金数额的手段和银行提高在建工程抵押贷款审批门槛的方式可能更为有效。（政府降低土地出让金数额估计不太可能，但事实上，笔者所在的城市，有些商品房销售价格中土地成本占到了2/3甚至更多）
五、商品房预售合同备案相关立法滞后
根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”根据该规定，预售合同应当于合同签订后起30日内报送相关部门备案。但是该办法没有规定开发商不办理备案手续所应当承担的法律后果，没有罚则，相关主管部门没有处罚依据，而能够主动履行义务的开发商又太少了，所以备案程序在很多城市成了一纸空谈。
我认为，应当重视合同备案手续。如果备案措施到位，人们可以轻松查询到自己想要购买的房屋是否真如开发商所说已经卖掉了，这就可以很大程度上避免开发商囤积房屋后高价卖出，同时购房者可以查询到该房屋是否已经办理了在建工程抵押的情况，为自己规避风险提供保障。另一方面，也可以限制炒房者的投机行为。我所在的城市因为新程序的上马，今年开始备案制度开始完善起来。由建设、房产、土地、银行等部门牵头进行了协调办公，行政单位加强了对开发商备案情况的监督检查，银行要凭房产部门出具的备案合同才予以办理个人住房按揭贷款。所有备案信息可以非常及时的免费提供给老百姓查询，当然也注意了保护购房者隐私的问题。收到了很好的效果，得到了老百姓的支持。
六、住房公积金制度执行不到位。
根据国务院《住房公积金管理条例》第十五条之规定：“单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。”事实上，很多单位并没有严格遵守，就笔者而言，聘用单位就没给笔者在内的聘用制职工办理住房公积金，而笔者所在的单位是一家从事房地产管理工作的事业单位尚且如此，那些中小型的私营企业的职工恐怕就更没有这方面保障了。现在的实际情况是，单位条件比较好的，一般来说都给职工办理了公积金帐户，并缴纳了单位部分的住房公积金，而这些人往往都是属于住房条件比较好的人，所以能够拥有多处住房作为投资，比如我所知道的电力行业和银行业的职工。如某电力单位的双职工，可以轻松购买一套中高档商品房，而每个月的月供仅仅靠单位给其缴纳的公积金就已经完全够了。而真正需要买房的人，很多单位效益并不太好，不愿为职工缴纳住房公积金，或者缴纳基数非常之低。
以上所言种种问题不解决，我只能一遍又一遍的问：房产，你拿什么降价？？？？另外，政府从上到下向来都只是说要限制房地产价格上涨过快，那些一心指望房产很快降价的朋友，我只能说一句，回家洗洗睡……
|
在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：