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作者:dger 发表日期:2006-11-07 21:39:46
[转帖]主题:房价必然上涨的10大理由[表状]
转自:原创
近来ZF针对房地产价格上涨过快的情况颁发了一系列的宏观调控政策,从实际结果来看,似乎房价上涨的情况并没有变化,主要城市的房价还是继续保持上升局面。这是为什么?有关房地产价格方面的论述已经非常多了,有支持涨价的一派,也有预言跌价的一拨。各自都有理。其实笔者仔细分析后,具体将房价必然上升的理由列出了10个,供各位朋友参考。


1、土地的特殊性。大家都知道,在当今市场经济社会里,房子虽然也具有商品的部分属性,但却又有其独特的地方。汽车等工业品在自然资源允许的条件下,可以进行大规模的重复生产,从而长期供应市场持续满足民众的需要。但房子则不同,其生产建设的过程中,受自然的约束极大,这里主要是土地供应的刚性约束。所以任何区域内的房屋不能在同一地段进行无限量的重复建设。这里就出现了房屋建设的特有情况,绝版房。注意,这里房屋的绝版和其他商品之间的绝版是有差异的。通常房屋是某地块开发完毕后,虽然市场需求旺盛但无新房供应的情况。而汽车等其他商品的绝版则通常是某款商品市场需求下降,销售疲软利润下降甚至亏损,导致生产厂家停止生产后出现的情况。
2、房子本身的特殊性。住房和其他一般商品不同,它集众多商品的特性于一身。首先是实用性。衣食住行是人的基本原始需要。其次是像古董一样有收藏的价值。住房可以成为古董被人收藏。到欧洲转一圈大家就会发现,欧洲的城市非常美丽,文化气息浓郁,其中住房就是典型的文化历史的载体。许多住房历史都有成百上千年,其本身就是一件古董艺术品。一般古董通常只能当摆设,不能使用。其三、投资性。由于有了以上这些特点,房屋同时也就具有了和其他商品相同的投资的价值。房屋和股票不同,股票只要企业经营不好,或者市场行情发生变化,股票价值就会“蒸发”,企业会退市,股票拿在手里看不到,摸不着。特别是中国股市的历史教训,导致广大民众损失惨重,以后的一般民众就更不敢玩股票了。而房子则不同,在某个时期可能会跌价,但无论怎样跌价,这砖瓦总是不会蒸发的,投资人可以看得到摸得着。只要时机一到,其价值总能得到恢复。第四、保存财富的最佳载体。其实这也住房是以上特点的衍生特性。由于住房属于非消耗性的耐用品,具有使用、投资和收藏的众多特点,所以就当然成为民众保存财富的最佳载体。理论上说,只要一个国家不发生革命性的政权更迭,在同一法律下,住房的价值从长远来看总是会不断升值的。
3、养老需要。受西方国家影响,中国人也出现了买房养老的观念。人们都知道,今后靠子女养老越来越困难。为了保证老年后能过上体面的生活,必须要有一定的经济能力。而住房相比存款储蓄、股票等则是最佳载体。由于受中国国力的影响,ZF对老人的保障能力有限,人们现在就必须为老年后的生活进行提前安排。
4、中国民众对住房观念特殊性,决定了房地产市场的持续上升。受传统观念的影响,中国人对房屋土地的特殊嗜好,决定了人们对住房需求的长期旺盛。房屋供应有限,但需求却不断增长。中国人喜欢买房置业,来彰现事业的成功。通过买房置业,延续家族历史。当然,西方国家民众也有这类观念,但绝没有像中国人那么强烈。
5、中国城市化进程不断深入。为保护耕地和自然环境,城市化是必然的。城市化可以有效提高自然资源的使用效率。所以人们的生活资源也不断向城市集中。人口向城市集中、各种资源也自然向城市集中。大家都知道,华北缺水,但谁听说过由北京和天津的水库向河北甚至山西各地的水库调水的情况?长江发大水,有谁听说过炸武汉大堤保其他小城市和农村的事?至于医疗、教育、交通、文化体育等各类资源无不都是向城市特别是中心城市集中。只有垃圾填埋处理在不断向四周农村扩散。
6、中国ZF的一些政策起到了相反的作用。当房屋市场处于卖方市场的前提条件下,ZF企图通过增加购房者持有和交易成本的方式抑制房价,其实更是助长了房价的进一步上升。如果ZF不能限定房屋的最高销售价格(其实也无法限定),则开发商和二手房的卖房者,会将所有增加的成本一股脑儿都转到买房者头上。ZF收的越多,卖房者转的越多,房价涨的也越快。当然ZF在这个过程中是最大的受益者。其实,看一下中国改革开放以来,在汽车制造销售发展过程中,如今的汽车价格不断下降,其关键在于ZF扶持和鼓励汽车厂扩大生产数量降低成本的结果。而不是通过增加汽车厂的生产成本和出售旧汽车的交易税收成本!此外,ZF限制土地供应等措施,也导致了房价的上升。
7、政绩和经济发展的需要。ZF,特别是地方ZF,手中拥有的最大资源就是土地。各地ZF都想发展当地经济(其中一些掌权者可能也会有其他想法),出售土地,发展房地产是提高政绩的最佳途径。大家到各发达地区去转一圈就会发现,凡是房价涨得高的地区,其经济发展、城市建设、群众的生活水平提高也相对较快。作为支柱型产业,房地产开发对经济发展的作用具有最大的推动力。各级当地ZF也在出售土地,经营城市的操作过程中获的了巨大的好处。中国经济能够持续长期发展,房地产发展迅速也有巨大的贡献。
8、筹集资金,解决城市改造问题和产业转型问题。中国过去在城市建设方面欠帐太多。旧城改造需要资金。如果房地产处于降价贬值通道,则谁愿意投资搞旧城改造?许多城市原来是工业城市,市区集中了大批的厂房,如果房价不上升,土地价格上不去,亏损倒闭的工厂那有钱安置下岗工人?如何实现产业转型?
9、防止国有土地低价流失。房价上升,土地价格自然上升。购买土地使用权的机构也要多付出土地购置资金,这在一定程度上可以减少国有资产流失。房价太低,外国人那国外的高工资就可以低价在中国购得房产。中国的资源等于变相外流。高房价可以增大外资在华购房的投资风险。阻击外资掠夺中国资产。
10、银行不同意房价下跌。众所周知,中国房地产发展主要依靠的是银行。银行在房地产上的贷款太大,如果房价下跌,这开发商破产倒闭,贷款购房者成“负翁”,这坏帐损失可非同小可。搞不好银行也会被牵扯进倒闭的行列。届时广大老百姓的存款可就危险了。经济动荡后的社会将会怎样谁能设想?可以说,银行已经被开发商和广大贷款购房者劫持了。不付“赎金”继续注资维持住房价,其帐面的赢利是无法实现的。

总之,从目前中国Zf采取的各种调空政策和国民对房屋需求的旺盛等情况来看,中心城市住房价格上涨是必然的。近期不可能得到严格控制。房价上升的最大获利者是开发商和ZF。当然也包括已购房的老百姓。

最后笔者需要说明,本文主要是论述房价必然上升的理由。仔细挖掘,还可以发现房价上升的其他理由。但是,随后笔者还将另文阐述房价必然下降的N个理由。矛和盾一起卖。
  •  房价必然上涨的10大理由 <5316 bytes> dger <20061107 21:39:46> [点数:31]
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