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作者：最爽 发表日期：2006-11-07 21:37:20
主题：国务院不满意调控效果在意料之中[表状]
国务院不满意调控效果在意料之中
——一个房地产外行对房产宏观政策的想法与建议
（之一）
今天看到各网络媒体在头条或显著位置上，刊登的有关国务院对房产宏观调控政策不满意的消息，老实说，中央和国务院的不满意是在我们意料之中的事情，现在的情况是中央和国务院不满意、地方一级政府不满意、房地产开发商不满意，老百姓更不满意。
早在政策出台之际，我们几个房地产外行就议论过国务院出台的“国六条”及其“细则”。当然我们并非有先见之明，也不是事后诸葛亮，更不敢高攀专家和学者或是房地产大鳄，做为一介布衣，原本人微言轻，所以，议论的出发点只是从自己能不能买套房子出发关心房地产的发展状况而已。
今天看到媒体的这则消息，验证了早先我们这些外行的一些看法，本文旨在记录一些想法并提出建议，以期通过今后的实践验证自己的判断和分析能力；做为建议，当然是可听可不听，聊作闲谈。
不过虽然如此，做为一家之言，我想，也有必要首先声明本人绝对不敢“冒天下之大不讳”抨击国务院的决策，也不敢 “屎壳郎爬铁轨自充大铆钉”妄对房地产内行和专家予以评论。
呵呵。废话少说，切入正题。
国务院制定房地产宏观调控政策的出发点无可非议，对于挤压房地产泡沫、平抑商品房价格、严厉打击囤房囤地投机炒房，让老百姓买得起属于自己的住房等等问题来说，“国八条”、“国六条”的出台无疑是从保证国家经济稳定增长、保护老百姓利益的大前提出发的。
但是，在社会实践中，良好的意愿不能达到良好的效果的情况比比皆是。好的出发点未必有好的结果，就国家对房地产宏观调控政策来说，要取得理想效果的关键在于所制定（出台）的政策是否符合市场发展的客观规律、是否是针对真实的本质从根本上解决问题、是否具有可操作性和可执行性、是否能获得大多数房地产开发商的理解和认同、是否考虑到如何平衡方方面面的利益等等，等等。如果不能全面、客观的分析和考虑问题，广泛听取来自各方面的意见和建议，而仅仅从良好的愿望出发，则，制定的政策就会在执行和实施中受到阻力，达不到预期的效果。因此，国务院不满意对房地产宏观调控的效果，似乎应从自身制定的政策找原因。
归纳起来，当初议论中的焦点集中在以下几个方面：
1．政策与市场
2．政策与法律
3．政策与执行
4．政策与利益
5．政策与机制
政策与市场
“国六条”和“细则”一出台，我们最为关心的是国家的宏观调控政策实施后，能不能把虚高的房价压下来。呵呵，当时就看出来，国家的政策不可能下压房价，反而会在某种程度上推高房价。原因有三：
1．对户型结构的限制性要求，预示被限制户型的稀缺
“国六条”第一条就是要“切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”随后的细则更为明确了“9070”原则。
这条政策，不但使开发商觉得大中户型在政策的限制下将来会逐步减少，未来大户型将因稀缺而具有涨价的空间；同时也使一些持币购房者认为，现在不买大户型将来大户型会因为限制而价格会更高。因此在一些地区对大户型的需求不减反增，甚至有的开发商对在建大户型压住进行销控。另一方面，许多能买得起商品房的人并不是无房户，而是因需要改善居住条件而买房，在改善居住条件与环境的需求中，增加房屋面积是人们主要关心和注重点之一。试想：原居住面积在50－60平方米的人群，如果买房很难看中70－90平方米的住房，因为70－90平方米的住房与原来所居住面积相比并没有太大的改善。再一方面的原因是：对于二次置业的人群来说，购买商品房本就是一种长期远线的投资行为。作为固定的私人财产，房屋类高档固定资产是一种不错的投资选择。这种固定资产既有使用价值，又不会因为使用价值的存在而贬值，相反正是因为其具备的使用价值反而会导致升值。房屋这种商品所具有的保值和升值空间，使得置业人在经济条件允许的情况下，买大不买小。凡此种种，都促使了现有房屋价格不降反升。
“国六条”重点发展中低价、中小户型的政策对人们选择大中户型实际起到推助的作用，刺激和扩大了市场需求。
2．税收的调整、信贷门槛的增高、土地政策的调节势必增加房地产的开发建设成本
“国六条”中强调了国家税收、信贷、土地政策的调节作用。这一政策通过强制的调节增高了房地产准入门槛，有效限制了社会闲散资金进入房地产领域，制约了没有实力的房地产开发商。但同时也从侧面增加了房地产开发建设的成本。在保证合理利润的前提下，成本的增加势必导致销售价格的上涨，除非房地产开发商愿意牺牲自己的利润，获取低于社会平均利润率的利润。显然做为商人的房地产开发商不会这样做。那么为了保证其利益唯一有效的做法就是抬高价格。
无论实际的房地产操作是否真的增加了成本，但给人们的感觉是税收、信贷、土地的增高一定会造成房地产开发成本的提升，导致价格的上涨。
不可否认，在房地产行业中的的确确存在着暴利，存在着人为哄抬房价获取暴利的潜规则。但也应看到作为商品的房地产也象其他商品一样，其价格必须具有一定的市场支持条件。商品房之所以能够获取暴利，原因之一就是有支持获取暴利的市场条件，即有潜在的需求市场。
简单举例：就像从前汽车存在暴利一样，WTO以前汽车价格的暴利有目共睹，那时候购买车的人大部分是国家机关和企事业单位以及一些暴发户，市场需求的主体支持汽车商品的价格，就产生了汽车行业的暴利。但当大众成为汽车消费的主体暴利价格变得不能为大众所接受，且汽车生产厂增多、关税降低、竞争激烈等市场条件发生变化时，暴利的市场支持条件淡化，汽车生产厂家认识到与其卖较少的车获取高额利润，不如卖更多的车获取更多的平均利润，汽车的价格受到市场的调节自然就会降低。对于汽车的暴利并没有通过国家的宏观调控予以控制，而是通过市场，按市场的需求导向来控制价格。当汽车的暴利价格为绝大多数需求者所不能接受时，汽车的生产厂家就要根据市场的变化调整价格，以满足市场需求，获取合理利润。
但是如果国家控制汽车的生产，采取税收、信贷、建厂、进口等等的调节作用，汽车生产的成本增加，因此也会在某种程度上涨价。
这是很浅显的道理。
3．国家政策落实和实施难度大，导致开发商和购房者同时观望，也是房价不降反升的原因之一
上有政策下有对策。上面的政策再好，凡不符合本地区本单位的利益，也有办法对付，这就是我国现行存在的不争事实。“国六条”没有对房地产商品房做价格上的规定和限制，只是强调结构调整和中低价位，这对于已经建成或者在建项目来说不是房地产开发商关心的重点。开发商更为关心的是在建和建成的商品房能不能在最短的时间内买个好价钱获取利润的最大化。呵呵，商人眼中的是利。
既然国家宏观调控的目的就是平抑或者打压房价，那么国家的政策就与房地产开发商的利益发生冲突。一方面房地产开发商不愿意与国家政策抗衡，更多的是愿意和平相处，愿意执行；另一方面，国家的政策似乎确实也给房地产开发商出了难题，开发商考虑更多的是：怎么降价？如果降低房价怎么对前期已经购房者交代的问题。人们普遍特征是：“赢得起输不起，赚得起赔不起”。如果将现在已经建成和在建已经预售的房价降下来，那么前期买房人就会认为开发商欺骗了他们，因而直接把矛头对准开发商，而开发商追求的是利润而不是是非，所以让开发商首当其冲地面对消费者显然不可能。所以在执行国家政策时，开发商的心理是不执行不行，执行也不行。在两难的选择下中庸之道就起了作用。于是乎开发商采取了等等看的观望态度，但是追逐利润最大化的商人，无时不在注意赢利的空间，那么在政策限制下被限制户型结构有赢利机会时，作为商人的开发商就会试探性地提高部分商品房的价格，看看购房者的反映，也看看政府的反映。于是这种试探性提价促使了商品房价格的提高。
国家政策一出台，购房者首先选择的也是观望，购房者的观望是希望整体房价真的可以降下来。但是通过半年来的观望和查看，他们越观望越发现：国家的政策很难落实和实施，商品房不但在结构上将被限制，就是那些依据政策而后来进行改变的中小户型，不说其改变后质量和结构是不是合理，就说价格也没看见回落，房价未降反而在价格上也还存在升值涨价的空间。他们越查看越发现：房价又升了。这是因为，许多购房者经不住好奇和诱惑，想看看房地产开发商在国家宏观调控面前怎样表现，于是就去售楼处打探，观望和打探的结果是让开发商看到前来咨询的客户比之以前还有所增加，于是决定提升原价格试探市场。
双方观望导致购房者查看导致前往询问导致看房假相导致开发商观望出结果，即：认为还有需求市场导致提价试探导致购房者继续观望——呵呵，一种循环关系由此而生，房价由此而涨。
鉴于上述三个原因（当然可能还有许多原因，但当时没想那么多，呵呵。）商品房的价格不会在短期内有明显的回落。
现在看来：严格意义上讲，国务院出台的宏观调控政策似乎在考虑市场环境和条件方面有些不周到的地方。
调整住房结构不能依靠政策去调整。住房结构是否合理？是否符合市场需求？是否能够为大众所接受？等等问题不是用政策规定决可以解决的。解决这些问题在市场经济条件下应依靠市场自行调整来完成。
有什么样的市场需求就会有什么样的商品，商品如果没有需求就没有存在的价值，自然就会被淘汰出局，这就是市场规律。
在计划经济体制下可以用计划来调控市场，但在市场经济体制下更多的应是用市场规律来调控。
做为商品之一的房地产商品房更应该按市场真正的需求去生产产品。所以如果市场对大户型有需求，开发商就会生产大户型，如果需求旺盛大户型的生产就会增加。但如果大户型过剩或者需求减少，或者需要中小户型结构的增加，就可以生产中小户型的产品，减少大户型的生产。总之，一切按照市场的需求去生产。市场规律就是如此，你生产的产品没人要就会赔钱，有人要就会赚钱，要得人多就会涨钱。至于商品房的价格是否被人们所接受更属于市场的问题。开发商的定价过高买的人买不起自然就会没有人买，而开发商要想及早收回成本就要考虑定价要有市场，没有人买开发商自然也就会适当考虑调整价格甚至大幅度降低价格，否则他的产品卖不出去就会赔钱。
所以没有必要用政策去调整和控制户型、结构和价格，而应用市场机制自行去调整和控制市场自身的发展。
建议：
对房地产开发商开发的产品不做硬性规定，不限制也不倡导产品的结构、户型和价格。但是在开发商开发建设的前期——选择土地时期，可以制定相应的制约性政策。
建议制定：《受让国有土地使用权的条件》。
要点：
凡受让国有土地使用权的房地产开发商，无论采取何种（挂牌、拍卖、协议出让、租用等等）方法取得国有土地使用权的，都必须选择在当地政府指定划归的土地上协助当地政府建设若干平方米面积（与所受让土地使用权的面积成一定比例）的经济适用房；或选择为当地政府无偿解决若干平方米面积（与所受让土地使用权的面积成一定比例）的廉租房。
经济适用房建设面积和廉租房面积的具体比例由国家根据不同地区和城市予以确定和作出规定。经济适用房建设面积的比例应明显高于廉租房面积的比例。因为，经济适用房开发商有一定的利润空间，而廉租房则开发商无偿提供没有利润空间。
凡选择在指定划归地块上为政府建设经济适用房的开发商，在政府指导价格内销售，并享有经济适用房的利润。物业由开发商自行解决或委托第三方解决，政府不做规定。
凡选择无偿为政府提供廉租房的，政府可给予适当的优惠政策和税收、信贷等方面的支持，做为开发补偿，补偿不以现金形式体现。廉租房统一由政府相关部门管理和分配。凡成片为政府提供廉租房的，在将来廉租房地区需要拆改迁和出让土地时，在同等条件下优先考虑无偿提供廉租房的开发商。
解读：
制定受让国有土地使用权的条件的目的：是通过出让国有土地使用权使当地政府得以解决城市经济适用房和廉租房的问题，从而从根本上解决百姓的住房问题。使买不起房子的人能够租得起房，并有房子可承租。使买不起商品房的城市低收入人群买得起经济适用房，且有经济适用房可买。
做为受让方的开发商其可在受让的土地上按照当地政府规划部门的意见随行就市开发建设适合当地市场，并有市场需求的商品房。政府不对受让开发商做硬性规定。开发商自行承担开发建设和销售回款等风险。
受让国有土地使用权的条件的制定，既可使受让开发商按市场规律开发建设商品房，又可解决政府资金不足的难题，从根本上为当地百姓解决住房，使人们有房可租、有房可住、有好房子住。
受让国有土地使用权的条件不影响土地使用权出让价格，不影响国家和当地税收和财政收入，不影响国家和地方政府的城市整体规划。
由于考虑了市场环境和市场条件，考虑了国家、地方政府、房地产开发商、高中收入人群、中低收入人群、生活保障线以下人群的各方面利益，实施应该比较容易。
当然，涉及具体的比例要根据当地和区域的特殊情况具体对待，并由国家有关部门具体规定。当地政府但决不能没有条件，更不能弄虚作假欺骗国家和百姓。经济适用房和廉租房的建设应作为中央考察地方政府政绩的一个主要内容（这在以后还会详谈，此不赘述）。
今天累了，呵呵，就写这么多。都是一些外行人不成熟的想法，抛砖引玉而已。呵呵。
谢谢各位。不要骂我呀。

  •  国务院不满意调控效果在意料之中 <10690 bytes> 最爽 <20061107 21:37:20> [点数:35]
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