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作者:gyliu82 发表日期:2006-10-31 17:18:53
主题:地价不能再成为房价上涨的理由[表状]
“房价上涨究竟是不是因为地价上涨”一直是北京社会各界争论的话题。开发商总是煽风点火式地忽悠房价上涨就是因为地价上涨,甚至宣扬“地荒论”。到底开发商的话当中有几分可信?看了近日北京青年报关于对北京住宅地价的披露,或许每个人心里都有数了。

北京“地”市似乎一直是个谜,多少人想从其中得到房价上涨的答案,也包括开发商,但是,北京的“地”就像永远隔着一层神秘的面纱一样,看也看不清。

房价和地价无直接关系

10月25日,北京市国土局局长安家盛在谈到第一批上市限价房地块时,再次强调“房价和地价没有直接的逻辑关系”。数据分析显示,北京公开出让的住宅用地成交单价已经出现大幅回落,住宅用途为主的土地成交单价从2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元,降幅约12%。

由此可以看出,开发商所提出的房价上涨是因为地价在不断上涨显然不成立,除非是国土局局长在说谎。

如果非要说二者有关系的话,那么也不是地价上涨导致了房价上涨,也就是说住房需求引致土地需求,住房产品价格的变化直接引致土地生产要素价格的变化,房价的持续快速上涨直接引领地价上涨,地价上涨是房价上涨的结果而非原因。

住房产品市场需求变化带来的获利机会,首先诱致开发商产生投资需求,而这种投资需求直接诱致了土地需求。由于受面积的有限性、位置的固定性等自然因素和规划管制、市政基础设施建设等社会经济因素的约束,土地的经济供给弹性很小,因此,土地价格又主要由市场需求决定。住房产品的市场需求引致住房建设用地需求,这种需求结合一定的土地供应形成土地价格。这也就是说,土地价格属于引致价格,住房价格的变化引致土地价格发生变化,而不是相反。

土地招标抑制地价上升

在占地20余万平方米,建筑面积40余万平方米的朝阳区广渠路36号地块正式入市之际,多家地产巨头购得这一地块的竞标标书。然而,其中一条“公布项目定位和意向价格”的条款却令不少开发商犯难。“这是曲线限价,有可能导致高地价、低房价,利润少了。”一位开发商“哭穷”。

也难怪开发商“哭穷”,你想,他们终日享受高回报率的房地产投资,现在突然进行了一些限制,即便是让他们少挣那么一点恐怕也像割他们心头肉一样难过。这主要是他们贪婪惯了。

但事实真有他们那么可怕吗?一位北京房地产市场人士认为,巨额拿地的成本已经不是实力企业的障碍,从房地产业目前的利润率看,只要拿到地就将有收获。所以我劝开发商还是见好就收吧。

由此可以推断,北京住宅土地招标方式出让不但没有使地价上涨,反而招标达到了抑制盲目竞价出现地价上升的现象。开发商之所以哭穷是因为他们的心理在作怪,说土地上涨恐怕是另有居心的。

据资料显示,今年下半年加大了以招标方式供应住宅用地的比重,截至10月15日,今年共招标成交18宗住宅用地,占成交42宗住宅用地的43%。安家盛还表示,为了控制房价,政府收益占总成交价款的比例下降。所占比例从去年的约33%,下降至今年的约28%。

从以上数字看出,政府收益下调。通俗讲,就是说政府都要少挣了,开发商为什么就不能。况且政府担负着其他许多社会责任,而开发商会吗?

地荒论纯属无稽之谈

今年潘石屹就在朝外SOHO自家门前坦言“十分缺地”,而且他还说,不仅他缺,“北京大多房地产开发商都缺地”。“地荒”,成为房地产开发商普遍面临的困难。难道房地产开发商真的无地可用了吗?

《人民日报》就曾载文指出,如今,一边是全国各地的房价日益高涨,多数普通群众踏破铁鞋也买不到自己需要的房子;另一边是大量建房用地未能及时盖成商品房并卖给老百姓。我们虽不能认定这些土地都被闲置着、被囤积着,但肯定有被闲置的,且不在少数。少数开发商所谓“地荒”谣言也由此不攻自破。

同样在10月25日,安家盛郑重强调,北京的住宅用地供应始终是充足的!截至10月15日,今年已供住宅用地约544公顷,占今年总成交土地面积的93%,几乎是去年一年成交住宅用地面积的一倍。 而第四季度还将有大宗住宅用地上市。

看来开发商一再叫嚣地荒恐怕是因为8•31以前,开发商已经习惯了拿地的不完全市场运作模式。而土地供应完全市场化,土地的成本就会很高。让他们陷入了进退两难境地,于是他们认为都是土地惹的祸!

可见,地荒纯属无稽之谈,而真正慌了的是开发商的心。

链接:房地产尖锐博客

  • 地价不能再成为房价上涨的理由 <3469 bytes> gyliu82 <20061031 17:18:53> [点数:86]
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