住房价格上涨幅度为何和实际相差十万八千里_新浪论坛


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作者：chl7023　发表日期：2006-10-27 19:54:41

主题：住房价格上涨幅度为什么政府公布的数字和我们的切身感受相差这么大呢

[表状]

住房价格上涨幅度为什么政府公布的数字和我们的切身感受相差这么大呢
按上海统计局数据，上海住宅价格指数由2001年的92.7点提升至2005年的154.6点，总涨幅为67%。为什么有人以自己位于浦东的房子为例，2001年7月购买单价约4000元/平方米，目前市场单价约为12000元/平方米左右(2005年调控前曾冲高到16000元/平方米)，总涨幅约200%。
这就是在计算方法上有意选择的缘故，住房价格上涨有两种计算方法，一种是加权平均价法，靠大量郊区低价楼盘来拉低平均价，另一种是指数加权法，先计算各类楼盘的涨幅，再计算各楼盘的权重，再与基期指数相比，这样一来就消除了楼盘绝对价格的影响，只比较相对数，就不会造成价格失真了。
我们通过计算来说明这个问题：假设有一个城市，按距中心远近分为一类地段、二类地段、三类地段。住房分普通住宅商品房（分多层和高层）和独立别墅。各类住房品质暂不讨论。
以上期住房价格为基准价，本期价假如分两种情况：一种，各类住房均上涨20%；另一种，各类住房均上涨50%；具体内容如下表：
上期　　一类地段(元/M2)　　二类地段(元/M2)　　三类地段(元/M2)　　合计
别墅（400M2/套）　　10套;4000M2;12000元　　10套;4000M2;9000元　　10套;4000M2;7000元　　30套;12000M2;
普通高层（150M2/套）　　500套;75000M2;5500元　　500套;75000M2;4500元　　100套;15000M2;3500元　　1100套;165000M2;
普通多层（130M2/套）　　500套;65000M2;6000元　　1000套;130000M2;5000元　　500套;65000M2;4000元　　2000套; 260000M2;
合计（平均136.7M2/套）　　1010套;14.4万M2;　　1510套;20.9万M2元　　610套;8.4万M2　　3130套;43.7万M2;
　　　　　　　　
本期1(涨20%)　　一类地段(元/M2)　　二类地段(元/M2)　　三类地段(元/M2)　　合计
别墅（400M2/套）　　20套;8000M2;14400元　　50套;20000M2;10800元　　50套;20000M2;8400元　　120套;48000M2;
普通高层（150M2/套）　　500套;75000M2;6600元　　1500套;225000M2;5400元　　2500套;375000M2;4200元　　4500套;675000M2;
普通多层（130M2/套）　　500套;65000M2;7200元　　1000套;130000M2;6000元　　1500套;195000M2;4800元　　3000套;390000M2;
合计（平均136.6M2/套）　　1020套;14.8万M2;　　2550套;37.5万M2元　　4050套;59万M2　　7620套;111.3万M2
　　　　　　　　
本期2(涨50%)　　一类地段(元/M2)　　二类地段(元/M2)　　三类地段(元/M2)　　合计
别墅（400M2/套）　　20套;8000M2;18000元　　50套;20000M2;13500元　　50套;20000M2;10500元　　120套;48000M2;
普通高层（150M2/套）　　500套;75000M2;8250元　　1500套;225000M2;6750元　　2500套;375000M2;5250元　　4500套;675000M2;
普通多层（130M2/套）　　500套;65000M2;9000元　　1000套;130000M2;7500元　　1500套;195000M2;6000元　　3000套;390000M2;
合计（平均136.6M2/套）　　1020套;14.8万M2;　　2550套;37.5万M2元　　4050套;59万M2　　7620套;111.3万M2
1、按加权平均价计算涨幅
A、上期住房加权平均价：
=12000*0.4/43.7+9000*0.4/43.7+7000*0.4/43.7+5500*7.5/43.7+4500*7.5/43.7+3500*1.5/43.7+6000*6.5/43.7+5000*13/43.7+4000*6.5/43.7
=12000*0.009+9000*0.009+7000*0.009+5500*0.172+4500*0.172+3500*0.034+6000*0.149+5000*0.297+4000*0.297
=108+81+63+946+774+119+894+1485+1188
=5658元/ M2；
B、本期1住房加权平均价：
=14400*0.8/111.3+10800*2/111.3+8400*2/111.3+6600*7.5/111.3+5400*22.5/111.3+4200*37.5/111.3+7200*6.5/111.3+6000*13/111.3+4800*19.5/111.3
=14400*0.007+10800*0.018+8400*0.018+6600*0.067+5400*0.202+4200*0.337+7200*0.058+6000*0.117+4800*0.175
=100.8+194.4+151.2+442.2+1090.8+1415.4+417.6+702+840=5354.4元/ M2；
本期涨幅=（5354.4-5658）/5658=-5.37%。
2、按涨幅加权计算涨幅
A、上期住房价格指数=100
B、本期1房价格指数：
= ((14400/12000)* 0.007+(10800/9000)*0.018+(8400/7000)*0.018+(6600/5500)*0.067+(5400/4500)*0.202+(4200/3500)*0.337+(7200/6000)*0.058+(6000/5000)*0.117+(4800/4000)*0.175)*100
=(1.2*0.007+1.2*0.018+1.2*0.018+1.2*0.067+1.2*0.202+1.2*0.337+1.2*0.058+1.2*0.117+1.2*0.175)*100
=120
本期涨幅=（120-100）/100=20.0%。
假如2
1、按加权平均价计算涨幅
A、上期住房加权平均价：
=5354.4元/ M2；
B、本期2住房加权平均价：
=18000*0.8/111.3+13500*2/111.3+10500*2/111.3+8250*7.5/111.3+6750*22.5/111.3+5250*37.5/111.3+9000*6.5/111.3+7500*13/111.3+6000*19.5/111.3
=18000*0.007+13500*0.018+10500*0.018+8250*0.067+6750*0.202+5250*0.337+9000*0.058+7500*0.117+6000*0.175
=126+243+189+553+1364+1769+522+877+1050
=6693元/ M2；
本期涨幅=（6693-5658）/5658=18.29%。
2、按涨幅加权计算涨幅
A、上期住房价格指数=100
B、本期2房价格指数：
= ((18000/12000)* 0.007+(13500/9000)*0.018+(10500/7000)*0.018+(8250/5500)*0.067+(6750/4500)*0.202+(5250/3500)*0.337+(9000/6000)*0.058+(7500/5000)*0.117+(6000/4000)*0.175)*100
=(1.5*0.007+1.5*0.018+1.5*0.018+1.5*0.067+1.5*0.202+1.5*0.337+1.5*0.058+1.5*0.117+1.5*0.175)*100
=150
本期涨幅=（150-100）/100=50.0%。
实际涨幅是20%按照加权平均价来计算，涨幅就变成了-5.37%，仅仅是因为二、三类地段低价住房的权重大幅度的增加而拉低了平均价，就使得房价下跌了5.37%，宏观调控就取得了明显的效果。比如现在的上海。只要在中环内停止或减少土地出让，跟房产商打个招呼，高价楼盘放缓开盘，低价楼盘加快多开盘，就行了。
实际涨幅是50.0%按照加权平均价来计算，涨幅就变成了18.29%。比如现在的广州、深圳。2004年以前的广州，由于政府的不作为，土地把关不严，房地产开发商通过私下的协议出让方式低价获得了大量的土地，由此广州市有了十年平稳发展的房地产市场。随着土地管理的深入，房产商原来获得的土地逐渐开发用完，加上宏观调控又开始（严格控制土地），广州的房价就理所当然的开始报复性上涨，从2004年到现在，虽然广州市的政府部门说上涨了50%左右，可实际上已经翻了一倍多。


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