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作者：转让北京土地 发表日期：2006-10-27 09:57:27
[转帖]主题：北京开发商手里到底囤了多少地？[表状]
转自：作者：姜炜 《北京地产资讯》
北京开发商手里到底囤了多少地？

作者：姜炜

房地产开发的最基本生产要素是土地与资金。而土地又是稀缺资源。因此一切关于土地的话题必将引人关注。当老潘去年高喊“地荒论”时，北京市国土地资源局的领导一直坚称不存在地荒，并指责开发商大规模囤地。开发商也因此备受舆论批评。


到底北京的开发商是不是在大规模的囤地呢？有多少地被开发商囤积了？这个问题一直是个迷。因为外人根本无从得知相关数据。只有国土部门才可能接触到。现在坚冰终于打破了一角，国土部门给出了一些数字和意见，让我们从有限的数据中来分析或者叫“猜”一下。


根据北京市国土地资源局的报告，本市自2004年以来住宅项目供应土地712宗，土地总面积4206公顷（不含代征地），其中未动工土地736公顷，占18%；已完成土地开发646公顷，占15%；正在开发建设土地2186公顷，占52%；已竣工土地638公顷，占15%。按理说，这里面应该包括了经济适用房用地和2006年所有的新供地。


再综合7月底国土资源局相关领导在首都之窗的访谈内容，可知今年上半年住宅用地供应了543公顷。而去年的住宅用地供应量按老潘的说法是880公顷。还有一个数据是目前受新政影响的住宅项目共有603个。
《北京地产资讯》www.land.bj.cn

就这么点数据，试试吧。


首先已开工建设与竣工的土地不能算是囤积了。未动工土地与已完成土地开发的地加在一起共1382公顷。今年上半年供应的543公顷地绝大多数不可能已经开工建设，所以全额减去，剩余839公顷。在北京正常的出让手续到开工也需要一年的时间，因此去年出让的很多项目也可能尚未达到开工要求，估计会占去年土地出让量的50％左右。这样一来，也许只有400公顷土地出让满一年仍未实现开工建设。


而这400公顷土地是否都算开发商的囤积呢？国土部门的领导给出了他们的意见：“这种协议出让方式可能会有后期的手续要办，这样他才能够动工。自然就有一个周期，如果以土地合同为界点，按照常理原来从动工还有两年的时候，到竣工还有三年的时候，这样开发商手中自然会有一些。第二种情况，协议出让的方式有很多的单位在互相找合作伙伴，特别是一些企业搬迁的过程中，可能在资金运筹方面有一些链接上的困难，合作上的困难。所以很多项目运作周期偏长，也会出现这种情况。都是有主的，也是有一定合法手续的。我们现在正在加大清理的力度，督促他尽快形成供应。”


好了，看来剩下的400公顷中还有不少是属于事出有因，受各种客观因素制约而无法开工，并非囤积居奇。这么算下来，开发商真正有意囤积的土地还有多少？去年市国土局已经收回了45块地，而按国土局领导的意思：“您说的这种情况肯定是有一种驱动的利益在里面，正常的情况下如果交了土地缴纳金，他自己突然说不盖这个楼，对他来讲没有任何的好处。因为土地出让合同规定的年限是有限的，40年50年最高不超过70年。比如他晚竣工三年等于他的寿命少了三年。往往讲的他没有支付一些费用，这样我们就会按照一些闲置地来处理，他不是正式的开工。至少我没有看到他有意的自己拿钱，最后不要收益的。”


从上述发言的字里行间您是否读出了一些味道，囤地说是否已经被否？


由于数据有限，很多推断仅依据常识而来。敬请大家批评指正。
  • 北京开发商手里到底囤了多少地？ <2619 bytes> 转让北京土地 <20061027 09:57:27> [点数:21][转贴]
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