新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈 　
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者：贰凌零芭 发表日期：2006-10-25 15:27:40
主题：剖析房地产暴利的根源所在[表状]
作者： DoctorJin


现在，房地产界已经成为了社会各界的众矢之的，大家都在痛斥房地产商的暴利行径。但在痛批的同时，我们更应该冷静的坐下来想一想，这种行业暴利的根源是什么，只有溯本正源才能从根本上找到解决问题的办法，一眛在表象上去纠缠是无助于问题的解决的。这里姑且抛砖引玉的提出个人一点有关这个问题的不成熟的观点与大家探讨。

大家知道，房地产的迅猛发展源于其高额的利润诱惑，但一直以来国家都没有一套有效的办法来实现对房地产开发成本的监控，也就是说开发成本完全是不透明的，这样一来，当房价不断上涨时，开发商就会大吐开发成本上涨的苦水，似乎房价的升高都是源于成本的上升，而不是他们的责任，他们涨价似乎只是为了维持有限的利润空间。但事实是否如此呢，由于没有公开的资料我们无法判断，但是从2001年以来的福布斯公布的中国富豪百名榜中，我们可以发现一个问题，中国的富豪大多以房地产为主业，比如2001年的百强中有25个以房地产业为主，到2005年达到48家，如果如开发商所言，房价的上涨是由于成本的升高，那么按照一般的分析其利润会减少或维持现状，然而事实是他们的利润如火箭一般不断窜升。所以，看来房地产暴利的根源似乎在于开发成本的信息不公开。

倘若信息公开了，是不是就一定能解决问题呢？我看未必。其实，我认为根源在于房地产开发商把风险进行了转嫁。根据曾经和一些相关人士的接触，可以发现开发商在获得土地时，大多没有付出成本，或者说只是付出了有限成本，他们主要通过各种隐性关系来获得土地，其中一种是靠关系直接无偿获得土地，一种是表面有偿获得土地，但却不用真实支付（即便支付也是很少的部分），随着国家对土地的严控，后面一种成为了主要形式。在低成本获得土地后，开发商又以土地作为抵押，获得银行的贷款作为开发金（通过隐性关系他们的贷款额度往往相当高），整个开发过程就是一个四两拨千斤的手法，甚至是空手套白狼的行为。所以，一旦开发完成，他们由于没有承担风险，所以可以高价待售，而不用考虑资金回笼问题，更关键的是，他们中的部分开发商还会假借虚假按揭的方式将成本收回（包括高额利润），而把风险继续转嫁给银行，而按揭的人则是一些无承担能力的人，甚至是一些不知情的人，最近北京就曾开庭审理了一个类似的案件。也正是由于这种风险的转嫁，所以开发商目前才会有能力与中央政策抗衡，他们的一个强盗理论就是，你要让我房地产泡沫破灭，我看你银行的巨大风险如何消化，而且他们大多与地方政府存在千丝万缕的联系，所以也会得到这些地方势力的暗中支持。

因此，要想根治房地产暴利，还在于从这些根源上来入手，至于如何入手，我想更多还是要看中央政府的决心和能力，也要看房地产商和那些利益集团的博弈底线。但一个显然的事实是，无论政府是否能够有效遏制房地产的暴利，根据市场规律，一个虚假的泡沫经济是必然要破灭的，这个破灭的时间主要取决于整个泡沫经济中资金链条的断裂。
  • 剖析房地产暴利的根源所在 <2393 bytes> 贰凌零芭 <20061025 15:27:40> [点数:0]
    • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码