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作者:orchimike 发表日期:2006-10-24 10:34:59
主题:从房价成本说开:任志强的mbo时代?[表状]
从房价成本说开:任志强的mbo时代?

2006-10-23 13:15:22

大中小
关于成本公布——一个不应讨论的问题

一些资料:
2003年,任志强曾对媒体透露华远集团将买壳上市的想法,但上市时间表却不得不一再延宕。
“资本运作高手”的任志强承认华远集团正属力于私募事宜,但在提及私募问题时,表现得也很谨慎,他以“签署了保密协议,不方便回答”为由没有向本报记者透露更多的细节。任志强的担心是,“之前中石化私募的事情就是因为提前走漏了风声而最终破裂的”。他表示,明年华远集团在资本市场将会有一系列的动作。事实上在1992年,华远公司就已经开始玩“私募”游戏了,将华远房地产(2002年华远与华润分手后易名为华润北京置地)当时的1.75亿元的注册资本金变成了2.5亿元的股本,于是才有了后来一系列的关于任志强资本运作的故事,才有了华远房地产(华润置地)在香港联交所上市的一幕。
1983年,以20万元借款起家,北京市华远经济建设开发总公司(华远集团公司的前身)开始了创业的历程。1986年,华远经济建设开发总公司开始进入北京房地产业,第一个项目是西单华威大厦。1987年,华远经济建设开发总公司的独资房地产企业---北京市西城区华远建设开发公司成立,注册资本1500万元。到92年,开发完成了华威大厦、西单大市政一期工程、月坛北小区、红联北村小区、志强园小区等项目,积累了房地产开发经营的经验,建立起一支具有专业知识的开发队伍,华远在房地产业站稳了脚跟。

1993年4月,华远集团公司成功地对西城区华远建设开发公司进行股份制改造,创立北京市华远房地产股份有限公司(“原华远房地产”),在公司内部建立了法人治理结构和现代企业制度后,公司具备了快速发展的主要条件,93年公司总资产12亿,净资产近6亿,税后利润2.29亿元。

1994年,原华远房地产成功吸收外资入股,由华润集团旗下的华润创业(香港上市公司)与另外几家外资公司共同组建坚实公司,入股原华远房地产,将公司改组为中外合资股份公司,成为国内首家中外合作股份制房地产公司,华润创业成为原华远房地产的间接控股股东。96年坚实公司以华润北京置地名称在香港上市,成功的完成了原华远房地产的“境外上市”,1997年成功的发行了“可换股债券”,98年又再次成功的扩股。华润北京置地先后三次从国际资本市场融资约4.1亿美元,并成为香港的红筹指数股,将所融资金对原华远房地产公司做了相当的投入,支持了公司的发展。

至2001年,原华远地产股本从合资前的3.75亿股增加到13亿股,净资产达到30亿元人民币,总资产约80亿元,累计税后利润达15亿元,一跃成为全国最大的房地产公司之一

2001年9月,华远集团公司与中国华润总公司协商签定了股权转让协议书,将所持有的全部原华远房地产股份转让给中国华润总公司。华远集团公司在转让全部股权的同时收回了"华远"品牌,包括"华远"的名称、标志及与"华远"形象有关的标识物。

告别往日的辉煌,"华远"又一次站在起跑线上:2001年12月,华远集团公司在下属企业北京市什刹海经济建设开发公司基础上通过增资改制,成立了新的房地产公司---北京市华远新时代房地产开发有限公司("华远地产"),这标志着华远在北京房地产业开始了二次创业。

2002年10月,华远地产2个月私募2亿元,公司完成增资扩股,股本扩张了60%,超过5亿元。公司资产增加了4倍,超过12亿元。

2002年12月30日,华远地产完成股份制改组,正式更名为北京市华远地产股份有限公司。


法律:
所谓非法集资,是指公司、企业、个人或其他组织未经批准。违反法律、法规,通过不正当的渠道,向社会公众或者集体募集资金的行为

问题1:其公司的"私募",是否存在非法集资的行为?
问题2:2001的利润已经是3.75亿股增加到13亿股,净资产达到30亿元人民币,总资产约80亿元,累计税后利润达15亿元.
15/30=50%净资产收益率.
但是对比了伟大任老总的数据:
2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%,不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下???!!!
难道说,华远集团在短短3年内,就从50%净资产收益率,变成了可怜的7%?
问题3:从过去到现在华远进行了几件事,股份制改造,吸收外资,股权完全转让.这一切的一切,让我联想起了德隆.资本运作,交叉持股,一切的一切,是那么熟悉的感觉.
又让我想起了tcl,合并分拆再合并....
脑中浮现出一幅景象:
任老总正在兴奋的准备数钱,用华润转移走的钱在旅游;
然后华远破产,华润低价帮助收购....以华润的分红权抵押,
收购华远后迅速资产置换,扩股吸收资金...
一系列的财技转换,国企变了私企,现金流到了个人口袋.
然后再搞个股权抵押银行,迅速套现拍屁股走人,剩下一群炒家和银行跳脚....
高,实在是高!
问题4:为什么房价成本不能够公开呢?
看了上面,大家应该就很明白了.要做到低价收购,你的利润就必须降低.
降低利润手法,郎咸平先生说过很多了.
个人看法,就是把利润打成成本里面的咨询费,顾问费之流,直接送国外的空壳公司去,然后号称现金流不足,需要扩股补充资本金.圈到钱后,拿出亏损的报表.
当投资者大量抛售的时候,让国外公司做白衣骑士,以未来分红为抵押低价收购,然后置换...
试想!如果成本公开了,必然有人质疑起:费用的高昂是否有问题,一查,任老总的算盘...
呵呵...

链接:来我博客坐坐
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