商业银行在房贷产品上动足脑筋，以求满足市民的多样化、复合化的贷款需求
缕析房贷还法 诀别“房奴苦旅”
自房地产宏观调控开始，银行房贷业务压力骤升，在竞争的同时，创新出不少房贷产品，着实令消费者眼花缭乱。
从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，产品服务范围从一套房产扩大到二次置业，商业银行在房贷产品上动足脑筋，以求满足市民的多样化、复合化的贷款需求。
借款限额内无限满足需求
上半年，各家银行纷纷推出直客式房贷，从开放商着手，将对开发商的减免转嫁到房贷客户的身上，让消费者利益最大化，而一房两贷、循环贷、置换式房贷在放贷同时还满足了贷款人的融资理财(相关:证券 财经)需求，为突发或不可避免的融资消费提供了解决方案。
“直客式”房贷指银行直接接受借款人申请,直接向符合条件的自然人发放的用于购买住房、商业用房(含再交易住房、商业用房)的信贷产品。
这种模式，开发商无须向银行交纳10％左右的保证金，由担保公司为自然人担保，但是担保费用比可获得的优惠少。贷款人买一手房时,如一次性付款,房价通常有2%至5%的优惠,但若在银行贷款买房就鲜有优惠了。而客户凭着银行的贷款和自己的首付款，以一次性付款的方式向开发商申请购房，从而争取享受房价优惠。据悉，“直客式”个人房贷最高的贷款成数为8成，最长期限为30年。
“一房两贷”是个人住房商业贷款客户可以用已经办理个人住房抵押贷款的抵押房产为抵押物，在该房产抵押价值大于原贷款余额的差额部分内向市中行申请贷款，用于购买房产、汽车等消费以及投资经营。贷款最高额度为房屋评估价值的70％减去原贷款本金余额。“一房两贷”可以满足那些急需较大金额资金，但又苦于没有更好融资渠道客户的需求。
案例：为了迎接即将诞生的小宝宝，小王和爱人决定购置一辆新车，却又一时无法筹集到这样一大笔资金。在这个情况下，小王通过“一房两贷”解决了买车的资金缺口。小王2003年在市中行办理了个人住房按揭贷款，贷款金额70万元，抵押房产价值100万元。2006年他尚有贷款60万元，房产由于升值现评估价为150万元，按计算公式，小王最高获得贷款金额为45万元（150万×70%－ 60万＝ 45万元）。
置换式个人住房贷款是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过两年的自然人客户发放的贷款。这一业务开通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)却又感觉手头紧张的个人，可再度向农行申请贷款，满足个人的融资需求。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。与其他银行推出的房产抵押贷款相比，置换式个人房贷最为显著的优势在于贷款年限较长。
“循环贷”也称个人住房循环授信，指将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。
“一房两贷”和置换式个人住房贷款只能满足贷款人房贷外的另一种贷款需求，那么循环贷则将这种功能发挥至极致，只要在信贷额度和期限范围内，各种贷款需求都会被满足。
理财师介绍个人住房循环授信的优点有：额度有效期长，额度一次审批便可长期有效，期限最长可达30年，单笔贷款期限长、利率低特点更为突出，其利率一般可享受房屋按揭相关优惠利率；额度有效期内用款便利，额度有效期内，随借随用，深发展银行还承诺可在1小时内快速到账；这种房贷产品具有周转、理财特性让客户固定房产流动起来，尽显房产价值，同时满足了客户各种期限的融资需要。额度最高可达房产价值的8成，并能在房产价格上涨趋势中获得更大的额度空间。据了解，银行循环授信额度金额分两类，个人住房按揭贷款对应的金额不超过1000万元，个人房产抵押贷款对应的金额不超过500万元。优质客户基本都可享受同期央行基准利率上下浮15％。
案例：深发展银行自主额度循环信贷：张先生有一套市值100万元的商品住房，2006年8月25日办理银行按揭时可以申请最高80万元的“循环贷”自主额度，按年利率5.814%计算，2009年8月25日，仍有76.66万元额度，相当于最初额度的96％。在发季度奖或年终奖等有额外收入时，他可以提前还掉部分按揭贷款，节省支出。当他有任何急需资金的时候，可以就提前还款部分随时提(借)出，手续简便快捷，一般1小时出账。贷款额度确定采用按月等额本息还款法计算的剩余本金确定贷款额度。房产增值是贷款额度不受影响，该产品适用收入较为稳定和丰裕，有提前还款能力、重视理财投资收益、视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层。
深发展综合额度循环信贷：李先生有一套市值100万元的商品住房，他初始申请可获得最高80万元的“循环贷”综合额度，该额度每年核定一次。当房价普遍上涨房屋市值达到120万时，李先生最高可获得96万的额度使用空间。在综合额度有效期（即核定期内），李先生可以随时到银行申请单笔贷款，单笔贷款期限最长可达30年，随用随提。贷款额度确定根据房产价值，分期核定贷款额度分期调整额度金额，在房屋价格上涨趋势中能获得较大的额度空间。
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