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作者：崔元星 发表日期：2006-10-20 10:14:24
主题：崔元星：回购事件发人深省[表状]
10月17日下午，笔者应邀参加焦点房地产网北京、上海两城连线的焦点房谈，与华远地产董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹、上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚、汉森国际投资（浙江）顾问机构总经理蒋斌等业界同仁，就回购事件进行了深入探讨，以下是笔者此次发言的主要观点。

一、东边日出西边雨——对土地政策的理解、执行存在差异
　　关于回购的问题，不要局限于“回购”本身来理解，而是土地出让的附加条件。建设部、国土部等6月份出台的有一个90平米以下的房子必须达到70%以上的制度，那个制度开创了“附加条件”的先河，从那时开始，各地的的政府以及一级开发商都在琢磨，把这个条件延伸到其他的方面，这可能是一个背景。再者，我想有关回购的情况，北京、上海可能是个个案，有关土地市场这一块，我接触到的政府部门比较多，我了解到的从一级到二、三级的城市中，土地的出让差异还是蛮大的，尽管土地有统一的招拍挂制度，尤其是近期出台的“双规”，但无论是政策制度还是土地市场化的程度，差异真的太大了。可以举一个小例子，昨天晚上，我应邀参加昆山市的金秋招商会，其中，有一个值得注意的细节，他们把国土资源部土地利用司的束克欣司长请到了现场，这也是昆山第一次请土地的高官去坐镇招商会，这说明了什么？说明了他们向世人宣布，我这个地方招商条件、环境很完善，土地没有违规的现象，领导们也参加了晚间的《同一首歌》。之前，在宝鸡有一个全球华人大会也搞了《同一首歌》，刚动心思时宝鸡只能对中央台“单相思”，花了两年时间努力，才谋上面牵上手，这个活动政府费了劲，但前前后后怨声载道骂声一片。肯定，昆山搞这场活动比宝鸡花了更多的钱，而当地民众却很认同，认为政府为了运营城市、扩大招商而搞这样的场面很值。同样的“同一首歌”，放在一个东部的县级小城市，和放在一个所谓全球华人故乡的西部地区级大城市，就有了这么大的区别。再回到土地上，很多的西部城市，他们执着地到深圳来学经验，不耻下问，你们怎么搞的？但是他们拿回去就是盲目的违反规划，我所顾问的西部很多项目，在我接手之前，会把人吓死，不管数百亩还是数十平方公里的土地，也不管是经营性用地还是公建配套项目，都敢一纸合同签给开发商，说好听些，是政府求贤若渴，不好听地说就是盲目、知法犯法。像深圳这样的开放较早的城市，土地收益可能会占到财政收入三分之一，就上海、北京而言，这个比例也不会少，等国家土地严管一开始，早先开发的城市“从良”了，而有些城市还一直在靠财政补贴来搞开发，土地越运营越“负”。
就拿此次的回购来说，我们这里已经把“90平米以下的房子必须达到70%以上”的附加条件延伸着用了，但是别的地方也许还把它理解为是个累赘。 饱的人撑得受不了，饿的人饥得受不了。

二、回购是否合理不能唯价格论
回购是否合理，北京方面一直是用价格评估的，我们这边认为应该用综合的利润水平来评估，不能以单一的土地、房产的单价来评估，如果单价评估，乍一看可能不合理，但是从综合利益来评估，如果综合差了2亿，实际可以从调节交易低价来平衡。回购就是把我们又拉回到了物与物交换的时代，一方面把一级开发商的利益保证了，政府要把土地收回，一级开发已投入的还是要补偿，另外政府照顾自己的面子，地价不能增高，这样看起来房价的单价不合理，但是从综合收益来讲，不会影响二级开发商的利益。如果你觉得不划算不拿也可以，我们是这么认为的。其实这个就是利益放在哪一边的问题，这是个无奈的选择，因为政府不能太拉高地价，任总所说的综合回购这块的成本放到土地出让的底价上，这个做法是不能玩的，尤其是北京的政府很讲面子，一放上去土地价格就高起来了。我们认为合理性就是毕竟公开了回购的价格，如果连回购的价格都不公开，可能更不公平了，这也是一种自我安慰。

三、保护老任——建议不要拿招拍挂说事
我经常看任总的博客，里面写得很尖锐，很多人赞扬，也有人辱骂。我觉得我们都是吃这碗饭的，我想说任总在这里面好像有些挑战招拍挂的制度的“嫌疑”，所以小潘就马上写了博客补充说，“公开招拍挂是对的，大势所趋”，我们也认为任总说的虽然是对的，揭露了一些问题，但是从同行来讲，出于关心任总，你们离中央政府更近一些，不要说刺激政府的话，两位如果在这个上面对话也好、对抗也罢，目的都是维护政府、维护全民利益、维护共产党的政权，土地的招拍挂未来是大方向，如果理解为任总是反对招拍挂就麻烦了，我们自己背了黑锅，何必呢？

四、回购是土地二级开发过程中的小事——扯出了一级开发的大问题
回购事件，最终反应的是土地一级开发更严重的问题，绝不仅限于房地产开发的问题。为什么这么说？刚才大家都说了，回购给了一级开发商。我这里给两位北京的老总一些信息，不一定守在北京开发，到远离北京的地方去发展更有利可图。北京的土地一级开发政策中谈到了，如果政府出钱，你们只有2%的利，如果自己带钱去开发有8%的利，我觉得这个政府太霸道了。我们一级开发需要大量的资金，按照中国人民银行公布的贷款利率计算我们每年财务成本，大概是5.6%，，我要折腾两、三年才得到你给我的8%利润，那我还怎么玩？这可能是北京所有一级开发商想尽一切办法玩猫腻或者是拿二级开发权的症结，这是一级开发制度的不健全，使得我们北京一级开发商挖空心思找额外利益。另外，可以参阅一下杭州的土地开发整理办法，在今年的三月出台了有关进一步加强杭州土地整理的办法，里面规定可以达到10%的利润，比北京的高一些，你们到杭州开发就不用找猫腻了。今年7月19号海南省人民政府也出台了一个通知，这上面严格说了一级开发商参与土地成片开发的时候，政府分的利不得低于30%，这句话反面的意思就是土地整理，政府虽然没出一分钱，将来一级开发商整理土地的时候，所有的成本返还一级开发商，另外可以得到70%的土地分成的利润，这已经写到法律制度上，所以你们完全不必守在北京，到海南，到其他地方大有作为，从这就看出我们国家的土地一级开发制度存在严重的差异性，当然其他地方也有混战的机会。
按照北京的制度，土地一级开发商的利润是定死的，和你的运作没有关系。其实北京一级土地开发，实际就是工程总承包，相当于建一条路，你投入了1亿，到时候我就还你投入再给你些管理费就把你打发了，这已经不是一个市场运作，不是土地一级开发，所以对一级开发商没有房价和土地价格的问题，这里面没有市场的成分。另外，政府用这种制度好操作，我想加高就加高、想降低就低，政府面子好看。北京现在的土地一级开发制度就是工程总承包制度，谈不上一级开发。

五、一级、二级开发——种麦子和做包子的关系
土地一级开发的作用，就相当于做包子的面粉、蔬菜的市场有了，你才可以保证包子的市场，如果没有种麦子的，或者是做面的同时就想方设法做包子，这也不是一个专业化的市场。从这个事件中，也反应了我国一级市场亟待完善。另外转告各位，杭州和西安的制度正在出台，尤其是河南的一级开发如果出台，对我们开发商很有利。
当然，我这里不是说哪个政府好不好，也不是说哪里的制度好不好，虽然上海的一级开发的制度没有出台，各位可以看一下新金山国际社区项目，是李嘉诚和本地的开发商合作的，总面积17平方公里，他的利润分成我不说了，大概能吓死人，大头肯定是由开发商拿的，这里我也可以保证，李嘉诚不会用附加条件、黑箱操作的办法来拿几百亩的土地开发，他准备在这个项目上“种麦子”、“磨面”，不想再做包子卖，再捞一把。我认为这不说制度完善不完善，至少相对来说是合理的。你们现在是做包子的，当然希望面越来越便宜，菜越来越好买，如果你们现在觉得北京卖包子不赚钱了，你可以到其他的地方去卖包子，更可以改种麦子了，把面粉卖给做包子的冤大头。

六、利益平衡——土地一级开发的难点
土地一级开发涉及三个利益集团，一个是代表土地所有权的政府，一个是一级开发前的土地使用者，就是原驻地企业、居民或农业生产者，一个是一级开发企业。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。如果土地一级开发规范了，利润有保证了就好做了。就是说土地一级开发实际上是三方利益的平衡问题，政府不可回避的是最大的土地批发公司，把集体土地征用、存量土地改变，不管爱不爱听，政府就是“最大的土地运营商”，这方面政府的利益要保证，不然什么地方都不会搞土地一级开发，也得不到发展。第二个利益主体就是土地一级开发商，不管是国有的，或者像李嘉诚这样的境外资本，都要获利，否则他们就可能玩猫腻，想法种了麦子再卖包子。第三个就是原住地的个人、企业，他们的利益一定要保证，不然我不给你拆迁，或者是出现了冲突的问题。一级开发实际上是短、中、长期的利益平衡问题，如果要给原驻地居民经营性商业物业补偿了，他的利益有保障，肯定愿意拆。这次我们国家土地的制度中明确了，包括就业之后的培训问题都要解决，这个就是所谓的原住地居民的中短长期的问题，你搞不定是因为周边太贵，门槛放在那儿，所以利益平衡的问题就是水涨船高的，如果真的拆不起，说明改造了的价值不能高于之前的，自然没有拆的必要了。

七、土地一级开发市场成熟的标志
目前，土地一级开发市场还没有成熟，为什么这么说？，判断一个市场是否成熟可以看三个方面的，一个是供应市场、二是需求市场，第三是调节供应和需求之间的制度是否完善。我们从开发来看，国家已明文要求把生地变成熟地才可以出让，这样反而会降低二级开发成本和时间，也就是必须要有一个、甚至一批一级开发商，制度上规定了，但很多地方仍然是生地出让、毛地出让，直接让房地产商拿到毛地开发，这个就会出现问题，供应市场没有成熟，政府没有意识到，或者是政策写了他没有做，因为他没钱做。第二个是需求市场，就是我们真正做一级开发的企业，北京正在整合做一级开发的专业企业，另外民营的一级开发企业大部分都在观望之中，像中信深圳集团称为区域性开发，实际就是一级开发。第三个方面刚才已经讲了。

八、自由恋爱——最理想的土地出让制度
估计，什么时候出台关于土地一级开发的地方制度？上海在观望，要是等国家出台了统一的制度就好照搬了。土地的公开、透明制度是肯定的，不要指望用其他的办法去弄，但是什么样的公开方式最理想？绝对不再是赤裸裸的谁给的钱多就给谁，实在没有办法就加附加条件。要说公开招拍挂是好制度，越来越公开了，但是只要“价高者得”，不管是拍卖还是挂牌，都是严重短视的，这个制度会被什么样的制度替代？应该是公开公平公正，就是公开招标，首先要对土地有深刻的了解、情感，价格只是评价因素之一，你首先要了解我的土地怎么开发，城市怎么发展。最新的政策中，还有一个土地出让之前的预申请，其实就是“勾地”，就像事先订婚再结婚，或者说有几个月的恋爱期。这也说明了土地顾问将来大有市场，政府需要你、开发商也需要你，需要你这个“媒人”，这是有好处的，使得我们未来的土地不是硬碰硬，有钱就可以拿了，要对政府的理解，政府也要了解开发商的心愿。目前的制度很尴尬，土地做什么还不知道，这个就是一级开发的严重问题，没有方案，找一级开发公司投入10亿，把马路修得宽宽的。城市新区如此，旅游度假区也如此，最后发现这里被你糟蹋了，本来是一个好闺女，纯朴的农家味道，但是被你搞得很妖艳。应该提倡对土地理解，比如政府要在这里搞世博园，那么一级开发搞什么样的配套，这样土地才会增值。土地的招拍挂是越来越公开了，但需要有恋爱期，预申请就是一个信号。通过预申请不是说政府和开发商之间玩猫腻，而是你对我们的闺女有了想法，我这个岳父岳母朝这个方向培养我们的闺女。我觉得这个是理念的共鸣、资源的共享、投资的共赢。
就算像万科这样的中国房地产第一品牌，如果仅从钱来看，他怎么也玩不过李嘉诚或者象鲁能这样的国有大企业顺便做地产的，按照现在的土地制度，万科非死不可。但万科对房地产的理解达到这样的境界，我们就要看他的方案，如果适合我这个城市、适合我这个地块就应该用它。在什么样的前提下会出现公开公平公正的“自由恋爱”方式的土地出让制度？会在政府有了足够的财力情况下。没钱只能卖闺女，而不是根据闺女的理想选女婿。第二必须具备的，就是作为城市运营官的市长，他们的理念逐步成熟的情况下，逐步现代化的情况下，知道如何运营城市的土地资源，如何提高城市的综合效能。2006年6月13日的《人民日报》有篇《地方政府不能与开发商共赢》的文章，我认为这个提法是很成问题的，不谋双赢，难道要分道扬镳？甚至对立？地方政府不仅要与开发商双赢，还要与原驻地居民、企业等共赢，不仅要在经济效益上“赢”，更要寻求社会效益及生态效益等多领域的“多赢”。长期以来，我们一提政府就不能谈经济效益，一提开发商就唯利是图，这是对市场经济的严重偏见。倡导阳光下的共赢，出台合理的一级开发政策，提倡“自由恋爱”式的土地出让方式，是消除黑箱操作、减少附加条件的根本。

我们希望通过此次讨论，能给执政者一个参考，使制度越来越完善，土地、房地产市场越来越公开、公平、公正，而不是被理解为借评论哪个地方的政府、哪一条政策，来出出风头。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

链接：崔元星的博客
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