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作者：xieguangxue 发表日期：2006-10-19 17:31:14
主题：北京，我为你汗颜[表状]
好友从新疆来，下榻于西直门外的乌鲁木齐驻京办事处。一次对我说：看着周围的街道，北京怎麽不像个大都市的样子，我无言以对。过去人们谈起北京来，总是带着一种崇敬、羡慕的口吻。但北京这些年的城市建设，却不尽人意，朋友一席话，真令我汗颜！
“房没少盖，钱没少花”，北京真正像样的、漂亮的建筑却不多。看得过眼的，主要集中在长安街、东二环中段、东三环中段和金融街地区。地理位置很好的北二环、北三环、北四环，竟找不出一栋像样的建筑。举目望去，到处是平庸的建筑，粗俗的装饰，拥挤的车流，昏灰的天际。
一个城市的建筑，是一道凝固的艺术，传承百年，一定要精心设计、精心建造，经得起时间的检验。不知道我们的各级领导、主管部门、建设者、规划设计部门都意识到没有。作为中央政府、北京市政府，到底给人民建设一个什麽样的首都，给子孙后代留下怎样的遗产？我们国家在城市建设上，历来是左的思想严重，国务院、建设部曾多次发文要“严格控制高档房地产建设”、“大力建设经济适用房”┅┅，最终造成北京城市建设的低水平。
孰不知，房子的高档、低档与高价、低价，概念是不一样的。所谓高档、低档，应该指的是建筑品质、品位，像北京这样的国际大都市，就是要建设大量的高档次建筑。而建设高档建筑，主要取决于好的规划、设计，在相同地段的土地、市政、管理等成本费用都不变的情况下，增加的设计和建筑费用是有限的。对于公寓来说，高档公寓和普通住宅的建筑费用相差仅仅几百块钱，但最终效果、使用功能及给城市景观的贡献是大不一样的。而房地产的销售价格，高价和低价，很大程度上由房子的地理位置、容积率（即单位占地面积与建筑面积之比）高低而决定，位置好、容积率低，每平方米建筑摊得的土地成本就高，所以售价也高。那种想在城市中心区建设廉价住房的奢望，是根本不切实际的。
一个城市兴建了大量高容积率、低品质建筑后，再想重新改变城市面貌，是非常困难的，将付出更大的代价，或者说几乎不可能。因为你要进行拆迁，如果这些建筑在城市的中心区域，容积率很高，就要付出比原先高几倍的拆迁补偿费，这样新建筑的土地成本就高，销售价格可能就是天价。因此，新建筑一定要起点高，规划设计好，一次就建好。
一个建筑产品，高价不一定就高档；低价也不等于低品质、粗制滥造。我们应提倡精心建设高品质的产品，树立起强烈的时代感和责任心，经得起时间的检验。
北京前几年房地产价格一直保持平稳、小步上升的态势。最近一、两年，房屋均价增长过快。如何看待房地产价格变化？首先，“均价”这个统计指标能否准确地说明问题？房地产是一种不同于汽车、电视之类的商品，其因地理位置、层位、朝向、建设进度等不同，没有两套房子是完全相同的，用简单平均这个指标来反映是不全面的。最起码应将不同类型、不同区域的房子进行类比，才能说明价格的真实变动。一个时期投放的高价房子多了，再用投放低价位经济适用房的方式，把平均价格降下来，这是掩耳盗铃的游戏，是自欺欺人的做法，只会误导中央领导和群众。这样的庸才根本就不配做一个合格的城市建设的管理者和决策者。
单纯从一个房地产项目看，期房从开盘销售、中盘到尾盘，价格从低到高是一种合理的变化。因为刚开盘时，房子尚处于建设初期，随着建筑工程进展、开发资金投入、距离入住时间的临近，晚买的比早买的价格高，是合乎情理的，仅从资金成本上说，按银行固定资产贷款利率，期房价格一年提高5%也是适当的，但这种涨价不能归结为不合理价格变动。
一个统计指标设计的合理才有意义，才能说明问题、解决问题。
最近一个时期，北京到处涌动着房价暴涨、抢购房子的狂潮。笔者直言，这在很大程度上与政府近来实行土地拍卖的出让方式，使土地出让价格飙升有直接关系。今年4月18日，海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地经过88轮竞价以11.5亿元成交，楼面地价每平方米4863元；4月24日，海淀区西苑项目用地以9亿元成交，楼面地价每平方米6809元。地价的疯长必然带来房价疯长。保守估计，现在成交的地价比该区位的正常市场土地价格，至少高出100%。仅此成本提高一项，在保证开发利润不变的前提下，销售价格将至少上涨2500元—3500元。这样，不仅使该项目价格增高，还会使周边项目房价调高，进而产生比较效应，带动整个北京市房价的整体走高！看起来地方政府好像获得了土地额外收益，其实并不明智。这无疑是饮鸠止渴，房价上涨，最终买单的是购房人、倒霉的是老百姓；房价上涨，必然降低城市的整体竞争力。比如说，商业房产的价格涨了，商业铺面的租金就会提高，商业租金提高了，商品售价也会提高，售价高了就会降低商品的竞争力，商品卖不出去，价格会更高。如此恶性循环，造成经济停滞或者倒退，地方政府将为此付出沉重代价。
看看上海，虽然前两年房价涨幅过快，但这些年上海城市建设确实日新月异、高起点、大手笔。北京望尘莫及。这不仅因为上海底子好，更赖于上海市的决策者站的高，眼界开阔，进取心强。上海市在建设城市、管理的进程中，有自己一套独特的办法，事实证明是对的。
例如，上海土地出让很早就实行了招、拍、挂，与北京不同的是，不是最高价者得。为了有效控制出让地价，上海更多的采用招标方式，投标者要符合资质要求，投标出价不得高于或低于标底的10%才算有效，除此以外，投标者还要做出设计方案，由专家进行评审，综合衡量后才最终确定中标者。这样的好处是，一方面控制地价盲目上涨，同时还选择了好的设计方案，充分合理利用了土地，把城市建设得更加漂亮。
另外，上海一直拒绝经济适用房的建设，我认为这也是非常有眼光的。首先，作为国际大都市，要建设我们所处时代的伟大建筑，提升城市的形象；第二，经济适用房减少了国家的土地出让收入，使国家蒙受了损失；第三，经济适用房只供给少数人，优惠给了少数人，对大多数正常购房的人来说是不公平的；第四，经济适用房搅乱了房地产市场，不能促其长期、稳定、健康发展；第五，经济适用房的分配、销售环节容易滋生腐败，使掌握那部分权利的人中饱私囊。如此等等，经济适用房建设是到该刹车的时候了！
本人近两年去过上海、深圳、杭州等城市，感觉不论是城市规划还是单体建筑、酒店商铺招牌门脸、绿化景观，都精心设计、选材，精工细作。最近有朋友去厦门，感觉也非常不错。(本人这里赞美上海，丝毫没有给陈良宇歌功颂德的意思。他违纪腐败，咎由自取、罪有应得。但上海的广大干部是好的，上海人民是勤劳、智慧的。作为北京人，我非常欣赏上海，特别是近些年的变化，以及那种繁华的商业街、使人振奋的现代高大建筑、优美的绿化城市广场、神秘优雅的小资情调)
一个城市如何建设，一定要有前瞻的、战略的眼光。我们建房子，尤其像北京、上海这样的国际化大都市，不能仅仅单纯是为满足居住的功能，我们的城市建设，要有高水平的规划，要将每座新建筑、新街区，建设得有品位、有意思，使人流连忘返。我们建出的房子，也不可能使人人都能买的起。我们的各级领导，不要听到一些人嚷嚷就不知所措了，没有什麽了不起。三年自然灾害时饿死人，那才是最严重的，买不起房子死不了人！记得我们年轻的时候，哪有什麽好房子住。先是和父母住在一起，住筒子楼，十几平米，公用的厨房、厕所，不是过得挺高兴。现在年轻人一参加工作就要买房，当然买不起。人有一个从小到大、经济实力由弱到强的发展过程，根据自己的经济实力选择合适的房子，先买小房子、二手房，最后再过度到大房子，买不起就租房。人的居住条件，差不多就行了，把更多的钱用于吃好、穿好、玩好，赡养好老人，高高兴兴生活，那才是正道。
房地产出现的问题，一定要冷静地分析，找出结症，理出头绪。
最近，政府又出台了一系列调控、打压房地产的政策。长官意识、行政手段又代替了市场经济规律。如：项目住宅建设总量的70%要建设90平方米以下的房子，请问，普通家庭改善居住条件买一个2室2厅的房子一般都要在120平方米左右，某些决策者一拍脑袋建90平方米以下的房子，完全不按市场需求和经济规律去做。就好比限制彩电要卖25英寸以下的、冰箱要出120升以下的一样，市场经济走到今天，不觉得滑稽可笑吗（我预言：不出3年政府就会修改这个政策）。还有，最近政府又有新做法，即“限地价、限房价”，但迟迟细则出不了台，试想，在一个城市位置比较好的地段，政府为了“控制”房价，实行这种一厢情愿的政策，不仅会引起购房人打破脑袋（抢购），同时也滋生了掌权者腐败的土壤。当然，这样做法也可能就建不出好房子，因为销售价格限定了，开发商为了保证他的利润，就要拼命压低成本，带来的是设计平庸、偷工减料，可想而知，建出的房子能有多好？这样，城市建设整体水平会越来越差。
政府出台每一个政策，一定要想到其带来的一系列问题和影响，不要头疼医头、脚疼医脚。即便你建了一大批低收入者、甚至农民工都买得起的房子（其实根本不可能，除非政府大量补贴，但中国有10亿低收入人口，补得过来吗？），看起来好象是“执政为民”了，那你的首都将会变成什麽模样，不要说和世界上的名城巴黎、纽约、伦敦媲美，在国内甚至与上海、深圳、大连、厦门的差距也会越拉越大，最后北京将是一个没有任何特色的、没有吸引力的“废城”，人们不愿意在这里生活，这将是生活在这里的人们不愿意看到的。
决策者们，警醒吧！我真诚希望决策者们能站的高一点，眼光远一点。花大力气，重视城市规划、美化，精心设计，精心施工，摈弃“左”的思路，按经济规律行事，把北京建成一个优美的、现代的、高品质、有意思的，让人人都骄傲、向往的国际化大都市。这应该是我们这代人的历史责任和使命，否则就是历史的罪人。
以上文章匆匆草就，请各位指正。

  • 北京，我为你汗颜 <7785 bytes> xieguangxue <20061019 17:31:14> [点数:104]
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