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作者:gzjiangww 发表日期:2006-10-18 15:44:54
主题:蒋祖钢:不要用日本泡沫打击中国房地产⑨[表状]
不要用日本泡沫打击中国房地产⑨
蒋祖钢
系列文章

中国房地产的危险期⑧

中国房地产目前不存在泡沫⑦

普通民众购房的时代还没到来⑥

“你认为中国房地产的危险期还很远的观点,在网上引起了一点反应(参见《中国房地产的危险期⑧》)。不过,我总觉得日本经济泡沫的阴影很重,中国不会像日本那样泡沫破裂吗?那怕在多年以后?”小金对泡沫破裂的事显然很担忧。

“你也担心?可见日本泡沫的影响确实大。我可以问你一句,除了日本外,你还听说有哪个大国发生房地产泡沫破裂的事吗?”

“这一问我也糊涂了。能与房地产泡沫破裂挂钩的国家,除了日本外,就是马来西亚、泰国、印度尼西亚等一些亚洲的国家和地区。至于欧洲、美国,至少二战以后,还没听说过房地产泡沫破裂的事。为什么只有少数国家和局部地区会发生房地产泡沫破裂的事呢?”

“所谓房地产泡沫实际上是房地产处于繁荣期时(参见《中国房地产的危险期⑧》)价格高速增长的一种现象,这种价格高速增长的现象在土地资源紧缺的国家和地区特别容易发生。”

“有些道理。日本、印度尼西亚、马来西亚、泰国的国土面积都不大,而且不少是岛国,土地肯定稀缺。在这一点上,中国就不一样了,中国是地大物博。不过,也有不少岛国或小国也没有发生这种房地产价格高速上升的现象啊?”

“还有第二点,要有足够的有效购买力,或该地区经济增长较快,有效购买力也增长很快。”

“这一点中国沾上边了,中国经济的发展速度举世公认。”

“其实,这里的道理是很简单的:有效购买力的增长速度如果超过产品供应的增长速度,并且供小于求时,产品价格肯定上涨,有时上涨的速度会很快。”

“不过欧美的房地产为什么没有出现这种大幅度上涨的现象呢?欧美的有效购买力不会比日本低啊?”

“其实,在多数情况下,房地产的价格会上升,但不会快速上升。因为绝大多数人都有房子住,而且房子的使用年限特别长,可以一代一代往下传。在欧洲这一现象非常明显,不论城里还是乡下,老房子多,甚至很多房子还是19世纪建的。当然这些房子都建得非常好,那些私人住宅多数是独立的建筑,中国人称之为别墅或花园洋房,这些房子不仅可以世代相传,就是坏了,进行修缮也方便。这种现象导致了欧洲的房产需求有限,因此建筑业规模相对不是很大,同时也保持了较高的空房率。价格上升自然不会很快,就是遇上高端平衡期也能平稳过渡。从另一个角度讲,这里的房地产已进入了平稳期,价格的变化也就小了。而日本则不同了,因为地震多,过去这里的房子木结构的比较多,质量也不是很好,二次大战期间,东京大火就将房子烧了不少。后来防震技术提高了,城里才出现了高层建筑。随着人们收入大幅度上升,人们对住房的要求也高起来,观察东京,新房的比例很大,这也意味着人们的需求量很大,再加上地皮紧缺,这里出现价格飞涨的情况也就理所应当了。”

“你说的这种情况,中国也十分相似。站在北京、上海,一眼望去都是新楼,整个城市几乎重新建了一遍。那么,中国是否会重蹈日本的覆辙,泡沫破裂呢?”

“你喜欢用泡沫破裂这类词。我以前说过,泡沫理论是一种不成熟的理论,如果用泡沫来形容一种经济现象我不反对,但用这类词来认真地讨论某一经济现象则十分不科学了,容易出错误。其实日本房地产在长时间的繁荣期中出现涨价是非常正常的,经济高速发展形成了大量的有效需求,这种需求强有力地推动了房地产价格上升。而这种高速上升的价格也在以强大的力量快速改善了日本人的住房状况。在长期的繁荣期后出现高端平衡,价格进而下降,进入竞争扩张期也是正常的。这种现象在任何国家都会发生。”

“你认为日本房地产那种崩溃似的现象也属正常?”

“不。高端平衡是可以以平稳的方式渡过的,特别是房地产。因为房地产产业从本质上说是由无数小市场组成的(参见《房价上升的直接原因仅与四个字有关⑤ ),不同的市场的高端平衡的时间点是不一致的,这样的产业在高端平衡时多数都显得比较平稳。这也是许多国家都没有发生过全国性房地产崩盘现象的主要原因。”

“那日本房地产崩盘的原因何在呢?”

“导致日本房地产高端平衡期崩盘的原因很多,但其中三条最为重要。其一,日本土地投机过度。”

“慢着。我印象里,你是不反对投机的(参见《不要误导政府---关于"投机"的辩论①》)。你现在怎么批评日本对土地的过度投机呢?”

“是的。因为土地的投机与房产的投机有本质的区别。第一,土地不仅具有唯一性,而且具有无限想像的空间,这是房产没有的。”

“无限想像的空间?”

“对房产而言,一间房就是一间房,不可能变成两间房。但对土地而言,则不一样了。一片土地上,如果盖一千平米的一层楼,假设每平米能赚1000元,那么可赚100万元;如果盖两层楼呢?可赚200万元。如果盖10层,甚至盖100层呢?”

“这种想像,也许真能实现。”

“如果是商业用地,这种想像空间更大。比如临街一块地,如果盖成饭店,一年可能有利润100万,如果盖成超市,每一年可能会赚1000万。”

“土地使用价值究竞有多高,确实难以估计。”

“土地的这种特点,为投机提供了太大的空间,在当时的日本便出现了空无一物的农田的价格超过有大量建筑物的土地的情形,同时,这也是当时日本的地价能比美国高出一百多倍的重要原因。过高的地价为高端平衡的平衡稳过渡加大了难度。”

“还有第二?”

“是。第二个特点,凡从事大块土地买卖的多数是公司,同时这些公司多数是利用银行贷款进行土地交易。这与购买房产的又有本质区别,购买房产的多数为个人,风险被分散了,假如有人破产,银行也能从容应对。但公司一旦破产,由于贷款金额大,银行将受到强烈冲击,如果银行再发生破产,影响面将更大。”

“有些道理。不过,中国的土地是不能随意买卖的。”

“啊,你很聪明。在中国,土地是由国家控制的。土地在出让使用权时,要经过多重审批,而且国家还将检查土地的使用情况,这里已从体制上杜绝了土地的大规模投机,仅凭这一点,中国土地的价格就不可能像日本那样高出美国一百多倍,中国房地产的高端平衡期也就不可能像日本那样剧烈动荡了。”
“那第二条是什么呢?”

“当时日本银行对土地经营的贷款过于信赖,再加上银行间竞争的原因,陷入过深。致使房地产陷入危机时,银行无法脱身,纷纷宣告破产,银行的破产,进一步扩大了房地产危机的影响,从而对整个日本经济产生了冲击。”

“在这一点上,中国的银行难保不犯同样的错误。说实话,我总感到中国的银行的效率要比日本的低。”

“这我不反对。谁也不能保证中国的银行不犯同样的错误,但中国的银行有一个极其明显的特点是日本银行没有的,就是抗风险能力极强。中国的银行都有国家的背景,几乎没有破产的,虽然有不少呆账、坏账,但不破产,这就意味着房地产的危机难以转化为金融危机,从而能控制住房地产危机影响的进一步扩大。”

“也有道理。中国的银行已经历过汽车行业的高端平衡,还有电视机行业、自行车行业、电冰箱行业等等不少行业的高端平衡,虽累积的呆账、坏账不少,但从没有发生过金融危机,确实抗风险能力不一般。”

“日本发生房地产崩盘现象的第三条原因,则与当时的日本政府采取的一系列政策有关。在1989年5月前很长时间中,日本银行的公定利率仅为2.5%,这种过低的利率导致了投资热。为了改变投资热的现象,日本银行改变了货币政策方向,在1989年5月,将维持了两年多2.5%的“超低利率”提高至3.25%。紧接着又连续上调利率,从1989年5月至1990年8月,日本银行五次上调公定利率,使之高达6%。同时,日本央行明确要求金融机构限制对不动产业的贷款投入,到1991年,银行对不动产业实际上已不再增加新的贷款。日本货币供应量增长速度1990年跌至7.4%,1991年跌至2.3%。这些政策不仅增加了购房的成本,同时还减少了购房的有效购买力,其直接结果是房价全面下跌。

而紧接着,日本政府为了控制土地投机又出台了一个新的税种,‘地价税’。地价税要求,凡持有土地者,不管地价涨跌,都必须向国库缴纳土地持有税。这一政策对土地投机是致命的一击,地价也开始狂跌。”

“让投资降温,控制过度投机,这样的政策不能算错啊?”

“从一般情况而言,这些政策都不错。但就日本当时的情况而言,这些政策则犯下了两个致命错误。其一,是时机错误。1989年的日本房地产已经过了近半个世纪的繁荣期,供求已趋于平衡,也就是说,房地产已接近高端平衡期,处于极其敏感的时期。如没有任何措施,日本的房地产的价格不久也会下降。这时,日本的政策应该重在防范价格的突然变化,防范企业的风险,以平稳的方式渡过高端平衡期。而相反,日本当时的政策如同对快要雪崩的山头给了猛然一击,结果是加速了雪崩的到来。其二,当时日本的措施过于强硬。如果当时的措施比较温和,房地产发生的雪崩可能会比较小,但连续五次上调利率,再加上地价税等系列措施,这系列的打击超出了房地产业的承受能力。更重要的是,这些措施不仅本身对房地产带来了直接的打击,同时改变了整个社会对房地产业的预期。”

“我不明白,怎么叫改变了整个社会对房地产业的预期?”

“应该说,日本政府的措施如果仅从利率、地价税来说对房地产压力还是有限的,以当时房地产行业的实力来说有可能抗得过去。但这系列政策带来的另一个结果是,整个社会都认为,房地产要降价了。这就是预期,这预期让所有的人都捂紧了口袋,不去买房了。我曾经说过,有效购买力是由购买能力和购买欲望组成的。一旦大家都失去了购买欲望,也就意味着,有效购买力接近于零。这种有效购买力接近于零的情况,是任何一个行业都无法承受的。”

“这种情形我能理解。”小金点点头。

“这系列政策不仅使有效购买力大幅度下降,还使不同的市场发生了统一降价的危险局面。”

“这我又不懂了。”

“我也说过,房地产实际上是由无数不同的市场组成的,不同地点,不同性质的房产构成了不同的市场,这些市场的高端平衡期也是不同的,因此,就是在同一城市,房产的价格区别很大,而且涨跌不一。在正常情况下,房地产的高端平衡期都会在价格涨跌不一现象中平稳过度。但当时日本的这系列政策,使所有的房地产市场同时出现了价格狂跌现象。这是一种极其危险的局面。”

“分散跌,统一跌,都是跌,还有区别吗?”

“这好比一座木桥,有一万人要过去。如果分批走,这一万人都能安全过桥。但如果这一万人同时过桥,这桥非垮不可。如果我们将钢铁行业看成一座桥,如果连续几年每年都有一个市,或一县的房地产崩盘了,钢铁行业能很快就会将这种影响消化,不会产生什么冲击。但所有的这些市县房地产如果在同一时间宣布破产,那钢铁行业肯定受不了。”

“我明白了。”

“当时的日本就像这一万人同时挤上了一座小木桥。大批的房地产企业无法承受这种巨变,在很短的时间内几乎同时宣布降价,宣布停工,宣布破产。这形成了巨大的破坏性的冲击波,首当其冲的是建材行业,接着是钢铁行业,还有银行。与房地产相关联的都受到了冲击,其他行业也被波及。”

“这就是日本经济泡沫的破裂?此后,日本地产价格连续下降十多年?”

“不错。其实,日本房地产价格上升和下降都是属于正常的现象,是产业发展的规律。我们要从中关注的是,日本地价上升过高的原因和危害性,同时日本政府在面临房地产高端平衡期的不当措施也值得仔细研究。不过,从前面的分析也可看出,只要没有十分的意外,一般的国家都很难发生房地产泡沫破裂的现象,而中国的条件比一般国家都好,不仅地大,而且地产管理严格,银行抗风险能力强,因而中国是完全能平稳渡过房地产的高端平衡期的。那种用日本泡沫吓唬中国房地产的论调是没有根据的。”
  • 蒋祖钢:不要用日本泡沫打击中国房地产⑨ <9636 bytes> gzjiangww <20061018 15:44:54> [点数:0]
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