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作者：毕云龙0914 发表日期：2006-10-13 14:11:20
[转帖]主题：“地方政府换届房价将普降”--有那么简单吗?[表状]
转自：http://blog.sina.com.cn/m/biyunlong0914
地方政府换届房价将普降”--有那么简单吗?

最近“房事”的评论异常热闹，反映出百姓对高房价已深恶痛绝。仁者见仁，智者见智，评论多了，奇谈怪论也就自然会多了。比较离谱的是前几天一篇题为《地方政府换届房价将普降》的采访报道，还是一位“地产业内知名策划人士”“大胆预言”的，说是“各地政府换届之时，很多地方党政一把手都异地交流任职了，这些对开发商是致命的。”，就此推断出“房价可能会大降”。

果真如此简单么？中央政府是有决心治理房价的，从05年3月以来密集出台了N多项房地产新政策，打出的不仅是组合拳，而且是重拳，一年多了，其效果才在逐渐显现。换换地方党政一把手就能使房价大降，还用出台怎么多政策？

为什么有这么“大胆”的预言？无非是暗指地方党政一把手和开发商“官商勾结”，官员一走，开发商后台就倒了，干不下去了。不排除有这样的开发商和政府官员，但事情并不如此简单，个别开发商干不下去只意味着重新洗牌，不能推断出房价因此而“大降”。

影响房价的因素很多，起主导作用的无疑是地方政府。地方政府一把手更关心的是政绩和财政收入，地方政府对房地产业的支持，主要源自利益驱动（并非都是政府官员为了“灰色收入”），不是换一把手能解决的问题。

我们仅从一些报道的题目就可以对房地产与地方财政的关系了解一二：

《武汉上半年财政收入增长 房地产是助推剂》
《首季度苏州财政收入增长稳定 房地产是主力》
《南京财政收入全省第二，房地产税成为财政增收亮点》
《沈阳：财政收入三成来自房地产行业 》
《房地产感冒财政打喷嚏 沪房产税收减40亿》
《“后房地产时代”拿什么拯救地方政府“钱袋”》
《“土地财政”难以持续 地方财政面临考验》
《房地产“降温”影响中国地方财政收入》

中国国务院发展研究中心发表的调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收以及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。复旦大学房地产中心副主任华伟说：“地方能用于建设的资金只能靠预算外资金，而土地收入又是预算外资金的主要来源。”土地收入是不少地方政府的“金库”。国家税务总局税收科学研究所研究员张培森认为，在各地财政收入中，房地产税收所占比重实际上很低，一般地区大多数不过5%左右，而土地收入却几乎能够占到50%~60%，经济发达地区甚至会超出这个数字。

中国科技财富指出，地方政府在获准自行收税和建立财政税收体系以后，激发了它们发展地方经济的积极性。由于地方政府的业绩主要靠GDP增长率来考评，各地方政府更加地努力扩大投资规模和经济总量。随着市场竞争的日益激烈，各地政府发现依赖生产型企业的利税，地方财政吃不饱，后续的再投资无法继续，要解决这一问题，唯一的途径就是通过开发自己的最大的资源，也就是土地，来获取超额收益。因此，中国的房地产业从一开始就是由地方政府控制，地方政府也全力支持房地产业的发展。

与土地开发相关的“批租”、“使用权转让”收入，是近年来地方政府实际可用财力的重要来源，尤其在一些工商业活动较繁荣的地区和西部开发首先启动的地区，“土地财政”占地方财政综合收入的比重相当高。有相当数量的地方政府，具有对“土地财政”高度依赖的特征，而且在土地开发利用上，短期行为色彩浓厚。“地方财政对土地交易收入的普遍依赖，也是地方政府垄断土地一级市场的动因。”

为了追求财政和业绩，一些地方政府在借地牟利生利的过程中出现了很多违法占地圈地行为。据国土资源部统计，新土地管理法实施七年以来，全国发现100多万个土地违法案件，涉及土地面积近500万亩。所幸的是，中央政府已在着手解决这个问题。日前，中央政府门户网站发布消息说，中国已正式建立国家土地督察制度，向地方派驻9个国家土地督察局，克制地方政府借地生利的冲动。
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