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作者：cghao 发表日期：2006-09-27 13:44:52
主题：(转贴)易宪容:北京房地产泡沫预警(2002-08-13)[表状]
北京房地产警示录 繁荣背后“泡沫”早已吹起

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2002年08月17日 09:18 中国经营报

　　易宪容 2002-08-13

　　以往呆在城中的家里，楼里观天，只能见到附近小小的变化。不过，家的附近尽管几年来变化不是那样翻天覆地，因为日积月累，习以为常，有感觉也不是那样明显，但周边的高楼拔起，我是无法视而不见的，再加上自己的家由旧筒子楼搬入新塔楼更亲享其成，也感觉到北京房地产业一日千里。不过，这只能是坐井观天。前几天一朋友带我到北京亚运村北
面的一个小区去玩，路上的所见所闻则让我大开眼界，原来北京早已成了一个“建筑大工地”。所经过的路上到处都是建筑工地、到处都是脚手架、到处都是完工了或没有完工的新房、到处都是运送建筑材料的大卡车等。

　　是繁荣还是泡沫

　　看到此番情景，你是否会想到北京的房地产业是进入繁荣期还是进入泡沫期呢？从最近人民银行公布的《2002年二季度货币政策执行报告》来看，其“产业分析与货币政策”一部分中，国内的房地产业已摆到了前所未有的位置上。已有的数据表明，1998年以来，房地产业的发展对中国经济保持持续增长起到了举足轻重的作用。据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6个到1.2个百分点。两者相加共计1.9个到2.5个百分点。而且在未来一段时期内，国内房地产业仍有较大的发展空间。无论是新增城市人口的迅速增长，还是城镇居民人均住房建筑面积扩大，都会对住房和基础设施建设带来巨大的需求。因此，对房地产业的金融支持与金融调控都将是国内货币政策十分关注的重点。

　　就此来看，无论是面对过去还是展望未来，国内房地产业确实是进入一个高速发展时期。按照已有的说法，近几年来国内房地产业的迅速发展主要在于1998年住房制度改革带来的政策效应，个人以较低价格获得原有住宅产权，上市后形成的财富效应使其购买力提高。但是一旦这部分消费潜力被完全释放，住房市场的持续消费能力能否跟上将面临考验，届时是否有可能形成经济泡沫？也就是说，国内房地产业泡沫的产生完全取决于1998年房改政策效应释放的持续性。就目前的情况来看，经过5年高速发展，除了几个特大城市之外，由房改政策效应所带来的消费潜力基本上释放完。可以想像，在北京这个“建筑大工地”上，尽管各种各样的房屋项目有几千个，但除了几个经济适用房之外，能够有多少是热销的呢？房地产广告及展览可以铺天盖地而来，但多少人会注意它呢？

　　有人也用房价的实际价格与理论价格之比来确定房地产业是否存在泡沫。如果其比等于1，表示价格与价值一致，即“物有所值”；如果小于1，价格小于实际价值，就意味着“物超所值”。根据日本对房地产泡沫研究，实际价格和理论价格的比例达到2的时候，就是一个泡沫的临界点或者预警点。有人测算目前北京房价的实际价格与理论价格大于1但小于2，价格大于实际价值。如亚运村地区为1.09，八里庄为0.94，望京为1.13，中关村为1.31，CBD为1.01。这与预警点2还是相差很远的，因此，北京房地产泡沫还没有形成。不管该理论的合理性如何，但有一点是十分令人质疑的，这个理论价格是如何形成的，而且以发达国家的标准形成的理论价格来参照国内的情况意义又何在？因为无论是土地的所有权性质、土地的出售程序及方式、住房建设配套收费标准等都是相去十万八千里，完全不同约束条件下计算出的理论价格是没有多少参照意义的。因此，以这样一些指数来断定国内房地产业没有出现泡沫意义不大，更不要说北京的房地产业泡沫已露端倪了。

　　建筑大工地难见投资前景

　　事实上，从目前北京已成了一个“建筑大工地”来看，国内不少地方房地产业的泡沫已初露端倪，特别是北京更是如此。在北京，你无论走到哪里都会看到一大片一大片新开工的住房项目。二环、三环、四环沿线，甚至于五环之外哪里不是热火朝天的建筑工地。可以说，这是世界上绝无仅有的“城市景观”。面对这大量的住房项目，北京民众有能力购买吗？按照一般的收入与房价比，这个指标北京要高于一般水平3倍以上。就是说，即使北京民众有强烈的购房需求，但他们也没有多大的能力购买。这就是为什么经济适用房热销的缘由。

　　在业界有人主张，北京的住房可以让北京外的人(国人及外国人)来购买，但是这种设想很难成为现实，如果不在北京工作外人是不会购买一房子来北京住的。如果作为投资，北京的商品房有投资价值吗？在土地所有权为国有的条件下，商品房使用的年限越长，折旧就越大，样式越是陈旧，正向外部性就越小(因为国内商品房在出图纸时就把规划费用计算其中了)，因此，商品房的价格就越低。这就是为什么国内购买商品房多以是居住而不是投资的原因。如果北京住房只能作为居住而不能作为投资，要吸引外人来北京购房是不可能的。目前，北京建设不少高级住房等待外人来购买也可能是一厢情愿了。

　　目前北京楼盘价格高昂以及空置面积居高不下，这是不争之事实。对此尽管没有确切的统计数字，但是从北京最近几年来商品房销售的广告中就能够知晓一二，据统计资料，京城涉及有房地产内容的媒体有五六十家。这说明北京住房销售竞争十分激烈。但这铺天盖地而来广告其费用谁来承担呢？肯定是由

　　购房者来承担，因为羊毛出在羊身上。其实，这种“无孔不入”的广告，从传统的报纸到电台、电视、路牌、公交汽车等各个方面，有的甚至包下飞机做广告，是各个项目之间在竞争着着“烧钱”，就像早几年因特网“烧钱”一样。

　　目前北京房地产业的泡沫早已吹起，无论政府、业界还是购房者民众都得对此有足够的警觉，如果要等泡吹破才来觉醒，那肯定会为时已晚。日本经济为何会十年来一蹶不振，香港经济为何在1997年回归之后难有起色都是与房地产泡沫戳穿有关。同样，北京的房地产应警惕泡沫，否则整个经济是难以承受其重击的！
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