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作者：gzjiangww 发表日期：2006-09-18 17:06:03
主题：蒋祖钢:中国房地产的危险期(8)[表状]
中国房地产的危险期

蒋祖钢



“ 你说中国房地产目前没有泡沫，但将来会有吗？”（参见热点漫议《中国房地产目前不存在泡沫⑦》

“中国房地产出现剩余产品，或者是泡沫，将是不可避免的。几乎所有的经济学家都不否认这点，分歧点是，现在已出现或是没有出现？要说清这个问题，必须对经济规律有所了解。”

庄先生点了一支烟，有所沉思。

“什么经济规律？”

“产品规律和行业规律。所谓产品规律，是指一种产品从产生到消亡的必然过程。”

“消亡？”

“是的。任何一种产品，有诞生，也就会有消亡。比如算盘，这是中国过去一种主要的计算工具，现在其功能已被计算器取代，显然已面临消亡的境地。同一产品，先进的也会取代老产品，老产品将不断消亡，比如电脑，上世纪的486、586，显然也不会再出现在商场里了，除非是二手市场。”

“行业是指同类产品组成的一个生产销售领域。它的兴衰过程可被看成行业规律。产品的变化较多，有些产品的生命期比较短，有些产品的生命期则十分长，有的产品则在某些地区或群体中出现，有的产品则惠及每一个人。产品规律比较复杂，不同的产品有不同的规律，这些规律会以各种方式影响行业规律。产品规律的影响面相对较小，又较复杂，以后有机会再讨论。我们要注意的是，它对行业规律会产生影响。行业的生命期普遍比较长，其发展规律的特点比较明显，各不同行业之间的共性也比较明显。”

“一个行业的发展可分为四个时期：一是繁荣期。繁荣期常常是一个行业的新生期，需求旺盛，发展迅速，几乎所有投资都能赚钱。产品价格则是节节攀高，对投资有极大的吸引力。二是高端平衡期。这时产品价格已十分高，供求关系已达到平衡，价格上涨的空间已不存在或十分有限，同时产品价格下降的压力也开始产生。这个时期一般很短，有时变化极为剧烈，也可看成转型期或过渡期。三是竞争扩张期。这个时期是供大于求，相对剩余产品已经产生，对价格产生了极大的下降压力。随着产量不断增加，产品价格也不断下降，竞争愈演愈烈，一些竞争力弱的企业纷纷到闭。四是平稳期。这一时期中，多数小企业已被淘汰，少数大企业瓜分了市场。这时也存在竞争，也有企业倒闭，但那种企业纷纷倒闭的现象已不再发生。这时产品价格基本接近成本价，随着成本的上升，价格有可能回升，同时产量也趋向稳定甚至下降。”

“对行业的这种分析还比较新鲜。”小金点点头，“但有实例吗？”

“中国最近30年的发展中我们可以找到许多例子。比如自行车行业。上世纪80年代，中国开始走向市场经济，（这里补充说明一点，这规律是在市场经济条件下起作用的，与计划经济无关），中国的自行车行业如同一个新行业一般出现了巨大的市场需求，自行车价格上升，利润丰厚，几乎每个稍大的城市都建立了自行车厂。”

“这就是所谓的繁荣期？”

“对。但自行车毕竟是一个小行业，很快竞争激烈，自行车厂开始纷纷到闭。”

“进入竞争扩张期？那么第二阶段，高端平衡期呢？”

“高端平衡期是一个很短的转型期，如果生产力发展很慢，这个时期就比较明显。如果生产力发展很快，这个阶段一瞬间就过去，再加上这时常常涨价降价现象并存，在实际生活中往往难以察觉。”

“现在的自行车行业是否已进入了平稳期？”

“还不是。虽然中国自行车的价格，特别是老车型的价格已很低，但由于国际市场的开拓，中国自行车的产量还在以每年8％左右的幅度上升，说明这个市场还有很大的发展空间。”

“一个行业是否进入了平稳期就比较好呢？”

“错。繁荣期和竞争扩张期都是发展期，竞争扩张期中虽然会有大量企业倒闭，但仍然对国民经济的发展有强大的推动力。发展就意味着人民生活的改善。而平稳期中的产品，发展缓慢，对人民生活的改善也就意义不大了。”

“以你的观点看来，现在的汽车行业纷纷跌价，也是进入竞争扩张期了？那房地产还处在繁荣期？”

“不错。”

“那么，这样看来，一个行业最危险的时期应当是竞争扩张期了，因为这时竞争激烈。”

“不。竞争扩张期中，企业的压力确实很大，但竞争形势明确，企业能较早做好进退准备，就是竞争失败，损失也有限。这有点象开车，前面有车，自己的车速过快，眼看要发生追尾了，司机还可踩一下刹车，所以追尾事故一般不严重。但在高端平衡期则不一样了。高端平衡前，形势一片大好，产品价格攀升，利润滚滚而来，完全是高枕无忧。一旦进入高端平衡，压力骤增，如价格能长时间稳定，这一时期还能比较平安。但有时，高端平衡瞬间过去，立刻转入竞争扩张期，价格一泻千里。如果再用开车比喻，繁荣期的这辆车的前方路面不仅十分平坦，而且空无一人，司机自然会高速行驶，甚至愈开愈快。但突然对面冲出一辆车来，直对着撞来，速度极快，难以回避。这结果可以想像。高端平衡期常常会发生这种迎面相撞的事，所以其危险性极大。”

“这比喻我倒懂了。但房地产会碰上这迎面开来的车吗？”

“有可能，几个原因：其一，高端平衡一般是在高度繁荣时发生。这时投资大，生产力发展快。生产力发展越快，也就意味着平衡期越短，剩余产品涌出的速度越快，价格下降也越快，企业面临的问题越大。这就像那些相撞的车一样，开得越快，事故越严重。而房地产投资期长，踩刹车难，其危险性比较大。”

“明白了。怪不得，每次宏观调控都会强调压缩投资，这是在减速呵。”

“其二，一些高价格的产品在高端平衡时，容易产生较强的波动，比如房产。人们买房产时都会极谨慎，因为这花费极大，是不少人一生的积蓄。涨价时，买的人多，因为人们担心以后买不起。跌价时，买的人会骤减，因为人们会企盼以更低的价格买进。这种心理在高端平衡期极容易产生，而且对市场的冲击极大，更加剧了这一时期的危险性。其三，房地产这样的行业牵涉面大，一旦有企业破产，可能要牵连到金融、建材、钢铁等，这些连锁反应又会反过来对房地产产生不利影响，更加大了这一时期的危险性。”

“有些学者老是说中国房地产要崩盘，就是指这一时期吗？”

“不错。”

“但为什么又没崩盘呢？”

“主要原因是中国房地产的高端平衡期还没有到来。其实就是高端平衡期到来了，也不一定崩盘。比如，中国汽车行业已渡过了高端平衡期，进入竞争扩张期，价格年年下跌，崩盘了没有？没有，依旧健康发展。”

“这也是。不过中国房地产什么时候会进入高端平衡期呢？”

“这是一个难以回答的问题。因为影响的因素太多，比如，房地产发展速度问题，人们收入增长问题、国家土地政策问题、银行贷款政策问题、人们对房产的需求问题、农民进城问题……。不过，我们可以借鉴发达国家的经验，进行大致的估计。”

“怎么估计法？”

“欧美等发达国家的人均居住面积普遍在30平米至60平米之间，这个数据也可借鉴为中国住房供求关系的一个平衡点。我国国家统计局公布的中国2005年全国城镇人均住宅建筑面积为26.11平方米”

“这个数据与发达国家相比，差距还很大。”

“实际情况差距更大。因为这个数据是按户籍人口计算的，不含城镇中的流动人口。目前中国城镇中的流动人口比例极高。以北京为例，国家统计局的数据显示北京人均住宅面积为32.86平米，而北京市自己公布的数据为25.94平米 (含流动人口)，相差极大。同时，还要考虑到，中国城镇住房中，有相当大一部份是面临拆迁的，这部份住房将会重建。还有，中国农村人口将大规模进入城镇，农村里的大批房产面临荒弃，而城镇将为他们重建住房。”

“我在一些偏远的农村已看到被荒废的住房。那里只要几千元就能买下一个院子。”

“这些，都显示了中国的房地产任重而道远，也意味着，中国的房地产繁荣期还远远没有结束。”

“还有其他数据吗？”

“欧美有一种目前国际上比较通用的住房空置指标，是住房空房率（参见包宗华先生的《住房空置率与住房空房率的区别》一文）。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。这些年，美国的空房率为9--10%，英国的空房率也在10%左右（最高年份曾达到过13%）。这种空房率是供求相对平衡下的结果。而中国目前是多少呢，在2%左右。一定的空房率也是供求关系平衡的保证。当空房率接近欧美时，也意味着中国的房产快接近高端平衡了。”

“慢。有报道说，易宪容等人认为，中国的商品房空置率已达到26％。两者不是相差太大了？”

“这里有计算方式的不同。易宪容等人是将商品房的空置面积为分子，而将当年生产的商品房面积为分母计算出来的。以这种方式计算出来的数所反映的是当年的商品房销售情况，对销售商而言具有意义，但对国际间或各地的住房现状比较则意义不大，因为各地、各国和不同时期的产销情况千变万化，没有可比性。”

“空置率，空房率，这区别确是值得研究的问题。以空房率这个数据看来，中国房地产的危险期也离我们很远。”

“其实，还有一个可借鉴的数据。那就是欧美的房价。”

“欧美房价？不是开玩笑吧？那太高了，可能比中国的平均房价高5至10倍还要多。”

“欧美房价确实很高，但你想想，中国的商品房要达到全面供求平衡，至少在十年之后，甚至时间更长。而在这漫长的时间里，中国经济会发展很快，房价也会相应涨得很快。”

“再快，也不能与欧美比啊？”

“这解释是有点难以让人信服。”庄先生想了想，接着说，“有一个现成的例子。你知道日本房地产什么时候达到高端平衡的吗？”

“应该是1990年左右吧，日本的房产价格由升转为降，1992年，地价也开始下降。”

“在这之前涨了多少年，知道吗？不清楚？日本地价除了1975年小跌了4.3％外，二战后近50年一直在涨，被称为地产神话。涨得最快的是1955年到1965之间，其间增长最低的一年为13.4%，最高的一年为42.5%。”

“难以想像。”

“这个时期的日本有点像今天的中国。如果将1955年看成日本地价开始疯涨的第一年（当年上涨17.2%），那么到1992年地价下跌，整整过了37年！”

“我的天啊。如果以日本为比较对象，中国房地产快速上涨的年数，还不及它的零头！这样看来，中国目前真的不用过份担心房地产的危险期了。”

“还应该注意一点，当上世纪八、九十年代日本房地产进入高端平衡期时，日本经济已步入现代化国家的行列，人均国民收入也与欧美不相上下。当然这时日本的房价也是位于世界前列，其地产价格更是高得出奇，有人计算说，为美国的100倍。”

“我明白了，日本是在房价高于欧美后，进入高端平衡期的，所以你将欧美的房价看成一重要的指标。如果按这三条标准推测，中国房地产离危险期还有很长的距离。”

“不错。不过，以上讲的三条，只能作为参考。真正的现实是千变万化的。如果房地产的发展速度超过了人们有效购买力的发展速度，供求关系会发生变化，房价也会出现下跌现象，致使高端平衡提前到来。不过，随着劳动力成本的上升，中国的现代化程度逐渐向欧美靠近，那么，中国的房价还是会逐渐接近欧美的。”
  • 蒋祖钢:中国房地产的危险期(8) <8798 bytes> gzjiangww <20060918 17:06:03> [点数:50]
  • 中国有自己的国情！ <259 bytes> beibeijia1 <20060918 21:36:13> [点数:21]
  • 看看，被忽悠了不是。看我回帖。 <0 bytes> wuxin44 <20060918 22:14:36> [点数:12]
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