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| 主题：舒可心：从“美丽园事件”看中国“物业管理真空”问题的瓶颈和探讨解决的方法 | [表状] |
从“美丽园事件”看中国“物业管理真空”问题的瓶颈和探讨解决的方法
从“美丽园事件”看中国“物业管理真空”问题的瓶颈和探讨解决的方法
按现行的《物业管理条理》，业委会是业主大会的执行机构。因此在发生诸如美丽园和以前类似的美然动力街区社区中“物业管理真空”现象时，便凸现了如下的问题。
因业委会和任何（物业管理）企业、实体签约，需要业主大会的授权。而在紧急情况下人心浮动，召开一个能超过2/3同意某一企业接管物业管理活动的决议的可能性是零。哪怕按北京市政府有关文件中建议的三个月时间，也会非常困难。这就必然造成“物业管理真空”状态的延续和恶性循环状态。当罢免业委会――业主大会召开的主体――的呼声越来越高的时候，“当政”的业委会更害怕做错事，在野的业主，无人愿意竞选业委会委员。这种群龙无首的情况将更无法控制局面。从而直接影响社会稳定。后果无非是罢免那些“唯程序、规定是从的庸才和蠢人”的业委会而产生出“敢承不顾程序但勇于担责任的伟大人民领袖”。……之后的问题，则就取决于这个伟大领袖或者领袖团队的德行和理念了，必然有“愿意交还权利于业主大会”的，也会有“从此就以领袖自居的为业主大会做主”的人或者组织。
因此，一个办法是在《业主公约》中对“紧急状态”进行界定并授权。但这里面必须考虑几个问题：1.谁有权利发布紧急状态令；2.赋予业委会在紧急状态下哪些（比如包括筹集资金和临时聘请物业管理企业的权利等）；3.紧急状态的应以何种程序解除；4.紧急状态下的资金来源；5.紧急状态下业委会委员表决是否应受到追究。等等。
这是一个完全自主治理的方案。在人数合适、人群同志化较好的社区可以考虑。
但对与一般的社区来说。政府的公信力和巨大的资源，远远比业委会的强得多。“指望”政府，也的确是我们应该考虑到的解决方法之一。
特别是当今社会中，像水、电、（燃）气、暖等维系人民生活的基本供应设备和系统都通过交给业主大会而交给了市场。市场的高风险特性，必然也会影响到这些领域。抛开故意、恶意撤离造成的“真空”状态不说，从理论上，某个企业破产而导致的不得不停止活动也是完全有可能的。事实上，这种现象的发生，早就已经从财产管理的缺失，转移到了使人民基本生活受到严重影响的程度，也就是构成了社会问题，即公共管理问题。因此，政府就必须做“善后”工作。
解决的办法也并不复杂。只要政府出台行政规章即可。主要程序有：1.准备撤离的物业管理企业必须首先向政府提出破产保护之类的申请，让政府有所准备；2.在政府认可接管破产清算之刻，其财产冻结，受政府支配。其管理的物业管理区域由政府接管，有关费用由政府垫付，最终按原合同价格向业主们发出收缴令。后面的工作设计就简单了，在保障社区安定的前提下，是召开业主大会选聘物业管理公司还是改选业委会，都是可以控制的。3.如果业主们一味的“依赖”政府，那么政府将用财政款项提供最低标准的物业管理服务，提供居民生活的最低基本保障。这种设计，是面向将来肯定要产生的城市中“贫民窟”物业管理的一种预案。
而目前北京市政府“与业委会协商”的办法是对城市管理责任懈怠和害怕承担责任的表现。其实，责任肯定要政府承担了，越谈判，时间拖得越久，责任就越重。这一点也请政府公务员们和法规、政策的制定者们仔细思考一下。为了“乌纱帽”还是要勇于承担政府责任才对。
但目前的政府还没有意识到这个问题。还以为物业管理区域内的所有权利都可以由业主处分。其实不然，因为，业主对权利的处分，可能导致居民（人）的生活的基本状态的改变，而并不仅仅是物权的变化。
政府，可以不那么关注甚至完全不关注私有财产以及其共有财产的所有者如何管理他们的财产。但必须认真关注人民的生活，必须关注因共有财产管理导致人民基本生活状态即社会公共利益的破坏。
想到哪儿，写到哪儿，不对之处请各位批评。
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