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作者:tljt008 发表日期:2006-09-09 11:48:50
[转帖]主题:眼看宏观调控后房价为何连连上涨[表状]
转自:http://blog.zgjrw.com/P/200691907/
如果要找一个字来描绘近几年房价走势,“涨”,无疑是首选。如果要找一个词来解释房价为何连涨不止,那可就难了。需求、地价、供需矛盾、炒作等等,这一连串词都会被不同的人视作房价上涨因素的关键词。
  连涨不止的房价,不仅牵动着老百姓的神经,也吸引着专家、业内人士的目光,究竟是什么因素导致在政府密集推出一系列房地产宏观调控政策冲击下的房价持续上涨呢?各种舆论观点主要有以下几点
一、市场需求推动上涨。无论是由居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求,强大的市场需求推动房价上涨。
二、地价上涨是重要因素:地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是,“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷,即短期内容易推动地价上涨。
三、新建住宅成本上升:新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升,并不单指建材等价格上涨带来的成本增加,还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。
四、供给结构变动推动房价:房地产供给结构变动推动房价上涨。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动,即中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,使得商品房平均价格上扬,这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。
五、市场存在大量投资需求:多种住房需求旺盛。除消费需求外,当前房地产市场中还存在大量投资需求。在一定条件下,局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨,与存在投机性炒作密切相关。
六、消费者“买涨不买跌”:房地产价格上涨深层次原因在于消费者“买涨不买跌”的心理预期。
   我不敢评论以上观点的正确与否,只是想换一个角度看房价为何连连上涨。
一、住房改革制度的缺陷,特别是住房公积金制度,住房公积金制度我认为是社会垄断阶层的集体福利,住房公积金是用来解决低收入人群住房基本需要的。但是,用人单位为职工提供补助,实际上是原来福利分房制度单位责任的转化形式。房改明确了单位不再提供福利房的原则,因此转而提供住房公积金补助,对单位来说并没有增加额外的责任,只是采取一种新形式而已,可是在原来福利分房制度下,一个家庭或者一个人只能分一套房子,可在现在的住房公积金制度下,原来已经福利分房的人还和没有参加福利分房的人一样都有住房公积金,得到了2次补助。住房公积金并没有起到解决低收入人群住房基本需要的目的,反而加大了收入差距。例如我所在的单位,住房公积金是按照职位(级别)、职称、工作年龄等分配的,譬如,司局级干部的住房公积金比普通职员高2000元以上,真正缺少住房的人每个月只有几百元钱的住房公积金。而享受的福利分房的人恰恰是公积金高的人,他们购买第2、3....住房导致需求增加。
二、地价不过是幌子,在一个充满投机的房产市场,所谓高地价不过是个幌子。今天的建筑用地大多是以前获得的,今天的高房价是建立在以前的地价基础上的,而以前的土地大多是划拨和协议出让的,相对于今天的高房价,地价不是太贵而是太便宜。
三、经济适用房政策已经有悖初衷。它不但没有给大量需要住房的中低收入者解决住房问题,而且加剧了社会分配不公,造成了国有资产流失浪费,成为滋生腐败的土壤。济适用房,本质上是价格双轨制的体现。目前的住房建设政策中,商品房建设需要交纳土地出让金(土地出让金在房价中的比重在20%左右),而经济适用房免交土地出让金,对于其他税费,经济适用房也减半征收。这样的局面是,经济适用房的价格远远低于同层次商品房的价格。这就形成住房市场的价格双轨制局面:高价的商品房与平价的经济适经用房。价格双轨制的存在,会诱使一部分人通过各种关系,购买低价经济适用房进而出租转卖谋利。那么,由谁来决定低价的经济适用房的获得资格呢?当然是政府有关部门。这给政府工作人员的寻租行为创造了条件。人们也许还记得十多年前的“官倒”现象,其出现,正是在价格双轨制下,一些人利用公共权力,将国家计划内的紧俏平价物资,按照计划外的市场高价进行倒买倒卖、谋取暴利。此后,国家进行市场经济改革,取消价格双轨制,商品价格都是市场价格,官倒现象才得以终结。但遗憾的是,经济适用房却沿用了价格双轨制,给谋利者留下空间。真正需要住房的人们,由于缺少关系,无力得到住房;而有权力背景,有财力基础的人,可以通过暗箱操作,私相授受,权钱交易,不当谋利。
四、在现有的收入水平下,谁在买高价房,一套80万以上的房子到底谁在买,那的钱?普通老百姓肯定买不起。我能想出的资金来源主要有:1、转移公司资产,主要是开企业的私营公司,其余类型公司的管理层。2、洗黑钱,转移非法收入(商业贿赂等等)。中国的房产管理没有统一集中管理,基本都是各自为政,区与区都不联网,举个例子法院要查某个腐败分子购得房子,他怎么查,全国各地查下来我看得半年,如果全国房产管理联网集中数据(很可行)就可以看到是谁在全国各地(某地区)买房子,买高价房。
  • 眼看宏观调控后房价为何连连上涨 <4114 bytes> tljt008 <20060909 11:48:50> [点数:67]
  •  回光返照。 <0 bytes> gqz931005 <20060909 15:21:03> [点数:14]
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