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作者:房子好贵 发表日期:2006-09-05 11:30:04
主题:房价肯定下跌,政府无力也不可能托市[表状]
黄祖斌 上海阅瀚律师事务所专职律师

自1998年以来,中国房价不断上涨,积累了大量泡沫。其实好像在2002年的时候,当时的朱总理就对房地产泡沫表示担忧。从那里到现在,房价涨了多少?本人认为,房价早就超出了正常水平,积累了相当的泡沫,下跌是不可避免的。其实早在2004年11月,就撰文《中国房价必然下跌的16个理由》。



但是不难发现,一些房产商、一些不知是糊涂还是收了开口费的经济学家、一些媒体,都有一种看起来似乎非常合理的论调:房价一旦下跌,对中国地方财政的卖地收入、地方GDP增长,烂尾楼、银行坏账等对中国的影响会是灾难性的,所以政府不会允许房价的下跌。



在中国这个地方,只有想象不到,没有听不到的荒唐言论:如在个人所得税法修改时有人主张把免税额大幅提高到如8000元,这样大多中低收入的人就不需缴个人所得税,这个税本来就是针对高收入的人的。最后定为1600元,有个官员居然说:如果标准太高,就剥夺了很多人缴税的光荣;最近有个广东的官员,说广州是中国最安全的城市之一;广州地铁的一个负责人,对地铁公司家属可以免费坐地铁时解释说,这些人的存在是为了加强反恐的力量。可是相对于政府不允许房价下跌的愚蠢说法,也不过是小巫见大巫,可以和长生不老药或是永动机相提并论。



房价上涨或下跌是由客观条件和经济规律决定的。经济规律就是涨久必跌,跌久必涨。那么可以通过改变客观经济条件来影响经济规律对房价的作用。上帝是不是万能的?不是,因为他老人家不能制造一块他自己都举不起来的石头。可是都21世纪了,还有不少人把政府当成无所不能的上帝,可以办到一切事情,比如让脱离正常水平的房价永远不跌。中国中央或是地方政府要办某件事情,离不开时间与物质(钱)两种要素,不可能像观音姐姐念咒语就可以了,一定要有物质的投入,当然也要有人力的投入,不过其实人力资源的运用也不是免费的,也要有代价,就算是红军、八路军完全为革命的军队,也要发军饷,现在有多少人愿意免费为政府或企业做事?所以人力的投入归根到底还是物质的投入。当政府投入的钱少于做成某事至少需要的钱时,一件事就做不成?难道不是吗?



政府如果想让房地产市场的价格不下跌,直接又唯一的有效办法就是买进。比如当年亚洲金融危机的时候,国际炒家做空香港股市,香港股票惨跌不止,香港财政司动用大量资金入市干预,你外国基金敢卖,老子就敢买,大量买入港股,港股马上回升。后来香港财政司买入的股票抛出后,仍赚了钱,最主要的是达到了稳定了香港股市和港币汇率,击退国际金融炒家的目的。而中国大陆的股市,从2001年开始下跌,从2245点跌到998点(如果考虑到新股计入指数规则的变化,其实下跌更多)。中央政府当然也不希望下跌,因为一个健康的不断发展的证券市场,可以实现资金的较好配置,让更需要资金的企业获得资金,又可以避免风险过分集中于银行(四大国有商业银行每次剥离不良资产,中央财政都是支出数千亿甚至上万亿买单)。可是因为并没有实际的资金投入股市,购买股票,托市,只是各个级别、不同部门的官员发表各种讲话,出台并没有实质行动的原则性文件,这些都不能阻止股市的不断下跌。投资者也不是傻瓜,政府说股市好,为什么政府自己不买?为什么证券公司、保险公司、社保金不买?于是股票一路下跌。



所以政府要让房价不跌,出台一些如扩大公积金贷款的额度(只是短期内增加需求,却过早消耗了长期需求,简直是喝毒药解渴)、买房可以办当地的户口(户口现在有什么用?值得花买高价房有可能损失几十万来换取?)、退个人所得税等不痛不痒的政府是无济于事的,政府官员苦口婆心的让大家买房的号召更会是自讨没趣。除非动用资金买入房产商或是炒房人手里降价出售的房子。可是政府是不是有这个钱?办奥动会、世博会、西部开发、东北振兴、南水北调、西气东输、北煤南运,每年给出口企业数千亿的出口退税,还有大量的让纳税人非常不愉快的支出(据说2005年,政府用于一些官员到旅游景点或是外国考察学习的钱是2000亿,公款吃喝2000多亿,还有公款购买汽车及使用费用又是2000多亿)。国防的投入一定要增长吧?还有各地的地铁、高速公路、铁路的建设,都需要大量资金。请问政府真有足够的钱买入有可能大幅下跌的房子?如果政府的钱真是花不完了,何必要发国债?为什么现在学费这么高?为什么现在看病负担这么高?因为政府没有足够的钱对教育和医疗进行投入。这种情况下,政府怎么可能动用真金白银去托市?只是为了保证这两年已经大赚特赚房产商和炒房人的暴利?显然政府有力量托市完全是胡说八道。



政府要想托市,也可以通过一些间接但有效的办法,就是经济政策,比如降低利率,增加有效购买力,不过这也基本是不可能的。因经济的各个要素互相影响,关系非常复杂,牵一发而动全身,调整经济政策不得不考虑其负作用,所以政府不可能为某一个行业而特意调整经济政策。拿利率来说,目前世界各国都在加息,连日本都结束了长期的零利率政策,美国更是连续约17次加息。中国虽然已经两次加息,不过一年期存款利率只有2.52%,考虑到20%的利息税,实际存款利率只有2%。而自1979年到2004年中国一年期平均存款利率是6.58%。在目前经济过热,上半年银行发出的贷款相当于人民银行计划的全年发贷量的近90%的情况下,难道会只是为了托市而降息?恐怕中国目前在长期平均利率远高于目前利率,全世界加息大环境,以控制经济过热的情况下,只会继续加息,而不大可能降息。



当初日本和中国香港的房价都曾长时间大幅下跌,对经济的打击也是非常大的。日本政府不比中国某一地方政府有钱吗?就是中国香港政府,也远比中国一些地方政府有钱?当日本与香港的房价持续下跌的时候,难道日本与香港政府希望房价下跌吗?也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。中国又不是没有发生过房价大幅下跌的情形,拿广州来说,2004年到现在房价涨了,可是之前却连跌8年;北海的房产泡沫破灭以后,土地价格从100万元每亩跌到5万元;海南的一些地方据说房价从1万元每平方米跌到800多元。不知这些地方当时有没有采取过托市举动,我想应该没有这个财政力量,不管怎么说,下跌没有被阻止是事实。



所以商品的价格涨跌是由经济规律决定的,不以人们的主观意志为转移,当房价下跌的各种因素积累到一定程度后,政府是无能为力的。



并且,一方面没有力量托市,最根本的,有没有必要托市?托市保住了压在大多中国人身上的房子负担这座大山,保住了房产商的暴利。政府的财政是不是仅属于房产商的钱袋子?恰恰相反,中央政府是非常聪明的,如1997年中国股市疯狂的时候,一篇人民日报的评论就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家被亚洲金融危机风吹浪打,惨不忍睹,中国却胜似闲庭信步,安然无恙。中央政府恐怕只会适当打压房价,挤压泡沫而不会托市。



中国自十四大提出建设市场经济开始,有十多年了,中国的经济越来越市场经济化,虽然不少国家特别是美国和欧洲不承认中国是市场经济国家,可改变不了这个事实。可笑的是,中国国内不少人还以为中国政府还是会按以前那样靠行政力量,靠政府掌握实权的长官的意志来决定经济的一切要素。想起以前中国打压房产和股市泡沫,人民日报或是新华社发表一个文章,扔个言论炸弹,再把一些官员抓起来,脱掉裤子按在地上打80大板,于是立杆见影。可是2004年的宏观调控,去年和今年对房地产的调控,都没有看到类似的行政力量调控,为什么还有人幻想政府会用行政力量来托房价泡沫呢?



记得普希金有一首诗,大意是假如生活欺骗了你,不要忧郁,也不要愤慨!不顺心时暂时克制自己……对于那些对政府托市抱有幻想的人,当幻想破灭,最好每天读这首诗100遍,特别是要注意暂时克制自己,切匆自杀。
  • 房价肯定下跌,政府无力也不可能托市 <6370 bytes> 房子好贵 <20060905 11:30:04> [点数:0]
  • 如果你能等五年,房价会跌15-20%;如果你能等十年,房价能跌70%以上。不信,你等着瞧。 <0 bytes> 王秀才 <20060905 11:37:39> [点数:0]
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