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作者:gzjiangww 发表日期:2006-08-31 11:44:23
主题:蒋祖钢:普通民众购买商品房的时代还没有到来6[表状]
普通民众购买商品房的时代还没有到来

蒋祖钢

“价高优先的规律我第一次听说,(参见热点漫议⑤),也觉得有道理。徐悲鸿先生的一幅画卖出2000万元,我也能理解,艺术品嘛,还有更高价的。但房价也会像艺术品这样疯涨吗?”小金向庄先生提问时,眼睛里闪烁着一丝疑惑。


“一般不会。但某些房子如果确实与众不同,其价格也会高得让人吃惊。去年香港位于尖沙嘴的楼盘凯旋门出售的一个顶层独立屋,价格就高达1.68亿港元。”

“我的天哪。我确实有点糊涂了,价高优先的道理很清晰,但这些高价是由谁订的呢?”

“由消费者啊!”

“消费者?不是市场?”

“对,就是消费者。不过消费者就是市场。”

“我更糊涂了。”


“许多消费者在逛商场的时候,以为那些琳琅满目的商品就是市场,其实真正的市场是他们自己。商家们常用一句话,‘开拓市场’,开拓谁?不就开拓消费者吗?想办法将消费者口袋里的钱掏出来,就是开拓市场。”

“我是市场?”


“完全正确。依据支付能力的高低,我们可将消费者分成不同层次的市场。比如:家庭支付能力十万以下的为初级市场;十万到一百万为中级市场;一百万以上的为高级市场。同时,初级市场为75户,中级市场为20户,高级市场为5户,而且每户的支付能力还有差别。


我们再假设,这时房产商只能提供一套住房,会发生什么情况呢?依据价高优先的规律,初级市场的人显然没有竞争力,中级市场的竞争力也不足,这套房子便进入了高级市场。我们再假设,高级市场的5户的支付能力分别为200万、500万、1000万、2000万、5000万。其中5000万的人家的竞争力显然最强,这套房子将会以高于2000万低于5000万的价格成交。


如果我们房产商这时能提供20套住房,又会怎样呢?因为高级市场只需5套就获得满足,不再参于购买住房的竞争,其中15套进入中级市场,价格自然跌入100万以下。

再假设,这时房产量迅猛增加,可以供应50套了,中级市场的需求也得到了充分的满足,那么房价又会狂降,便进入十万元区间了。”

“你的意思我已明白了。不过,你描述的是降价,而实际情况是在涨价啊?”


“我的假设比较简单,实际情况要复杂得多。在现实中,房产商根本不知道哪些人是属于高级市场,哪些人是属于初级市场。也不知道高级市场拥有多少人,他们究竟愿意出多少钱来买房。一切都需在市场中试探。如果房价在上升中还是卖得很快,这就说明高端市场还没有得到满足,价格便会一路走高,一直走到供求平衡,那时价格自然会趋向稳定。”

“慢点,明明是供小于求,你怎么说走到‘供求平衡’?错了吧?”


“没错,供求平衡实际是个相对概念。你只要允许价格上下自由浮动,任何一种商品都会在满足高端市场需求的条件下走向供求平衡,这种现象也可称谓高端平衡规律。再以徐悲鸿先生的画为例,如果其价格仅与成本差不多时肯定会供不应求。但标出2000万时,争购的压力肯定会减弱,除非高端市场再有人出更高的价格,那么2000万便成了市场的价格平衡点。普通商品也是一样,冬天的西瓜比较紧缺,但其价格上升到一定高度时,市场也就平衡了。”


“高端平衡规律确实有些道理。”小金点点头,“记得上世纪计划经济年代,什么商品都缺,后来价格一放开,虽然刚开始有些乱,但很快市场就平衡了。当时觉得有些不解,虽然农民在改革开放后的积极性有了明显的提高,但要满足市场需求也不是那么简单的事呀,怎么可能在那么短的时间内就达到供求平衡呢?现在想想,原来是高端平衡规律在起作用。后来的现象也证明了这一规律在起作用,凡是价格没有放开的商品多是供不应求,而价格一旦放开,再紧张的商品也很快能满足市场需求了。”


“现在也一样。经济适用房的价格受到了限制,供求关系就变得十分紧张。北京消费者为买经济适用房排队竟达五天五夜!后来不得不采取摇号方式来解决这一矛盾。”

“不过,我还是有个问题。在这种高端平衡规律下,好商品总是高端市场的人先享用,这公平吗?这合理吗?”


“确实如此。一些先进、时髦的商品总是先流进高端市场,但不一定不公平、不合理。所有的好商品刚开始多是量很少,不可能所有的人都同时拥有。如何分配?大体有三种方式:一是按权力地位分配。封建社会主要是这种分配方式。计划经济时代,也有这种倾向,地位高的分的房子就大些。这种方式现在肯定不会被人喜欢。二是排队或抓阄。这是看起来最公平的一种方式,计划经济时代普遍采取这种方式。这种方式的最大缺点是生产者积极性不高,产量低,人们等待分配的时间过长,而且商品的质量较差。同时还伴随着开后门、送礼、权力寻租等一系列问题。三是按钱多少分,谁出的钱多谁先买谁先用。这种方式的最大缺点是在金钱面前人人平等原则下让人感到了支付能力的不平等。其优点则是生产者在利益的驱动下积极性高。2004年上海一年建筑的居民住房比计划经济时代20多年的总和还要多,同时质量还要好。产量一高,也就意味着总体上平均每一个人能在更短的时间内获得新住房,或获得新商品。”
“你这么一说,我也觉得有道理了。”小金的态度有了明显的转变。“几年前,我看到一台24寸的液晶电视机,开价13万。我心想,谁这么傻,花这价钱买这玩意?现在明白了,原来是高级市场的消费者。新产品出来时都是价格高,质量次,笨头笨脑。让那些高级市场的人先做一下试验,多贡献一点钱,培育一下市场,不是也有利于新产品的开发吗?不过现在的房价高得实在让人难以接受。”

“你还在着急?我曾经问过一个出租车司机,北京的房价是否太高了?那司机回答说,反正买不起,就是价格下降50%还是买不起,谁操那分心?答的极为明白,极为潇洒。”

“这叫回答的好?”

“极好。其实,中国普通消费者购买商品房的时代还没有到来。商品房的价格涨得再高也与普通消费者无关。那是在赚富人的钱,你着什么急?”

“这句话我听了有些耳熟。对了,北京华远集团总裁任志强曾说,‘我只为富人盖房子’,一句话,引得网上一片喧哗。”

“我不同意他的这句话,因为房地产商不可能只为某些人盖房,而是为所有消费者盖房的。不过,这句话里也透露出一个事实,目前能买得起商品房的主要是一批先富起来的人。”

“有些道理。我是做文字工作的,收入也是比上不足,比下有余。但要我去买一套价格一百多万的房子,根本无这个能力。但你又怎能肯定,那些买房的主要是富人呢?”

“我们可以看一组数据。2004年,上海市人均可支配收入为16683元,一个三口之家收入为50049元,各种开支后,省下三分之一的钱用于购房,每年可存16683元。如果他们打算买一处价格100万元的房子,那么要用60年去还贷。买一个价格50万元的房也得花30年去还贷,这里还没有将利息算在里面。而在2004年,上海低于50万元的新房已很难找到了。要注意的是,这是一户标准的中等人家,多数人可能还达不到这样的标准,如果这样的人家都买不起房,那就意味着大多数上海人都买不起商品房了。”

“其实,普通民众买不起房是正常现象。你想想,在改革开放前,谁有过买房的念头?那时能吃饱饭就不错了。改革开放后,人们的收入逐渐增多。起初,人们买得起三大件就会兴奋不已,所谓三大件,就是手表、缝纫机、自行车。这些,今天的小青年连正眼都不会瞧一下。接着,人们又开时买得起新三件了,冰箱、彩电、洗衣机,又兴奋不已。又接着,社会上出现了万元户,让人羡慕不已。再接着,过去做梦也不敢想像的电脑和各种高级电器、家具进入了普通家庭,万元变成了一个不大的数字。现在,汽车也开始进入普通家庭了,可以说中国人开始进入汽车时代了。但是,购买商品房需要花更多的钱,家家都能购买商品房的时代可能不远了,但目前还没有到来。”

“这样说来,普通民众不是连房也没有住?”

“当然不是这样。在中国房产进入市场的同时,中央作出了一系列重要的决定,以保证普通民众住房的基本需求。其一是福利分房,凡有单位的多是住在单位拥有产权的房子里,单位再以极低的价格卖给个人。其二是拆迁安置费,凡是住在国有公房的人都享有永久居住权,当遇到拆迁时,国家则给以补贴,以购卖新房。这二项政策保证了几乎所有城镇居民都有房住。而农村的居民一直拥有私房,由于盖房成本低,他们的居住面积普遍要比城里人大。”

“这我明白了。怪不得最近建设部公布的数字说,中国住房私有率接近82%,为世界第一。有的省市住房私有率更接近90%。”

“所以对大多数中国人来说不存在有没有住房的问题,存在的是如何进一步改善住房的问题。而商品房正是大家改善住房的一个渠道。实际上,进入商品房领域的不仅仅是富人,相当一部分普通民众通过各种方式买下了商品房。其一,有的单位比较富裕,他们以购买商品房的方式给职工福利分房。其二,有的人利用拆迁安置费,再加上自己的积蓄,购买了较好的商品房。其三,还有的人卖了旧房,再添上一点钱,去购买更好一点的商品房。其四,经济实力更强一点的人,则自己筹足了首付款,买下了商品房,再将旧房出租,利用租金还贷。以上这些人是早期商品房的主要购买者,但他们的资金有限,那些真正价高的商品房也是买不起的。”

“所以你的意思是,推动目前房价走高的是一批先富起来的人?”

“是这样。我们可以再看看上海的一组数据。2004年上海建设的别墅和高档公寓342.02万平米,假如每套以200平米计算,可供17000户购卖,仅占上海住户的千分之三。这显然不能满足高级市场的需求,当年就销售一空。同时,一些位置比较好的房子,比如,内环的房子也成了高级市场消费者争抢的对象,导致内环的房价飙升到每平米1万元以上。”

“那上海高级市场的人究竟有多少,要多少房子才能满足他们的需求呢?”

“你问了一个谁也无法统计的数据。其一,有效需求是无法准确计算的,因为里面含有购买欲望这因素(参见热点漫议⑤),购买欲望是无法计算的。其二,所谓高级市场也是相对而言的,随着人们收入的变化而不断变化。不过让高端市场取得平衡的最简单的方法就是放开价格。你想想,徐悲鸿独一无二的画在价格上升到一定高度时,也取得了平衡。而这些房屋是可以大量供应的,要取得平衡不是简单多了吗?当然,大量开发和建设新房,是促进市场平衡和满足人们需求的更为重要的途径。”

“你老提市场平衡,市场平衡重要吗?”

“当然重要。在市场平衡的条件下,人们才能比较准确的判断市场的实际需求,从而作出准确的投资决定。如果价格疯涨或狂跌或被压制,其信息都是不准确的,极容易导致投资失误。”

“道理我明白了。不过,凭什么有钱就能先住上好房子呢?”

“你还在想着买房子。这是规律。其实高端市场无处不在。比如小汽车,有二、三万一辆的,也有几百万一辆的。甚至鞋,有几块钱一双的,也有上万元一双的。如果你处处都要去计较,一定受不了。不过,如果你换一种思维方式就会好一些:让那些先住上好房的人多花钱吧,虽然我晚用几年,但
  • 蒋祖钢:普通民众购买商品房的时代还没有到来6 <9151 bytes> gzjiangww <20060831 11:44:23> [点数:14]
  • 我认为蒋的文章比较客观,空军可以理解一下其中的含义。其实很多空军也知道其中道理,但出于感情目的,仍然要骂的,可以理解 <0 bytes> 新多空转换 <20060831 13:37:30> [点数:2]
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