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作者：浴火无心 发表日期：2006-08-26 21:09:34
主题：今年突击供地将下挫08年后房价（转载）[表状]
从英国休假回国后，我认真学习了最近政府出台的一些有关房地产方面的政策，感觉真是有翻天覆地的变化，今天主要想谈一谈学习土地政策后的一些新体会。我一贯的态度是，我们永远都是市场的学生，所以我们要不断地学习，不光要学习市场的规律，也要认真学习政府给我们制定的边界和规则，因为这些都极大地影响着我们在市场中生存的环境。

今年突击供地会对08年以后房价产生影响


　　最近，北京市土地部门突然加大土地供应量，即将推出可供交易的土地建筑面积多达500万平方米，在今年年底之前可能还会有新的土地上市，这是近几年来从未有过的事情。记得去年年初，我在接受媒体记者采访时曾表示，政府的土地部门要让房地产市场平稳、健康地发展，一定要保持土地的供应量和市场上房子的需求量相平衡。从前两年政府公开出让土地的情况来看，市场上土地是短缺的，尤其是北京四环之内的土地，前年只占公开出让土地面积的7.8％，而北京的四环内又是北京比较成熟的城区，房子的需求量很大，形成了四环内土地供应不足的局面。我对此发表过一些看法，后来这些言论被个别媒体演绎成“地荒论”，我不幸也成了“地荒论”的始作俑者。当土地供应不足时，或者土地供应的预期不足时，市场上的房价就会上涨，这是市场经济中最基本的价值规律。

　　这个月北京推出大量土地，而四环之内的土地供应量也不少，其中化工厂、北汽摩就有接近150万平方米建筑面积的居住用地。在这500多万平方米的土地供应中，从品种上分析，绝大部分是居住型用地，商业和写字楼用地很少，目前为止我只看到一块；而在居住用地中，又有一部分是限价商品房用地和中低档房的用地。这些土地的供应很大程度上左右了今后的房价，这是调控市场最根本的方法，这些方法比提高银行贷款利息，提高首付款要更有效。但这些用地要变成可以销售、可以居住的房子，还需要几年的时间，以北京过去“招、拍、挂”土地的经验来看，“招、拍、挂”之后的土地要等一年到一年半的时间，才能够在市场上推出可销售的期房，要建成可以居住的房子就需要更长的时间。而现在北京又处在举办奥运会的前期，我想可能还会出台一些限制政策，如临近奥运会期间遣散民工；奥运会之前可能会停止审批一些奥运期间要开工的项目等等，这些都会进一步推迟今年下半年新上市的土地转化成可销售房子的速度，所以从供应量上来说，今年下半年推出的这些土地的供应量对今明两年北京的房价影响不会很大，因为这些土地要形成房子的供应基本上都是08年以后的事情了。今明两年北京房价从供应量的影响来看，主要取决于去年和前年北京供应土地的数量、分布及品种。但今天北京这样大量地推出土地对市场未来的预期有很大的影响，市场中还没有购到房子的人心中就不会过于发慌了。尤其是推出限价商品房，不只是这些限价商品房的土地供应会对市场产生直接的影响，分布在限价商品房周围的其他商品房也会因限价商品房的出现而把价格拉低。通过限价商品房的一些具体规定也可以来了解限价商品房对未来市场上商品房走势的影响具体有多大，但我在网上查询了半天有关限价商品房具体的规定，还没有找到。


8.31大限两年后，强行收回土地的后果可能造成鱼死网破


　　另外一项土地政策也会直接影响到未来房价，就是政府加大收回土地的力度。全国有一种土地项目被称为“8.31项目”，即这些土地都是04年8月31号前批准的土地，因为04年国土资源部发布政策，截止到04年8月31号，之后所有经营性的土地都不得以协议性的方式出让，必须全部采用“招、拍、挂”的方式进行交易，所以这批土地的取得都非常地匆忙，有些也很盲目，根本没有对未来市场给予充分的分析，当时关注的点只是能不能赶上“8.31”最后一班车。今年的8月31号，距离前年“8.31”大限整整两年的时间了，这两年的时间也是政府这次宏观调控策中不断强调的一项，即“两年内不开发的土地要无偿收回”。这批土地在一些开发商的手中，的确是没有能力和资金去开发的，他们原以为赶上末班车可以在倒卖土地中获利，但政府对倒卖土地又做了非常严格的规定，导致有些匆忙开工的项目成了烂尾工程，资金短缺，互相扯皮，官司不断，对社会财富也造成了很大的浪费。就是在北京最繁华的CBD区也有烂尾楼存在，有这么多的烂尾楼，对2008年北京即将举办的奥林匹克运动会，对国家和城市的形象都会造成很大的负面影响。

　　在网上看到政府要加大收回这批土地的力度，但我认为难度会非常大，纠纷也会很多。北京土地部门曾收回一块摩根中心的土地，并公开招标，我参加了招标前的答疑会，投标人都非常关心原来的纠纷会不会影响新中标的业主，在会上，政府四个部门的领导都表示不会有影响，并且严格要求中标的业主必须在8月份开工，以不影响2008年奥运会的举办为前提。但从目前的情况来看，好像并不顺利。我想，政府能否采用有偿的办法，把闲置的土地和烂尾的项目收回，因为无偿收回的确会使这批房地产发展商家破人亡，能把这些闲置的土地和烂尾的项目使用起来，对国家、对社会、对目前一直上涨过快的房价都是非常有好处的。另外，从收回的途径上是否考虑通过法律的手段，通过法院去收回。如果政府的某一个部门一定要用无偿的办法收回开发商的土地，最后的结果很可能是拼得鱼死网破。同时，这批手里囤积着土地又不能开发的房地产开发商也不要占着茅坑不拉屎，商业用地的使用年限只有40年，但有个别的土地项目已经拿到5、6年了，使用年限只有30多年了，如果能够充分地把这些土地利用起来，对大家都是好事。政府在去年出台的“国八条”中就明确强调了这条“两年不开发的土地要收回 ”的政策，后又加了一条：“一年不开发的土地要收取闲置费”。从媒体的舆论来看，今年这两个政策是真的要执行了。


土地的“招拍挂”，应该公开评委评分


　　社会上纷纷传言说，政府和开发商在土地公开“招、拍、挂”中有猫腻，各种各样的猫腻被描述得绘声绘色。我亲自经历了许多次“招、拍、挂”的全过程，虽然我们只中标过一块地，绝大多数我们都没有中标，但据我的观察，“招、拍、挂”的程序是越来越规范，越来越严格了，因为有多方利益主体和众多的媒体的严密监督，几乎没有任何做手脚的机会。土地部门的工作人员和司法部门的公证人员在土地“招、拍、挂”的过程中都显得谨小慎微，唯恐出现任何的纰漏。在招标过程中，评委会的组成也是在评委数据库中用抽签、摇号的办法临时抽取的。我觉得还需要进一步改进的是：应该公开各个评委的评分，防止在土地“招、拍、挂”的过程中出现足球场上的“黑哨”事件 。试想，选个“超女”，评委的评分都要公开，评委在众目睽睽的电视屏幕上，被去掉一个最高分，去掉一个最低分，这几亿、几十亿国有资产的买卖怎么能不公开评委的评分呢？而关于评委评分的传言和议论又是最多的，所以最好的监督办法是公开、透明。

　　国土资源部要求各级政府在一个月之内公开2004年以来各个城市土地的出让情况，这是一大进步，正是这次的公开让土地的信息透明了，让购房人、开发商及所有参与房地产市场的人都有了应有的知情权，但我不明白为什么不把2004年以前的项目和土地也一起公布了，让社会、购房人、媒体、及房地产发展商的同行们互相监督，这要比一、两个监察部门的监督要更有效、更全面。任何“见光死”的东西，都是没有生命力的，是腐朽的东西，房地产的市场也是如此。

　　仅从以上的政策来看，政府的土地管理政策是在03年的国务院“18号文件”、05年的“国八条”和今年的“国六条”一贯政策的指导下加强对房地产市场的管理和监督，这样的政策让房地产市场更加透明，更加公平了。我个人认为，“18号文件”、“国八条”、“国六条”这些政策总的指导思想是完全一致的，都传达出以下的信息：

　　一、房地产要市场化。原文是：要发挥市场在房地产资源配置中的基础作用。

　　二、加强和完善住房的社会保障，用经济适用房、廉租屋、限价商品房的办法去解决低收入者的住房问题。资本主义国家都有这些住房保障的办法，我们社会主义国家只能把这部分市场保障做得更好，做得更公平。在任何社会，贫富悬殊是每个社会最大的危险，通过这些具体的社会保障办法，把住房上的贫困悬殊尽可能地缩小，房地产市场的发展和住房的社会保障是不矛盾的，是互相促进和补充的，只有房地产的市场健康发展了，政府有了更多的土地出让金和税收的收入，才更有条件和资金去解决好住房的社会保障问题。

　　三、规范市场。只有处罚和减少那些违法、违规的开发商，对购房人和其他守法的房地产发展商才是公平的，对市场才是一个真正的保护。以上三个文件反复强调要规范市场，都是对已有政策的重复和强调。政府在市场中的主要职能就是要规范市场，清理那些假冒伪劣的产品和这些产品的制造商，也要不断地改进与今天社会和技术条件不适应的技术规范。有一些落后的、过时的规范还在使用中。

　　四、加强信息的公开透明，在去年“国八条”第一条中就规定：“各个城市要尽快地公布今、明两年的土地供应量、开发进展和分布情况”。公开透明是市场经济中最基本的一条。

　　在这些土地政策中，执行起来最困难的一条，可能还是“两年不开发的土地要收回”这一条。的确，这条真正执行起来的话，对那些房地产发展商来说是非常难受的，收回土地时他们一定会有许多的委屈和抱怨，但如果政府能够以法制的、公平的、理智的态度上去处理这些事情，就可以渡过这些难关。同时，手上有地的那些房地产开发商，在过去几年时间里，市场的价格和成交量都在不断上涨的情况下这些土地都没有开发起来，如果能和政府谈妥，由政府付清成本后，收回土地对他们来说也不失为一条出路。

我在网上粗略地浏览了现在有关土地方面的政策，得出了这样一些个人看法，也很不成熟，很肤浅，把它写出来一是整理一下自己的思路，二是希望和同行们一起切磋这些不成熟的想法。
  • 今年突击供地将下挫08年后房价（转载） <7903 bytes> 浴火无心 <20060826 21:09:34> [点数:89]
  • 潘石屹的文章真搞笑！看我揭他的皮 <1022 bytes> 浴火无心 <20060826 21:35:53> [点数:62]
  •  55 <46 bytes> 锅饼abc <20060827 21:59:01> [点数:16]
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