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作者：崔元星 发表日期：2006-08-24 14:50:07
主题：新政下的地产新动向[表状]
从中央到地方，今年上半年确实出了不少房地产新政，使原本眼花缭乱的房市、地市更加扑朔迷离。但有一点是可以肯定的，那就是地产业的洗牌在劫难逃，因为上游的土地严管、竞争惨烈、境外吞地大鳄入侵，下游的房价增长过快、空置率高、怨声载道，同业者队伍庞大、鱼龙混杂，据2005年底公布的第一次全国经济普查数据显示，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，其中房地产开发企业达5.9万个。面对前有堵击、后有追兵、中间有土匪骚扰的严峻形势，面对利润空间不断缩水的生存环境，房地产商开始寻找属于自己的“蓝海”，新政下的地产新动向值得关注。

动向一：战略重心从关注终端转向前端
做生意的诀窍就是怎么样以最低的成本采购进来原料和最高的价格销售出去成品，有的企业擅长下游，有的企业专攻做上游，有的企业通过专注内部管理来促进两头。世界零售业巨头沃尔玛就是一个专注上游的高手，分布在全球的连锁超市并不比别人高明多少，但它把全球采购量的绝大部分集中在中国这样一个日用品价格极低的国家，通过聚焦前端获得超额利润，同样，集中采购也成就了中国首富——国美电器的老板。房地产业也是如此，房地产营销的火爆、眼花缭乱的售楼广告之后，作为房地产最大宗原材料的土地交易开始被各界关注。一是房地产企业内部的部门设置正在发生微妙的变化，继专攻房地产销售的营销策划部唱主角之后，以拿地、战略扩张为核心业务的市场拓展部、战略发展部开始受宠。二是继铺天盖地的房展、住交会之后，专业的土地会展粉墨登场，如2004年7月11-14日在深圳举行的首届、2005年12月3-5日在上海举行的第二届中国地博会，2006年6月13-17日在北京举行的中国地交会，尤其是2006年5月3-7日在深圳举行的房产春交会上，除了专设“城市土地展”，还由九个省会城市的土地有形市场承建机构联合成立“城市土地有形市场发展建设联谊会”。这些土地会展架起了政府与开发商对话的新桥梁，与其说是政府卖地的“主动出击”，不如说是开发商战略重心转向前端的“需求拉动”。

动向二：战略扩张从聚焦一线转向外围
曾经，一些知名的、大牌的房地产企业往往集中在所谓的一线城市打拼，截至目前的我国房地产业现状，无论是政府部门，还是研究机构，关注的城市约为40个左右，而我国有661座城市、2750个县域经济单位、17726个小城镇及广袤的农村市场。在宏观调控政策的打压下，一线城市的房地产业利润空间正在缩小，精明的开发商开始把目光转向外围，向二三四线城市扩张，到小城镇、到农村的广阔天地中去，一场声势浩大的“城市辐射农村”潮正在房地产业涌动。中国房地产业协会城市开发专业委员会王平秘书长日前指出：中国房地产业更大的市场在中小城市，开发商正是看中了中小城市房地产业的“门槛低、风险小、易成长、竞争弱”等优势，宁做鸡头不做凤尾。据报道，南宁和柳州等西南城市、兰州和呼和浩特等西北城市及徐州和连云港等苏北城市，均有拿地军团正在陆续活动。小城镇的开发业已如火如荼，成了开发商的又一块蛋糕，上海绿地集团耗资200亿元打造的21世纪城在江苏省昆山市花桥镇“滋长”，作为上海“一城九镇”重点改造项目之一，深圳华侨城与天祥投资于2002年6月联姻产下的“新浦江城”已揭开面纱。2006年初的“两会”期间，十届全国政协委员、北京大学中国经济研究中心主任林毅夫等提交了“建设社会主义新农村，改革现行土地流转制度”的提案，该提案建议，“政府应该改革土地制度，使农村集体土地具有流转性，各级政府要制定城镇化建设的总体规划并确立城乡规划的权威性，国家对积极参与小城镇建设的房地产开发企业给予信贷支持，同时，鼓励多种经济成分积极参与城镇市政基础设施的建设和经营。”这将为房地产企业投身到小城镇及新农村建设中提供更可靠的法律保障。正如2005年6月20日《中国房地产报》的关于万科集团王石董事长的专访报道，王石说：“我们不是按二、三线城市划分的，我们认为还是要聚焦城市裙带。”房地产业传统的城市“划线”理论正在被逐步淡化，这给不同规模、不同地区的城市、城镇与农村提供了同样的机会，城乡一体规划、城乡良性联动的城镇化格局将率先在珠三角、长三角及环渤海等经济发达地区形成。

动向三：盈利模式从单纯卖房/租房转向综合性开发
住宅地产的盈利模式比较简单，就是卖房获利，属于短平快的生意，商铺及商务地产的经营，除了出售之外，一般还会长期持有一部分，通过短期固定的租金及长期的物业增值来回报。对于有眼光、有实力的开发商来说，他们已不再满足于卖房和租房的简单游戏，开始寻求更高难度、更有刺激的自选动作。众所周知，“超前规划、综合开发”模式是华侨城最大的特色，也是华侨城独有的、其他地产商难以仿效和复制的核心竞争力所在，就拿长在20年风景上的“波托菲诺”来说，其盈利远不止卖房子那么简单。深圳招商地产一向以产业带动房地产开发，在成功创造了“蛇口模式”之后，正在携“产业地产”概念向其他地区扩张，其在广州番禺飞鹅岭开发的金山项目将参照“蛇口模式”，作出一些产业补充和配套的努力和尝试，正如林少斌总经理的说法：“他们做居住，我们做就业，我想这对华南板块来说，应该是一个很好的补充。”这种浓浓的“就业情结”，并非对“蛇口模式”的简单崇拜，而是倚重了社区综合开发的国际潮流——通过一种文化纽带，把居住、就业、娱乐、休闲、商业等功能集合在一起考虑而互不影响。华侨城和招商地产这两位超级玩家在他们各自的“2006年度战略暨新品发布会”上，都不约而同地把他们的玩法概括为“综合性开发”，其含义就是不只是单纯地建房、卖房。北京市早在2002年就出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》，但由于融资难、开发商利益难以保证等瓶颈，使得这一办法没有很好地得到落实，随着房地产开发的竞争加剧、公开市场拿地的门槛变高及土地一级开发盈利模式逐步明朗等原因，土地一级开发正在受到越来越多的开发商的关注，北京城开集团的重组预示着市场化的、专业的土地一级开发商的出现。如果说单纯的房地产开发（土地二级开发）的主要风险是市场风险的话，综合性开发（包括土地一级开发）的主要风险是政策风险，如果政策相对稳定，那就是无风险、稳赚钱的开发方式。

动向四：项目规模从宗地开发转向成片开发2006年2月21日《中国国土资源报》曾刊登“招牌挂收益增值途径”的文章，文中提到“过大的地块起始价也相应较高，甚至令一些开发商望而却步。实践证明，划小出让地块单体面积，竞价的开发商多，就能卖出好价钱。”2006年3月2日《人民日报》发表“福建土地出让面积设上限”的文章，推荐福建省土地出让面积上限8公顷的做法。前不久，又传出国家相关部委正在拟定限制出让宗地面积的政策的传闻。笔者曾于2006年5月30日在《中国国土资源报》撰文“提倡成片开发模式，提高土地综合效能”，对上述“划小宗地”的做法提出了强烈质疑。事实上，在大力推进节约集约用地的大趋势下，成片开发模式正在成为政府、开发商等社会各界的普遍共识：一是利于城市总体形象的营造及总体规划的执行，二是降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花的局面，三是节约土地一级开发资金（基础设施配套、公共设施配套等），四是开发商获得了土地运营的增值空间，赢得了成长的机会和土壤。

动向五：竞争态势从单打独斗转向联合抱团
俗话说，同行是冤家，房地产业何尝不是如此，但在异常纷乱的新形势下，“联合抱团”的现象已被传为房地产业的佳话。面对层出不穷的地产新政，开发商们要么集体“失语”，要么发表联合声明，当然声明的内容不是抵制，而是坚决拥护，以显示其高姿态。这种“联合”不仅停留在精神层面，已发展到联合开发、甚至联合拿地，联合的各方也包括强强联合、内外联合（本地与外地开发商）等多种形式。总之，为了生存和发展，为了一个共同的目标，资源互补，联合共赢。

动向六：开发商细分化
为了满足不同的市场需求，开发商开发了不同档次、不同类型的房地产产品，在顺应市场细分、产品细分的同时，开发商也在逐步细分化。在以住宅地产为主的传统房地产业中，逐步分离出来专业的商业地产商、商务地产商、甚至工业地产商，也逐步分离出来像华侨城、中坤集团这样的专注的旅游地产商及像世茂集团这样的专注的滨水地产商。与此同时，各类中介、顾问、物业管理等相关辅助机构也在逐步细分化。正如发展成熟的餐饮业，高中低档、山珍海味各色店堂应有尽有，以满足天南地北的食客，未来的房地产业也一定是异彩纷呈的开发商族系。

动向七：拿地方式隐秘化
自《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2002 年7月1日起施行以来，政府逐步垄断土地一级市场，“一个口子供地”正在由梦想变为现实，通过招牌挂方式从土地公开市场获取经营性用地使用权似乎已成为唯一可行的方式。诚然，经过激烈厮杀，一掷千金，是品牌、实力的见证，但是，在合法合规与互惠互利的前提下，通过合作/合资开发、产权并购、BT/BOT等方式获取土地使用权或经营权也不失为四两拨千斤的好办法。万科集团总裁郁亮称，要在2006年实现1000万平米的土地储备，其中，50%以上是合作方式。

动向八：拿地概念多元化
可以说概念无处不在，继概念在房地产营销中所向披靡之后，概念又在土地运营中崭露头角。政府有概念，土地就好卖、卖好价，开发商有概念，土地就好拿、低价拿，谁主动拿概念谁就会获得更大的土地增值，土地交易过程看起来是经济实力的较量，实质是理念磨合的过程。土地是城市的最核心资源，概念是土地增值的核心知本，城市开发需要资本投入，但更是概念显化的过程。曾经，在房地产营销中风光过的“教育地产”、“体育地产”、“公园地产”等概念，已升级成“节事经济”、“会展经济”、“总部经济”、“临空经济”、“游艇经济”等新经济概念，并正在成为拉动地产开发及区域经济增长的核引擎。
（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

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