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作者：装修真累 发表日期：2006-08-03 11:39:04
主题：避税大战尘埃落定 二手房市场“冰火”两重天[表状]
作者：王宇新

　　８月１日，为期５天的“避税大战”终于尘埃落定。强征二手房个税的首日，北京、上海、杭州等地二手房市瞬间变得冷清。

　　据了解，８月１日北京二手房过户量不足１００户。而强征二手房个税规定执行前的７月２７日、２８日、３１日三天的总过户量为３６６０户，日均１２２０户，前后相差悬殊，二手房市场在经历短暂而喧嚣的“火热”状态后立即坠入“冰点”。




　　“主要原因在于一方面二手房签约过户都集中在７月底；另一方面大家对政策还存有观望情绪。”我爱我家副总经理胡景晖在接受中国经济时报记者采访时表示，由于从８月１日开始，强征二手房个税政策开始实施，而且个人所得税的原房价、现房价和抵扣项目的计算很复杂，有些数据的采集比较困难，所以大都采取成交价的１％来计征。“其实我们也计算过，按照全房价的１％或者按照差价减去抵扣项目的２０％，实际上整体的税赋负担比营业税要小得多。”

　　据了解，契税按照普通住宅总房价的１．５％，加上两次的印花税是０．１％，而购房不足５年出售，要按总房价交５．５％的营业税，加起来就是７．１％了，现在还有“个税”。此外，装修费用一般要达总房价的１０％，如果贷款买房要还利息，加上中介交易还有１％－２％的交易佣金，这些费用加起来大概是总房价的１７％－２０％。

　　这就意味着，如果在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到１７％－２０％才有这种可能性。

　　政策的变化已经很大程度上提高了房产交易的成本，在短期内靠炒房获利变得更难了。于是现在市场上就有人开始打起了“逃税”的主意。一直准备购买二手房的王小姐告诉中国经济时报记者：“只要找中介公司做个虚假合同就可以了。先预付一部分款项，然后在合同上故意把交易价格做低，这样就可以达到少交税的目的。或者‘以租待售’，其实房子是售出了，但却谎称是出租，等到满５年再改成出售，这样也行。”但是鉴于种种考虑，王女士又疑虑重重，打消了购买二手房的念头：“二手房的价钱也不便宜，我又没有什么经验，房子有什么质量问题我也看不出来，虽然新房也存在这些问题，但是总归相对好一些。”

　　胡景晖对此表示，短期内肯定会刺激二手房的成交价，因为不管是营业税还是个税相当一部分都会转嫁给购房人，实际的二手房成交价在两税之后有可能会上升。另外，也有可能造成房源供给更加紧张。

　　“提高营业税和个税征收水平，初衷主要是为了打击投资和投机购房者，如果无法区分住房消费者与住房投资者和投机者，就只能执行一样的政策。”首都经贸大学教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　为了解决居民的住房问题，应该大力发展二手房市场。为了发展二手房市场，张跃庆表示，要尽快完善房地产相关配套政策，尤其是税收政策。在我国，房地产税收制度是不完善的。完善的房地产税收制度，应当在房地产取得、房地产保有（即持有期间）、房地产交易等环节，都设立相应的税种和税率，而且根据需要，还可以对税率进行调整。比如，为了鼓励二手房进入市场，就要提高持有环节即保有环节税率，降低交易环节的税率；如果不鼓励房地产交易，就要降低保有环节的税收，加大交易环节的税收。正是由于房地产税收政策不配套，房屋所有者觉得房屋缴税不合算，所以造成二手房市场交易量萎缩的局面。

　　“所以，完善房地产各项配套政策，是发展和规范我国房地产业的重要任务。”张跃庆表示。
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