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作者：少吃多动 发表日期：2006-07-27 13:14:20
主题：租房，现代城市里的可怕的“古老生意”[表状]
人在不同的年龄段有不同的空间需求。

婴儿时期只需一个比摇篮大一些的空间就够了。对城市里就业的许多年轻人来说，在成家生儿育女前，占用大于一个单间（卧室+卫生）的其余空间，可能意味着额外的经济负担。

城市就业人群大多属于中低收入者。他们的居住需求特征：流动性——在城乡、城际之间因打工、创业而迁居；在城内因婚姻变化，就业失业而搬家。成长性——经济发展使群体的支付能力阶段性提升。聚居性——需要共享周边低廉商品和服务，彼此照应。

在没有完成足够的积累前，中低收入者居住“一步到位”即不现实也不合理。按常理，他们可以先租房，后买房，逐步完成梯级消费。无奈的现实是，在城市里，他们却遭遇到了“一步到位”式的住房供给。房屋销售几乎占据了所有的增量供应，动辄几十万，上百万元总价的房子比比皆是；而房屋租赁几乎都是从旧城区零零星星的存量中挖潜而来。

有一种说法，为了自己需要而生产的是产品（剩余的才拿到市场上去卖）；为了到市场上交易目的而组织生产的是商品。现在城市里的绝大部分出租屋显然属于前一种。有意思的是：许多城市改革开放前，就有“自住有余”私房允许出租的规定，很多城市居民依然遵循这种规定，按祖传的粗糙方式，挖掘住房潜力出租获利。从社会效应看，这种做法集约利用了城市宝贵的土地资源和交通资源。

可以认为：在现有房地产模式下，城市里有出租屋，但没有形成租赁市场。看上去城市住宅建筑外形，已经相当的现代化；而利用和配置房屋资源的出租“生意”，基本还停滞在古老的“自住有余”的方式上。

有一定经营规模的房屋租赁市场，应该是以企业经营为主导的；更发达的层次是，充斥着经纪代理机构活动的专业细分房屋租赁市场。当今房地产企业，绝大部分是开发商，而不是经营商。只有当资金或者销售出现问题时，他们才会少量尝试如度假公寓等细分租赁品种。社会资本几乎没有投资“只租不售”完整街坊的欲望，甚至连以“定位出租”的独幢楼宇都极少应市。

没有一幢幢资源整合的出租公寓，没有一片片有规模的出租社区，没有市场，没有竞争。“产品”质次价高，逆向升级。

现在租房的消费者，实在需要有非凡的勇气。事实上，在城里很难找到好房东和中意的可租房子，而通常的消费过程是：“地下交易”、“黑中介”、“租赁纠纷”、“公安等多个执法部门联合检查”。更可怕的是，这种租房消费，丝毫不能享有城市化过程中应有的医疗、教育、社保等等权利。

那种拎着箱包，轻松地走进不太大的公寓场景，至今还只能在看外国电影的时候得到体验。
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