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作者：sparkmax77 发表日期：2006-07-26 10:08:31
主题：密集政策调控下 房价还会涨吗？----我的一点看法[表状]
自98年实施货币化住房政策以来，特别是从2001年起，在宏观经济快速发展、居民收入稳步增长和消费结构升级等因素的推动下，住房需求犹如积蓄多年的洪水，一旦开闸即奔涌而出，住房价格也如坐了火箭，一发不可收拾，令普通老百姓望房兴叹。那么在现今，政府特别是中央政府高度重视房价的情况下，房价究竟是会大涨还是稳中有涨抑或大幅下挫，就成了众人关注的焦点。
供求关系决定价格，房地产价格也不能例外，当然由于房地产这种商品的特殊性，即既是消费品又是投资品，而且具备不动产的特性也就是存在一定区域的垄断，并且在目前房产税、土地出让金各占据地方一般财政收入15%的情况下，地方政府与房地产商存在共同利益。因此，供求关系被扭曲，不能及时反映在价格变动上，但从长远看，房地产价格不可能居高不下，终究在市场供大于求的格局下，出现下降。
那种所谓的刚性需求和土地资源的稀缺性理论，是站不住脚的。任何市场多存在刚性需求，没有需求怎么又供给，又怎么有市场。就像我们每天要吃饭，那大米就一定不会跌，98年以后直至2003年10月的不断下挫，就是很好的证明。再说土地资源的稀缺性，稀缺没有错，经济学认为任何资源都有稀缺性，稀缺性是经济学理论的假定前提，东京、香港的土地可谓寸土寸金，但97年以后香港房价的大幅下降，又是什么原因能？还是供求关系的作用，价格是柄双刃剑，过高必然抑制需求，导致价格理性回归。
从目前市场需求看，消费需求经过前三四年的释放，改善性购房需求明显下降，大家可能也注意到周围有钱一点的人都换了大房；结婚、外来人口的住房需求也就是一般讲的刚性需求是正常发展，并且在当前较高的房价下，一部分还收到了抑制，表现在观望心态充塞各地，成交量明显下降；被动需求即拆迁每年就那么多量，一部分还有政府的安置房。投资需求，在当前政府密集出台各种政策，同时存在物业税等许多不确定因素的情况下，受到了一定的抑制。反观市场供求，房地产投资、商品房施工面积、竣工面积今年上半年是继续增长，其中竣工面积涨幅同比大幅加快。另外，今年以来面对货币供求过快增长、信贷增幅过快的问题，央行已经两次上调存款准备金率并且开展了多次公开市场操作，下半年资金供给将不会那么宽松，并且可能会上调利率，以抑制货币投放和涨幅创新高固定资产投资。
综合以上分析，目前，房地产市场已经呈供过于求的格局，并且供求矛盾还在不断加剧，因此预计下半年房地产价格将基本稳定，不排除少数开发商为了加快资金回笼，进行降价促销的可能。
  • 密集政策调控下 房价还会涨吗？----我的一点看法 <2045 bytes> sparkmax77 <20060726 10:08:31> [点数:75]
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