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作者：c234 发表日期：2006-07-23 14:49:25
主题：重建房地产市场住房分配新秩序[表状]


一、房地产市场三个最重要的主体是什么？
（一）、政府（包括中央政府和地方政府）；
（二）、房地产商；
（三）、广大消费者
这三者的关系是什么样的呢？换句话说：到底是谁是推动房地产市场发展的根源或叫本源呢？我以为是广大消费者，人人都需要住房，也可以说是每个老百姓。老百姓对住房的需求是房地产市场发展的源泉和根本力量。从房地产业的各环节看也是如此。房地产商仅仅是房地产产品的提供者，也有的持有少量房产用于出租，这并不改变产品提供者的身份。房地产商，实现房产价值，获得利润，就需要卖出产品，需要消费者购买。消费者不仅要买房子，要装修，要购买家具电器。要占有、要居住十年二十年很多年，或者出售房产，出租还有抵押、继承权等等。西方发达国家的城市很少能看到什么工地了，城市多年不变，他们认为这是西方传统文化的体现，但从另一个角度看，在人们的住房条件相对满足的情况下，就可想而知当地的房地产业的发展状况如何了。政府当然的就是要促进房地产业的健康、持续的发展，保障房地产商和消费者的合法权益。
二、现有的房地产分配秩序是什么？
房地产业从1998年住房货币化分配改革至今，经过八年的市场化发展，获得了巨大的发展，使城市面貌和老百姓的居住条件得到了很大的改善。房地产业发展到今天也出现了很多的问题。在中国主要城市，房地产出现不同程度泡沫，这是不争的事实。房价过高致使大部分老百姓离开房地产市场，不能通过市场得到住房；买房者也因高房价，过度透支变成房奴。房地产业因高利润，吸引了大量的投资和银行贷款，大量开工建设，以及大量的空置房。房地产业的过度投资，给金融业带来风险，影响了国家经济发展的总体平衡。
房产商为维护自己的利益，主导房地产市场，控制房产市场的定价权，把房价过高的原因主要归结为政府垄断土地，造成地荒，以及高价地；或者城市化，再就是根本不承认泡沫，表达高房价的合理性；提倡鼓吹房产投资价值。我认为这些理由是可笑的。这些理由里最主要的是土地的供给问题。例如：1000万人口的城市，每人100平方米的开发面积需要土地1000平方公里。住房人均30平方米的土地面积，仅需300平方公里（大有节约的空间）。作为一个大城市提供这样的国有土地面积是没有问题的；欧美发达国家的房价也在高涨，很多居民也买不起房子，在土地私人所有情况下房价怎么还能高涨呢，按照某些人的说法？其实土地私有是真正垄断的根源。
房地产商针对城市中低收入者搞了一个居住解决方案，获奖的方案内容是货币梯度化补贴。这个方案从标题看就可以解读了。我提出几个问题：1、如何区分中低收入者？在现中国何其难。2、补贴的钱从哪里来？需要多少钱？补贴给谁？怎么补贴？中国现在连免费义务教育都没有完全解决，怎么会有这笔钱发放补贴；如果说中等收入还需要政府补贴，才能买得起房，确实证明这个市场有问题了。3、房地产的泡沫不除，这笔钱是补贴了房地产商还是中低收入者？这还是技术问题，这样的补贴会造成城市和农村的进一步分化，分配的不公等等，弊端实在太多。
看来这个方案只有开发商喜欢，所以给了重奖，其意思，至少有两点：1、让政府承认了高房价的合理性，承认没有房产泡沫2、让政府应当为泡沫买单。这个方案没有什么现实意义，也不会有任何影响力。王石先生在颁奖会致辞：也强调政府补贴，开发商提供的产品应由量的增长变为品质的增长。看来房产商确实只愿意做高档房产，包袱留给政府。以上可以看出现有的房地产秩序是什么？
针对这些问题，国家两次提出调控政策，其意义不仅仅是调控房价，更重要的是促进经济的协调、持续发展。
三、我们要建立什么样的住房分配框架、体系、结构、秩序呢？
实物分配和货币分配的方式起目的都是保障公民的住房权利，让老百姓有房住，并住的好。这两种方式都有自己的优缺点，市场化的优势更明显一些，通过市场配置资源，我们可以很快的得到大量的有品质的房子。但市场经济本身会使房地产商分化，房地产商更喜欢高利润的产品，喜欢把房价搞的高高的，喜欢做大户型和高档房产。他们不愿意做普通的中小户型，并把为中低收入人群的住房分配责任推给政府。
我们中低收入者，并不需要政府的什么补贴。也不需要倒退到无偿分配的年代。现有的房地产市场并不能满足我们的住房需求。我们需要对现有的市场分配模式加以改造，完善市场分配的体系、框架、结构。开发商看来是不能指望了，我们不打算改变他们的什么想法。我们可以向政府提出我们的要求和方案。我们不会象开发商们提出的非常狭隘的所谓给我们货币补贴的方案。我们谢谢开发商的好心。
我认为政府要干的事不是给我们什么补贴，即使给了补贴也无济于事。政府应当干的事是保障我们每个公民（包括富人在内）的居住权。在现阶段，我以为比较可行的方案是：保障每个公民有且仅有一次相对优惠的条件购买中小户型的机会。这样一次机会比给什么补贴要强的多。这个机会对每个人都是公平的，至少相对是公平的。政府在保障每个人住房权利上应当是有魄力的，毫不手软的，而不是搞什么利益搏弈双方的平衡。我们中低收入者也会珍惜这样一次机会。我们会为这样一次机会努力工作的。我还相信中低收入者面对这样一次机会，相当一部分会买的起房子。这个机会，是我们每个公民的住房的需要，也是我们居住权利实现的需要。政府只需要给这样一次机会就可以了，不需要掏钱，给什么补贴。政府给补贴的人应当是生活确实困难的群众。政府真正要照顾的是这部分人群。这部分人是少数，可以给房租贴，也可以建廉租房。
四、通过什么样的方式来保障每个人的购买机会呢？
房地产业市场化和政府建立的分配框架、体系、结构相结合，就是一个好的方式和途径。也就是说政府要建立一个市场化分配为前提下更具体的分配模式。比如说在“国六条”里开发面积的70%做90平方米以下的中小户型。这就是一个很好的政府利用行政规划权利确立的方案，我们不能仅仅将它看作是为了宏观调控，为了解决眼前的高房价问题而搞出来的权宜条文。而应理解为政府为保障我们每个人居住权，保障我们每个人的购房机会，强势介入房地产市场。政府针对完全市场化的带来的副面效应和问题，运用政府权利进行强力干预和纠正。这样的干预和纠正必然的把政府纳入了房地产市场主导者的地位。尽管在执行过程中有人担心回出现这样那样的问题，我相信政策只要符合民意，方向正确，以后的问题只是怎么解决好的问题。
房地产商在这个模式下，可以进行充分的竞争，可以把自己的利益最大化。这同样是巨大的市场，是一个富有的金矿。让开发商回归他应有的位置——给大众提供住房产品，而不是挑肥拣瘦和喋喋不休的说和自己位置不相干的话题。
五、如何具体的保障这样的分配机会呢？
1、挤出泡沫。
我们不会为泡沫买单，如果是物有所值的高价房，我们可以忍受，但不能容忍泡沫，正因为泡沫，把我们挤出了房地产市场，泡沫让我们生活在危险中，我们不希望是受害者，本来我的收入不不高。我们喜欢真实的房价，让我们安全，也会让我们享受随着经济发展而增值（尽管增值或许不能实现）的幸福。中央政府在政策制定方面考虑到了地方政府在推动高房价所起的作用，以及为了获得高额和大量土地出让金方面的问题。地方政府应当根据当地的社会经济发展状况合理的，有序的进行住房建设和城市建设，根据市场的需要和城市发展规划提高或限制，降低土地出让金的价格。加强对建设用地的管理，不能让房产商囤积、垄断土地。挤出泡沫需要的是一个政策综合体，下面会提到。
2、挤出住房投资者。
房产投资是三大投资方向之一，确实能获得很大利润，但应当减少普通住房投资，住房投资对吹大泡沫，起了推波助澜的作用。房产投资者可以选择写字楼，商场商铺，和小户型公寓或宾馆等等。提高营业税，二手房所得税，大户型及高档房产增值部分加增营业税，延长收税年限，减少预期利润，增加预期风险，确实是不错的政策选择。
3、大量的建设中小户型。
政府部门在大量建设中小户型上一点都不应该含糊。应当制定详细的规划方案，并向社会公布。执行情况半年或一年至少要向社会公布一次，让社会进行监督。这是保障公民公平购买住房机会的最重要的保证。关于大量建设中小户型，房地产业者提出不能保证质量，我觉得一个很好操作的办法是取消预售房制度改为现房销售制度。同时，这也是挤出房产泡沫的良方。补充一点就是，如果购房者组建家庭后，那么就有了两套住房的可能，就有了换大户型住房的或出租一套房可能。因此，我们没有理由抱怨中小户型过小的理由。
4、限制购买第二套住房。
广大消费者和投资者往往只有一步之遥，对购买第二套住房的首付提高，贷款利息提高，抑制这样的需求，防止过度需求的产生，也是对其他消费者购房机会的尊重和保障。
5、保障透明的交易秩序
公平、公正、公开、透明是，既是市场经济的法则，也是房地产市场的法则。政府在保障房地产交易市场秩序中绝对不能缺位。政府要发布准确、及时的发布各种信息，对各种违法行为要依法进行整治。一个混乱的，不透明的市场，我们是不愿意看到的。
6、控制和限制外资进入房地产市场。
中国人会搞好自己的房地产业。保护我们的市场安全稳定。
7、适当进行一部分大户型建设。这是富人的需求，也是我们普通消费者的需要。我们的消费能力在改变，当我们需要大户型的时候，市场也能提供。也可以这么说当某一个富人破产的时候，他同样能享受到住房的社会福利保障。
六、结尾。
我们的政府和社会要利用市场经济资源配置的优势和利用好“经济人”为自己谋取利益最大化的特点，进行引导，而为公众谋取最大利益。而反对为了谋取个人、团体、部门自身的利益，不顾社会整体利益，甚至漠视公众利益，影响经济整体、协调的发展。后者这样的价值观念是不可取的。我理解这或许是中国市场经济和西方市场经济价值观念的区别所在。
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