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作者:cfa_cpa_asa 发表日期:2006-07-22 22:55:05
[转帖]主题:上海的房价究竟高估了多少?[表状]
转自:原创
记的瑞士信贷第一波士顿(CSFB)的亚洲区首席经济学家陶东(Dong Tao)曾经说过上海房价的调整将经历三个阶段。第一阶段的特征是:价格相对稳定但是成交量急剧下跌。第二阶段的特征是:受某一临界点事件的触发,在短期之内可能会有一个急跌。第三阶段将表现为一个阴跌的过程,价格和成交量都将收窄,即有价无市。 中金首席经济学家哈继铭等也曾通过研究租金与房价的比率,得出上海楼市有泡沫的结论。 而我最喜欢的经济学家谢国忠(Morgan Stanley的Andy Xie),也只是一再呼吁央行加息,抑制上海房地产泡沫。三大经济学家都回避了一个敏感的话题,即:上海的房价究竟高估了多少?

下面就通过相对估值法(一种对房产、股票和被并购公司估值的常用方法),告诉投资者,消费者,开发商和政府决策者上述这个问题的参考答案。

在股票或被并购公司的估值中,通常有PE(市盈率),PB(市净率),EV/EBITDA等.房价估值其实也有类似的比率。房价/租金(与市盈率相当),市价/成本价(与市净率相当)。另外还有房价/收入等比率。

  房价/年租金 市价/成本价 每平方米房价/月均可支配收入
北京 18.7 2.2 3.4
香港 20.0 1.6 3.0
东京 19.4 1.5 2.8
新加坡 17.2 1.7 2.5
柏林 16.7 1.5 2.4
巴黎 22.2 1.9 2.8
纽约 20.0 1.8 2.4
中值 19.4 1.7 2.8
       
上海 26.5 2.8 4.8
上海高估 37% 65% 71%

数据来源:某投资银行房地产行业研究报告,某国际会计事务所房地产上市公司财务信息数据库,某国际房产中介公司研究报告等。

用相对估值法对股票或被并购公司估值的结果通常是一个价格区间,所以通过以上图表,我们不难得出一个结论:上海房价高估了37%-71%。
  • 上海的房价究竟高估了多少? <1389 bytes> cfa_cpa_asa <20060722 22:55:05> [点数:61]
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