新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈 　
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者：gxqjg 发表日期：2006-07-14 23:36:17
主题：[原创]房价不是歌德巴赫猜想，这样做就能破解！[表状]
一、 房价快速上涨的真正原因是土地供给制度不合理。

房地产价格过高、上涨过快的真正原因是土地，要治理房地产市场防止房地产泡沫，必须改革土地供给制度，恢复土地的真正价值建立正常的定价机制。

房地产价格之中包含有土地价格，还有房地产项目地价以外的全部开发建设成本，以及房地产项目开发者的利润和国家的税金，房地产价格上涨无非就是由于这些要素上涨引起的。土地价格以外的开发建设成本主要受建材价格、设计费、人工工资等等正常的市场因素影响，通常这些因素的变动规律和其他商品价格波动规律大同小异，因此地价以外的开发建设成本的波动，不足以诱发房地产出现远高于其他资产泡沫的泡沫。开发者利润除非是垄断行业否则也不会成为房地产价格泡沫性增长的诱因，房地产业在中国是一个自由竞争的行业，很难形成垄断利润。当前国家税金也没有高速上升不会促成房地产价格快速上涨。同时地价外的成本、开发商的利润、国家税金也不存在着快速大幅度上涨的预期，只有土地的升值预期才有可能促成房价高速上涨。

目前通过招标方式供给土地，使土地价格有一定的上涨，一定程度上降低了土地预期升值的空间，但是这还不够。有人说土地价格上涨引起了房地产价格的上升，实际情况是在建材和人工成本上涨不大的环境下，房地产价格的上涨幅度远远大于土地价格的升幅，这也证明土地升值预期依然存在。如此大涨幅的原因恰恰是国家的土地价格不到位和土地资源的有限性，价低和有限性给土地价格上涨预留了超大的想象空间，从而加大了房地产价格上升的预期，坚定了房地产投机炒作者信心，当前经济环境下投机性炒作促成其价格大涨。再加上中国房地产真实的强势需求现状，以及货币供给充足的环境，购买房地产成为最为正常的投资选择。超高的房地产升值预期，足以支持投资人的财产保值和增值获利。人民币升值、国内消费不足、产能过剩等问题进一步诱发了更多的资金进入房市投机，房地产投机行为进一步促成了房地产业的泡沫。改革土地供给制度，消除土地因素对房地产泡沫助长的诱因，降低房地产升值预期，将会消灭房地产的泡沫，或者说降低其发生的可能性，是当前政府制定政策的着眼点。

炒房地产实际上炒的就是土地，当前的住房土地供给制度关于土地出让价格确定，只是关注了市场短期需求，没能较好的关注土地的投资性资产的特质——未来的升值预期。如果房地产过度投机现象不存在的环境下，这种定价策略无伤大局，能够较合理的按市场需求状况配置土地资源，较公平的满足房地产的需求。事实上靠市场手段配置资源只能说是相对公平合理，在一个供给与需求扭曲的市场，资源的配置也会出现不公平。当前的国际是形势下，资源归国家所有是大多数国家的共识，在税收上实行居民管辖权的国家，也可以理解为国家资源归全体居民所有。市场配置资源只是资源配置的手段之一，并不能彻底体现出资源人人有份儿的这种简单公平。现有的定价模式不能充分的实现土地的真正价值，只会导致土地价格与土地价值的背离，土地未来升值预期促成的房地产涨价收益落入了开发商和炒房者的腰包，开发商“囤房惜售”助涨房地产价格也就不足为奇，炒房者疯狂炒作更是不足为怪，外资也对房地产市场大家关注也在情理之中。

中国资源配置方式不科学，这里说的资源广义的资源，包括：矿产资源、土地资源等等，他们会随着时间的推移以及宏观经济形势的变迁，其未来价格远远高于它取得时的价格，升值空间很大，如果转让，出让者享受了差价而从中受益。这部分收益是由于当初定价不到位和资源的稀缺性以及国民经济高速发展等因素造成的，占有者仅因为其占有而坐享其成，这是不公平的。目前许多资源的市场化配置方式有问题，会助长囤积居奇，不利于资源的合理和节约利用，不利于形成公平竞争的市场环境，将成为阻碍经济发展的最大因素。市场化配置方式本身没有错误，但是资源本身升值形成的收益由占有者享受值得商榷，必须应用一些方法使升值收益成为国家的收入，这才能体现出公平。

仅就房地产业而言，改革房地产销售受益的归属观念，是解决房地产当前问题的关键。国家必须收缴房地产交易中形成的土地升值收益，还房地产业一个合理的市场环境。只有去除掉住房投资性需求的最大诱因，用经济手段打击房产投机，才会有效的防范房地产业的泡沫。政府首先要做的是改变房地产销售计价方法，地产与房产（不含土地）分别计价，制止炒地皮行为，将地产交易权收归政府，房产（不含土地）交易权归属实际交易人，政府建立土地基金。当然，新房地产政策必须贯彻“以民为本”方针，做到公平合理，注重公民平等权利的同时，还要尊重市场规律。


二、 建立土地基金制度治理房地产投机，既要节约使用土地又要保证合理供给。

1、 提高土地价格，建立土地基金，中央财政统一管理。

我们不要怕土地价格上涨，相反的政府要积极地推进土地价格上涨。住房用地供给继续坚持招标拍卖的方式，政府土地部门要参照土地现值，同时还要充分考虑未来的升值程度，并以高价促节约为指导思想制定一个较高的土地最低价格（地段、环境等因素不再累述），使土地价格占房地产总价的比重提高。高定价的目的是释放土地预期升值，当然造作中也必须考虑国家的经济发展意图。以这个价格作为拍卖底价出售土地使用权，所得收入用于建立由国家集中管理和支配的土地基金。该基金将成为维护公民基本居住权的资金来源（后面将述及）。土地高定价还会使得投机者大量的垫付资金，增大资金成本。高地价政策建立土地基金也会带来一些问题，比如：住房价格将升高，这些现象如何解决？政府必须改革住房用地供给制度。

2、 尊重公民的居住权，创新住房用地供给制度。（适用于非二手房交易）

居住权是公民的基本权利，国家必须满足公民的居住需求，政府通过建立土地基金制度为民谋福。首先给满二十岁（举例）的中国公民建立标准居住面积公积账户，每人仅一个户头全国联网管理。账户中记载国家核定的标准居住面积（每人的数额相同），不记录金额，该账户只能本人支配使用，按规定一次使用并全额注销，账户持有人死亡或移居他国必须收回，该账户不可以转让。多个人的基本居住面积公积账户可以组合使用，例如夫妻双方合买住房。公民的标准居住面积公积账户，可以在任何地区、任何出售的居住用楼盘用于抵消需支付的等住房面积对应的地价款。如果买房人购买标准居住面积相同面积的住房，只需要支付不含地价款的房价，土地的高定价将不会伤害公民的基本居住权。

基本居住面积无偿供给制度是对公民基本人权的尊重，这样做也许无国际惯例可循，但是非常符合中国的现状，不失为中国特色。中国的住房货币化供给改革与现实的民众收入分配脱节，住房因此而成为普通民众难以承受之重。基本居住面积无偿供给制度的推行，有利于社会的和谐发展。

买房人购买住房面积超过其可用抵消土地价款的标准居住面积，超出的面积需要按照该房地产前述的高定价支付地价款，有偿使用国家的土地。超过标准居住面积的地价收入归国家统一管理，纳入中央级财政，这样做还可以控制地方政府的过度投资的资金来源。购房人所支付的房地产总价中包括购买超标准居住面积的土地使用权费用，以及向开发商或房产出让人购买该土地上的房产价款（不包括地价）。在这个环节政府还可以禁止购买者用按揭贷款方式购买土地使用权，这样政府甚至可以放弃对房产价款（不含低价）按揭贷款首付比例的要求，让银行自主运作独立承担风险。

房地产开发商在竞标土地时全额（或部分）垫支土地价款，并于次日起，计算土地使用权出让年限，借此迫使开发商压缩建设期和避免开发商囤房惜售。房产售出前对应的土地使用权出让金按照全部土地都是超标准面积对待由开发商承担，并从垫支款中扣除。购买住房的人先到土地部门购买土地使用权，注销标准居住面积公积账户数额和交付超标准居住面积对应的地价款。购买者过多时，采用公开抽签的方式进行，必须保证做到全过程公平公正。土地部门首先给购房者发放土地使用证，购房者凭借土地使用证向房地产开发商支付房产价款（不含土地价款）购买住房。此政策执行结果必然是提高土地使用效率，越高的地价越会增加小户型住房的数量，增加普通民众在好地段购房的可能性。公平！

3、 规范房产交易制度，土地使用权交易由土地部门操作。（适用于二手房交易）

制定新房地产交易制度另一个重要工作就是规范交易程序，房地产交易必须做到“地”和“房”分开。土地部门对进行交易的房产土地重新评估作价，购买者按照评估价支付土地使用权价款购得使用权，如果购房人的基本居住面积公积账户未使用，可以用其抵付相应的地价款，超标准部分货币支付。房产价款（不包含土地价）支付给出让人，完成房产购买过程取得房产。

房地产出让人首先将土地使用权退还土地部门，注销其土地使用证。如果是使用基本居住面积公积账户购买的使用权，土地部门恢复其公积账户数额，并恢复出让人自由支配权。对于以前支付的超过标准居住面积的土地使用费，土地部门按原先的支付数额扣除其实际使用年限所对应的部分退还出让人。至此，出让人才取得收取房地产价款（不含土地价）的权利，对房地产交易收益照章纳税后办理过户手续完成交易。补充一点，房产的各种交易资料必须记录于相关证件上。

按新制度交易，保障了地价收益归国家所有，纳入财政形成土地基金。这样做的结果尊重了出让人的收益权，又保证了国家利益不流失，公平公正各得其所。同时可以打击房地产投机行为，避免和制止房地产业泡沫的出现，促使国家经济健康发展。

4、 其他房地产流动事项以前述交易为范例，贯彻实事求是的原则。

办理其他原因的房地产过户时，首先从实际出发实事求是，目的是要堵塞变相房地产交易。基本原则是全部遵照房地产交易办理，保证国家土地收益不流失，对确实有困难的群众可制定一个例外执行程序，例外执行权的实施必须由公众监督。

三、 土地基金制度还需要所得税制度的配合。

土地资源公民人人有份，每个公民都拥有基本的居住权，土地基金制度较好的保障了这一点。土地收益股全民所有，任何个人或利益集团都不无权从土地升值中获得利益，这样既公平又合理。执行土地新政，一定会制止土地投机行为，对保障住房的正常供给意义重大。在配合以所得税制度改革，势必将规范房地产交易行为，制止房地产暴利。

当前的所得税改革正是时机，所得税制改革要考虑到暴利问题，房地产价格（不含土地价）在前述政策环境下还会出现暴利现象，就需要所得税制度协助治理。建议创建中国特色的所得税制度，建议实施“超率累进制”所得税制度。这里所说的“率”是指“成本利润率”这个指标，按照成本利润率的高低，设置不同档次的税率，低成本利润率对应较低的所得税税率，高成本利润率对应高所得税税率，这样做的结果就可以制止暴利或者把暴利收归国家财政。仅以下面税率表为例，数据需要国家具体测算。这样的所得税制度既有利于打击暴利和垄断，又有利于提高劳动者的工资和福利水平。利国利民。
  • [原创]房价不是歌德巴赫猜想，这样做就能破解！ <8863 bytes> gxqjg <20060714 23:36:17> [点数:134]
    • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码