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作者：崔元星 发表日期：2006-07-13 16:58:54
主题：抑制房价需要冷处理[表状]
（本文刊登于《中国不动产》2006年7月刊
http://www.louking.com.cn/2006-7/2006711170939.htm）
如今是个全民炒房的时代，老百姓用嘴炒房，媒体和专家用笔炒房，政府用红头文件炒房，精明的温州人和挖煤的山西人用大把的钞票炒房。等到把房价炒得高烧不退了，又互相指责起来。笔者无意加入这场旷日持久的口水战，因为每个人都是看客，每个人又都是别人眼中的风景，搞不好，救不了房市，还会煽风点火、甚至惹火烧身。

谁是罪魁祸首？
消费者闹得最凶，逮谁骂谁。其实，对房价最有发言权的还是消费者自己，太贵了你不买呀，买不起大房你就买小房呀。更让人不解的是，在西安、厦门等商业气氛较浓的城市，随处可见排着长队购买每平米10万元以上的商铺的普通老百姓，他们可能买不起自住的房，但对买商铺却乐此不疲。据说，在很多发达的资本主义国家，自购物业的比例也没有我们这样的处于温饱中的发展中国家的比例高。
最先挨骂的当属开发商了，前一阵子，开发商成了过街老鼠，人人喊打，老百姓骂，媒体穷追不舍，就连受益最多的各地政府（买地的钱、巨额的税收以及一部分商业贿赂）也加入了声讨开发商的行列。偶尔出现一个正面人物——万达的王健林，可把各方乐坏了。
“国六条”一出，原以为开发商会暴跳起来，可大家团结一致，集体沉默。倒是中央政府耐不住了，建设部门的解释“90平米和套型面积是两回事，70%的比例只是一个总量的概念，各地区要制定相应的细则”。国土部门的说“土地出让金仅占房价10%，不会因为土地公开出让而抬高房价”。在刚刚落幕的2006中国地交会上，国土资源部高官指出，“确实存在开发企业对房价期望过高而盲目哄抬地价的，从这个角度讲，是房价拉动了地价，必须坚持招牌挂，决不能倒退。”
媒体坐不住了，开始借土地严管之风大肆揭露各地政府的“土地经营”之道。且看搜狐网专栏文章，“据有关官员透露，2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60％左右，多的在90％以上。北京的一位官员甚至说出：敢于拉动房价是负责任的一种做法，房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源。在国家三令五申控制房地产价格上涨过快的大背景下，一些地方的房价攀比风不仅没有降温，反而进一步趋热。如此攀比房价，不仅不利于房地产业健康发展，也容易让国家宏观调控政策走样，对此应该高度警惕。”各大媒体均声称：严重土地违法几乎都与地方政府有关，矛头直指各地方政府。
笔者倒是认为，叫得最凶的，往往是罪魁祸首。姑且不论“是地价抬升了房价，还是房价拉高了地价”，也不必论“究竟是政府主导了地价、房价，还是开发商主导了地价、房价”，有一点可以肯定，地价和房价的抬升都是媒体炒起来的，究竟是媒体主动、还是受托为之是没有区分必要的。我们在绝大部分城市的媒体上都能读到这样的文章：今天是“向西看”，西边火了，明天是“东进序曲”，东部热了。政府卖地前要预热，开发商卖房前也要预热，预热靠啥？靠媒体。媒体得利了，最终的买单者是老百姓，因为他们甘愿被“忽悠”。

房价到底有啥玄机？
地价是房价成本中的重要组成部分，会影响着房价，但在市场经济框架初步形成的今天，从根本上决定地价、房价的是供求关系。一般来说，我们可以把市面上的商品分为技术密集型、资源密集型、劳动密集型和资金密集型等几类，不同类型商品的价格走势是不一样的。像等离子电视这样的技术密集型商品，随着技术的飞速发展，肯定是越来越跌价的，而且随时有被更新技术的商品替代的可能。像农副产品、手工艺品这样的劳动密集型商品，肯定是产地便宜、需求地贵，因为运费和稀缺性。像房地产就属于资源密集型商品，加工房子的土地、钢材、木材等资源都是不可再生的，替代性也很差，随着资源的越来越稀缺、人口的越来越膨胀，那就只有越来越贵的份了，当然，如果有革命性的技术诞生（如太空居住、人不用休息了）、战争、或者房地产泡沫之后，房价就要降了，受政策的波动暂时跌价的可能性是有的。
然而，土地、房子又是社会主义市场经济条件下的特殊商品。我国实行政府垄断的土地经营体制，这就必然产生两个相互冲突的政策目标。一方面，是政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居民居住及商业活动需要。这个目标要求：土地价格越稳定、越低廉越好；另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？在很多的情况下，尤其是各地市大力发展城市建设的当前，大部分都选择后者。所以，从这一点来讲，地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。
首先，笔者来挑一挑土地“招牌挂”的毛病。自《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》于2002年7月1日实施以来，公开、公平、公正的土地市场正在逐步形成，并在各地的经济建设中起着越来越重要的作用。从统计数据来看，以“价高者得”的挂牌、拍卖方式交易成功的占了绝对份额。然而，过去、现在和未来都会告诉我们答案，眼光只盯着地价、长期“唯利是图”的城市运营官，将会为自己种下的恶果付出惨重的代价。可以肯定，随着我们逐渐地富起来及城市运营理念的逐步提升，以“方案最优”为评标标准的土地公开招标模式将成为土地市场主流。2005年，海口新埠岛的开发已开始尝试先方案招标、再土地拍卖的方式，得到业界的普遍关注和赞誉。
其次，笔者再来挑一挑国家最新出台的土地政策的毛病。第一个毛病是喜好“一刀切”，业界俗称“上海感冒，全国吃药”，这种一刀切的后果是一窝蜂，一团乱麻，目前的房地产指数及宏观研究也就关注一、二线的40余个城市，中国有661座城市、2750个县域经济单位、25000个小城镇和广袤的农村更值得关注。中国幅员辽阔，当东部太阳升起的时候，西部还在睡大觉，当南面可能已经出现泡沫的时候，北方还在处于房地产的严冬。第二个毛病是太具体，有越位的嫌疑。具体了就会太敏感，容易被媒体、商家借势操作，东南亚海啸之后，出台了所谓的“离水面200米”政策，闹得全国滨海、滨湖、滨河的房价暴涨；前一段时间，别墅是什么还没有搞清楚，又出台“别墅用地项目禁批”的政策了，闹得炒房团疯抢；最近更玄乎了，出台了“90平米房限建”的政策，大户型立马身价倍增。

我们束手无策吗？
房价上涨的态势在相当长的时期内是自然的，但是，如果超过GDP的增长太多就不正常了，尤其是当三级市场难以支撑二级、一级市场时，就说明有泡沫了，换句话说，就是月租不能大于月供，也就是投资收益不能抵偿财务成本的时候，就涨不动了。
如果要想平抑房价，笔者认为，最行之有效的办法是媒体集体闭嘴，金盆洗手不炒了，估计半年之内，房价肯定回归理性。道理很简单，现在是眼球经济时代，也是个“恶搞”的时代，老百姓的分辨能力是有限的。

抑制房价，从媒体开始！

（崔元星 国际商务策划师 0755-26722240）

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  •  抑制房价需要冷处理 <5598 bytes> 崔元星 <20060713 16:58:54> [点数:69]
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