住房商品化背后的思考
——对当前房价上涨现象的剖析
“国六条”、“国八条”、“九部委十五条”接连出台，房价不跌反涨,政府对关系“国民生计”的特殊商品——住房的干预真的失效吗？原因何在？
自从实行居民住房商品化以来，我国居民住房从单位福利性分房转向主要由市场以商品化方式提供，因此，不妨从住房商品的特性，尤其是构成住房商品价格的成本和利润来分析房价上涨的真正原因。
一、住房商品成本被扭曲的深层原因
1、当前多数老百姓对房价不正常的上涨现象进行“口诛笔伐”、“各抒己见”，但很少从住房商品的本质特性上分析，自然难以揭示房价上涨现象的真实面目。大家知道，房地产开发商向市场提供住房产品首先要从市场上购置商住用地、建筑材料及劳动力（假定建筑材料及劳动力价格相对稳定），这构成了开发商的主要成本费用。由于目前我国的土地资源基本上由政府掌控，开发商取得的住宅用地必须通过参加公开土地拍卖方式取得（通过其他特殊方式取得土地的不在本文探讨范围），因此开发商购得的土地的成本费用很大程度上受到土地的供需关系的影响，政府所提供给市场的土地价格对房产价格存在必然联系。于是有人说，稀缺的土地资源及政府严控土地的政策，导致土地价格上涨，从而造成房价必定会上涨，地方政府因此成为了当前房价不断上涨的指责对象 。虽然开发商的土地成本一般只占房价的30%左右，但客观上却造成开发商利用土地文章来炒作和拉抬房价的后果。当然政府从土地及房产价格上涨中也得到了不少好处，甚至有的地方政府财政收入增长在相当程度上靠土地收益。一些地方领导打出“经营城市”的旗号，其实就是“经营土地”、“以地生财”，
2、对中国老百姓来说，“住”是一辈子的事，是老百姓解决温饱后的第一需求。为了“住”可以倾囊而出甚至可以忍受背负巨额债务（其中有相当部分的债务来自银行的贷款利息），这就造成了在住房商品化的初期并在一段时期内住房供需的矛盾，同时也决定了住房商品是卖方市场。房地产供需的矛盾决定了不管房产“价有多高、房有多大”，有房产就能卖出去且能卖好价。因此，土地价格再高开发商都敢买，因为开发商购买土地的成本最终都会由消费者来承担。当然这里面也存在老百姓对住房商品升值的预期，造成对住房不合理需求的原因。
3、抑制房价必须从根本上解决住房用地供应体制问题。笔者有个“异想天开”的设想：从控制土地成本的角度出发，政府是否可以先按“征地费用成本”的低价以招标方式卖给开发商(仅限于住宅用地),从源头上固定土地成本以挤掉开发商借助土地这个“宝贵资源”来扩充利润，而政府可以通过税收方式来弥补因“低价”出让土地所减少的财政收入，即向买房者征收土地资源税的方式在使用期内征收相应税收。这样有两个好处：一是房地产开发商的主要利润则只能在不包括“土地资源”的房子上做“文章”了，相信开发商的利润也被压缩在相对合理和真实的范围；二是有效遏制地方政府企图通过出售土地的途径来虚构GDP增长业绩的冲动。当然，这只是从有利于广大老百姓、有利于社会发展和构建和谐社会的角度考量。
二、住房商品的利润问题
市场上一般商品的价格大概都是由生产成本加上商家获取的正常利润组成，在成本费用相对稳定的情况下，商家获取的利润直接受商品价格所左右。显而易见，在开发出售住房商品时，开发商除了要完全保障成本费用（具体包括生产成本费、广告宣传费用、管理费、公关费等等）的前提下，还会毫无节制地追逐高额利润。价高则利多，价低则利少。
1、在开发商追逐暴利的欲望圈套中，房价被不断推高。开发商是如何从开发房产商品中“巧取豪夺”、掠取“超额”利润的呢?按当前的住房商品供给渠道，开发商首先从自己所取得的土地资源上大做文章，什么“绝版”、“仙境”等等，通过毫无良知和责任感的广告宣传方式，可以在任何一块“贫瘠”的土地上“创造”出一个仿佛是“天造地设”的地理环境。而不管消费者认可与否,开发商自我吹嘘或者说是炒作出来的“概念”或“仙境”都会成为开发商抬高房价的借口和理由。在开发商、销售商的超乎寻常的视野范围内，有荒山则楼盘必定会“回归自然”，有水沟则楼盘一定会“亲水”，如四周是高楼林立那此楼盘就是“莲花宝地”。至于设施配套学校、医院、商场等，你尽可放心因为在开发商的宣传画册上这些配套都会是近在咫尺。每个楼盘方圆几十里范围内的题材都会被开发商、销售商挖空心思地挖掘，并理所当然地被“捆绑”到住房商品上出售。在开发商看来，住房商品已不仅是当作实物产品出售，还有要加上高额“附加值”，这是开发商创造超额利润的圈套和惯用手法。
2、不合理的销售手段，也是造成房价与其真实价值背离的原因之一。房子到了代销商手里，住房商品特殊的销售手段和方法对房价起了推波助澜的作用。购房者除了无法知道每一楼盘的高价是如何被“盛情”推出外，你还难以真实了解整个楼盘的房子到底售出了多少，因为售楼小姐手上的楼盘销售情况表你是永远看不到的。消费者到每一个楼盘看房时都会被“热情”的售楼小姐告知本楼盘目前仅剩几套未售，当你勉强选中某一套时，又会被告知你必须尽快作出决定，因为另外还有别人也看中了同一套房子，出手慢的话很可能被别人买走了。代销商手上的每一套房子事实上就是采取“竞价方式”出售给消费者，其利润之高可想而知，至于为什么唯独商品房能采取这样的销售方法我们不得而知，而如果当今市场上流通的每一种商品都采取这种“模糊的单个竞价出售”的销售方法，相信其价格也会不断攀升。这不仅是信息不对称的问题,而是“垄断行业”变相操纵价格的问题。
三、对一些争议性问题的认识和看法
1、从社会经济发展过程考察，超高房价的房产业除了一定程度上带动相关行业产业发展外，是否还会导致“举全民之财力建筑大批空置房产和广聚民财于暴利行业”的“泡沫经济现象”。房地产业发展会带动相关行业产业的发展，从而推动经济发展，这只不过是暂时浮华和泡沫现象。试想，如果大多数老百姓三分之一以上的月工资收入固定用于支付购房款（也可以说老百姓收入支配能力被房产商和银行“套住了”），那么从社会发展来看，整个社会的消费购买能力有相当多的部分都投入购房，自然削减老百姓对其他方面的需求。这里面除了房产业及其相关行业和慷慨放贷的银行外，其他行业发展因此被削弱。然而当这种畸形发展的经济泡沫一旦破裂，房地产业必然会遭受崩盘之灾，而作为房市的最大“机构投资商”的各大商业银行也会因此造成巨额不良资产。在不少国家和地区所上演过的“房地产经济泡沫现象”，会否在中国重演？
2、对房产市场人为造成被动需求助推房价上涨的思考。近些年来，不少地方政府打着“经营城市、改善人居环境”的旗号，大肆进行旧城改造、道路拓宽、街道“延伸拉直”等市政工程，同时造成大批新旧民房被大量拆迁，作为“配套工程”一个个住宅新区也应运而生，因为大批拆迁户群体正是新楼盘的主要销售对象。这里不难理解有的地方政府的领导为什么会直接染指“土地经营”和城市建设领域，甚者打出了“影响你一辈子”的口号。房价的不断上涨的背后是政府直接经营土地，“以地生财”，地方政府起着助推作用。
3、关于“大部分房地产商退市与房价上涨的矛盾”的争议。5月29日国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对当前房地产市场的突出问题，加大了调控力度。有专家预言：该政策出台后可能会导致目前市场上近70%的房地产开发商遭“淘汰”。这里不想考究其因果关系，只想探讨其导致的后果。70%的开发商退市后，房地产市场将面临一个相对的“垄断市场”，这对抑制房价有何好处呢？众所周知，市场自我调节的机制是：当市场上某一行业领域出现超额利润时，大量的资金就会涌进该行业领域来“平均利润”；相反，当某行业领域形成相对垄断时，其后果是必然形成非正常的垄断价格，也就是说价格会有被操控的可能。
4、过高的房价与目前我国经济发展水平不符影响“国民生计”的问题。近些年来，房地产业对各地经济发展起了一定的推动作用，并悄然成为各地发展经济的“支柱产业”，成为各级地方政府成就GDP业绩的宠儿。因此，有的地方官员本位地认为目前房价不高，也不存在“泡沫”问题，但这里可以肯定的是忽略了老百姓住房难的民生问题。事实是普通老百姓因为住房问题可能一辈子要节衣缩食，甚至是一辈子“不吃不渴”才能“居有其所”。在努力构建和谐社会的今天，我们才又更深刻体会到唐朝诗人杜甫—“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨！而房地产业发展到如此地步，自居豪宅的父母官们却说“房价是合理的，房地产市场是基本健康的”，我们不得不为之汗颜。在这个问题上,政府必须衡量是造就地方GDP政绩重要还是最广大人民群众的根本利益重要。当一个地方的房价水平远远超出国民收入水平时，就会直接降低居民福利水平，这当然成为影响“国民生计”的问题。
四、对过高房价现象的反思
从我国目前居民住宅商品化及其供应体制分析，老百姓背负过高房价与开发商暴利的欲望、银行贷款利息收入的预期以及地方政府造就GDP的冲动以及消费者对商品住房非正常的需求等有着必然联系。而如房地产开发商在生产住房商品及其销售等环节，均在市场机制下正常运作时，相信住房条件和价格能和其他商品一样与我国经济发展和社会居民收入水平相匹配。相反，当房地产业运行受到非市场因素影响时，就会导致“市场失灵”，其发展必然是畸形的。
在市场失灵时我们寄希望于政府的合理干预和正确的引导，然而国家的调控政策对当前房地产市场似乎收效不大。当然我们并不是否定国家有关部门所出台的调控房价政策的初衷，但其干预的力度和效果有一个必要的前提：地方政府对国家政策贯彻落实或坚决执行的能力。当某些地方政府成为房地产市场的利益方时，相信很多地方政府难以明确自身的职责和社会责任。因此，政府应从目前的土地供应体制及整个社会发展中政府所应承担的社会职责来反思—地方政府是致力于构建和谐社会还是在“与民争利”？
安得广厦千万间？相信当各地认真贯彻和落实国家的有关调控政策并从根本上解决当前我国住房商品供应体制上存在的问题时，定能使“天下寒士俱欢颜“！
作者：谢振恳
二〇〇六年六月二十三日
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